2024年土地法が施行された際に、企業はどのような点に注意すべきでしょうか？

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2024年土地法には多くの新しい点があり、投資家は新しい法的枠組みの中で効果的に事業を展開するために必要な知識と情報を迅速に身に付ける必要があります。

7月17日午前、ホーチミン市投資貿易促進センター（ITPC）はベトナム国際仲裁センター（VIAC）と共同でワークショップ「土地法2024：投資家のための効果的な実施ソリューション」を開催した。

このイベントでは、国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏が、投資家にとって2024年土地法の新たな点と改善点について強調しました。さらに、土地に関する新たな法的規制を理解し、適用する上で注意すべき点がいくつかあります。

2024年土地法に関連する多くのコンテンツは、企業や投資家にとって興味深いものです。

ヒュー氏は具体的に、2024年土地法は土地資源を包括的、集中的、バランスのとれた、そして合理的な方法で扱うと述べた。その目的は、特定のセグメントを優遇するのではなく、不動産の種類が公平に発展することである。

たとえば、商業用住宅の場合、商業用住宅プロジェクトを開発したい企業は土地を必要とします。

「土地はどうやって手に入れるのですか？」とヒュー氏は問いかけ、国家が土地を回収するのは、商業住宅プロジェクト、複合住宅、商業・サービス複合プロジェクトなど、機能の同期が図られた「都市建設投資プロジェクト」の場合のみだと付け加えた。それ以外の場合は、企業は交渉しなければならない。もちろん交渉は可能だが、すべての種類の土地が対象ではなく、住宅用地の譲渡のみが合意できる。

企業が実施できるもう一つの選択肢は、土地の用途変更です。ただし、その土地は2つの条件を満たす必要があります。その1つは、商業住宅開発に用途変更するためには、その土地の一部に住宅地が含まれている必要があることです。

「企業が住宅用地のない土地を所有している場合、その用途を商業用住宅に変更することはできない」とヒュー氏は述べた。

この専門家は、これは多くの投資家や企業が関心を持ち、様々な意見を持っている問題だと付け加えた。しかし、国会もこの内容を慎重に議論し、上記のように法律に盛り込むことを決定した。国会による立法の原則は、安定性を目指し、広く適用できるよう法律として一般化することであるため、不明確な点がある場合は、政府が試行的に実施することになる。

「国会議員はこれを十分に理解しており、上記の決定は意図的なものです。国会はまた、各問題について徹底的かつ詳細に検討し、それぞれの主題への影響を見極めた上で、非常に慎重に議論を重ねた上で決定を下しました」とヒュー氏は述べた。

商業住宅プロジェクトとは対照的に、社会住宅プロジェクトについては、新たな仕組みがよりオープンになり、事業者にとってより有利な条件が整います。具体的には、事業者が土地を所有していない場合、国が土地を収用します。事業者が既に土地を所有している場合は、通常通り事業を進め、プロジェクト開発の目的を変更します。

オフィステルやコンドミニアムなどの物件に対する証明書の発行について、ヒュー氏は、投資家は住宅と建設工事を区別する必要があると述べた。住宅には長期所有証明書が発行されるが、上記のような新築物件は建設工事となるため、プロジェクトの用途や使用期間に応じて証明書が発行される。この点を明確に区別する必要がある。

「この土地法の目的は、土地の経済的かつ効果的な利用を促進することです。したがって、投資家は土地を目的に沿って利用しなければなりません」とヒュー氏は述べた。

土地法において、多くの企業や投資家が関心を持つもう一つの内容は、農地に関する問題です。具体的には、農地の回収、農地の非農地化、農地の譲渡などに関する内容でしょうか？

この問題に対し、ファン・ドゥック・ヒュー氏は、農地も新法における重要な課題群の一つであると述べた。したがって、注目すべき課題は3つのグループに分かれている。

まず補償についてですが、原則として、回収された土地の種類に応じた補償金を支払う必要があります。次に譲渡の受入れについてですが、従来の規定では個人の場合、譲渡限度額の10倍まででしたが、現在は15倍に拡大されています。事業体の場合、具体的な利用目的と利用計画があれば、制限はありません。

「以前の法律の目的は、農地の所有、投機、そして利用を制限することでした。…現在は、投入はより自由になりましたが、産出は制限されています。具体的には、12ヶ月以内に適切な目的に土地が使用されない場合、その土地は完全に没収されます」とヒューウ氏は述べた。

次の内容は「農地の譲渡はどうやってやるの？」

専門家によると、政府はその実施を導く政令を起草する任務を負っている。この内容に関心のある投資家は、草案を早期に積極的に検討し、不明な点や疑問点があれば、政令が公布される前に早期に提言を行うべきである。

同イベントで先に発表したITPC副所長のCao Thi Phi Van氏は、2024年土地法は16章260条で構成され、そのうち2013年土地法の212条中180条が修正・補足され、78条が新たに追加されたと述べた。

注目すべき新たな点としては、土地に関する国民の権利と義務に関する規定の補足、土地の分類に関する規定の改正、土地利用計画と計画の継続的な改善、農地使用権の譲渡を受ける個人の制限の拡大、土地基金の開発、管理、開発に関する規定の補足などが挙げられます。

さらに、2024年土地法には、各地方の実情に合わせて地方分権や権限委譲を行う規定も盛り込まれ、実践で適切であることが証明された規制を合法化することで、困難や障害を取り除き、国土の発展のために土地資源を解放することに貢献しています。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html