ベトナム土地評価協会（VVA）のグエン・ティエン・トア会長によると、2024年土地法の多数の条項に対する修正案と補足内容を検討した後、VVAは現行土地法第2条の土地価格に関する第158条、第159条、第160条、第162条の内容を維持し、法律施行1年後の実務要件をよりよく満たすために、法律の上記条項の内容に関する政府の具体的な指示を修正および補足することのみを検討することを提案した。
したがって、VVAは、現行土地法の価格内容は、土地価格理論や国際評価基準委員会（ベトナム価格産業協会も加盟）の指針との整合性を含め、基本的に要件を満たしていると評価しました。また、現行土地法は、ベトナムの現在の土地市場の実情に適合していることが証明されています。さらに、決議18-NQ/TWおよび決議69-NQ/TWにおける政治局の指示にも従っています。
一次市場における土地価格決定権の国家による確保
2024年土地法改正過程における主要な内容について、VVAは、国家が一次市場における土地価格を決定する権利を確保する（一次市場と二次市場を含む社会におけるあらゆる取引の土地価格を国家が決定するのではなく、一部の視点として国家が決定する）方向で検討・規定を整備する必要があるとしており、これは「土地評価の原則」ではなく、国家の土地価格決定権を確保することであり、この問題が法律に明記されている場合は、その視点に従う必要がある。
国家は土地価格を直接決定する権限を有し、供給と需要、財政と通貨の規制などの適切な措置により、二次市場および市場全体の土地価格を規制する権利を有します。
これは、我が国の経済が中央集権的な計画メカニズムの下で運営され、その後市場経済メカニズムに移行して以来、現在まで保証されてきた国家の権威であり、最近になって国家の価格決定の役割を放棄し、今になって初めてそれを提起したというわけではない。
VVAは上記の提案について説明し、これまで党と国家は一貫して次のように主張してきたと述べた。「土地は全民族が幾世代にもわたって血と汗を流して築き上げた国家の領土であり、全人民に属し、国家がその代表として所有者となり、一元的に管理される。土地には使用価値という特性があり、常に収益を生み出す能力があり、土地使用権は不動産市場で売買される特別な商品であるため、価格がある。国家は所有者の代表であるため、この種の資源について決定する権利があり、所有者の権利を享受するための一連の権限を有している。これには、土地価格を決定する権利、土地使用料、地代、土地使用権からの所得税を徴収することにより、土地から得られる利益を規制する権利、土地使用権を割り当てられた土地使用者の投資によらない土地の付加価値を規制する権利などが含まれる。」
したがって、VVAによれば、土地価格決定権に関する国家の法的権利の合法化はこれまでも確認されており、実際も変化していないため、今回もこれを取り上げて混同すべきではなく、これが土地価格決定の原則であることを強調すべきである。この権利が法律と実際の両方で保障されているからこそ、国家は、土地を使用する組織や個人と国家との間の土地に関する財政政策、管理、市場規制、その他の土地利用者の権利と義務に関する政策を実施する根拠を得ることができたのである。
「VVAは、土地価格を決定する権利を行使するために、価格表、価格調整係数、特定の土地価格のいずれの形式であれ、政府は自らの価格オプションについて助言する独立した専門コンサルティング組織をこれまでも、現在も、そしてこれからも利用し続けると考えています。そうすることで、政府は自らの価格を決定するためのより多くの根拠を得ることができ、法律で定められた政府の価格決定権の役割が決して縮小または消滅するものではありません」とVVA会長のグエン・ティエン・トア氏は述べた。
国が市場メカニズムに従って土地の価格を決定するという原則と一致している
土地価格規制に関しては、VVAは党の第6回全国代表大会が包括的な改革政策を打ち出したと考えています。今後、我が国の経済は、国家管理による市場メカニズムの下で運営される多部門商品経済を形成し、その後、社会主義志向の市場経済メカニズムの下で運営される経済の完全な方向性を決定していくことになります。
したがって、このメカニズムにおいて売買される商品としての土地使用権を決定する際には、当然のことながら、客観的に市場経済メカニズムに従って機能しなければなりません。そして、この一般的な経済メカニズムにおいては、価格が市場の中心的なカテゴリーとみなされ、価格に関する経済法則（需要と供給の法則、通貨の流通、競争などに焦点を当てる）の客観的なシグナルに従って形成・運営されなければなりません。したがって、価格決定権を持つ主体（国家を含む）に関わらず、価格はこの原則に従わなければなりません。これが市場価格メカニズムの客観的要件です。
したがって、VVAは、この種の商品が市場メカニズムに従って機能しているという条件付きで、所有者の代表として国家が価格を決定する権利を有すると考える。したがって、国家が市場の客観的な動きと市場原理に基づく価格決定を尊重することは、その経済メカニズムにおける国家の経済的性質と矛盾しない。市場価格メカニズムによる土地価格の帰結を懸念するならば（もちろん、市場は効果的に規制されていない）、主観的な希望に応じて市場を安定化させるために非市場価格メカニズムに立ち返り、価格を市場の実勢価格と並行して存在する補助金価格に変え、市場を地下的で不透明な運営状態に追い込むような規則を回避する。つまり、要求、付与、特権、利益のメカニズムが存在するための肥沃な土壌が生まれるのである…
規制された市場原則に従った土地評価
VVA によれば、市場原理に従った価格設定は規制された市場でなければならず、望ましい市場を実現するための規制の責任は他のソリューションに属します...
したがって、VVAは、土地価格は経済の主要な経済・社会関係の総合を反映する機能を持つと考えており、土地市場の「鏡」であると考えています。どの市場であっても、価格はその市場を誠実に反映します。したがって、土地評価は、個別の要因、投機、価格高騰、自然災害、戦争、経済・金融危機、そして市場における不当な障壁といった不合理な突発要因によって操作または影響を受ける市場シグナルに基づくべきではありません。むしろ、供給・需要、金融・通貨といった規制手段や措置を通じて、上記の要因を排除する規制市場である必要があります。
「市場に上記のような要因が依然として存在する中で、市場原理に従って価格設定を行うために、ベトナム評価協会は、評価機関が評価方法の入力項目を独自性ではなく共通性で選択し、上記のような市場不安定要因を排除するための具体的な基準を持つよう、政府が現行規制の見直しと補足を認めるべきだと提言しています」と、VVA会長のグエン・ティエン・トア氏は強調した。
市場価格を維持し、土地金融政策を規制する
VVAによれば、市場価格原則を実施する際には、需要と供給の影響下で価格が市場価格を反映するように一貫性を保つ必要があり、価格に社会政策を「追加」するべきではない。しかし、市場価格の影響を制御するための同期的な政策システムが必要である。
したがって、市場地価は、あらゆる社会階層の多くの人々の土地へのアクセス能力、特に社会保障政策の実施に大きな影響を及ぼすことは間違いありません。こうした影響を抑制する政策がなければ、これは現実の影響となります。
「法律とそのガイドラインは、価格が高い場合は収入率を下げるという方向で追加の財政政策（税金、収入など）を認める必要があり、人々の生活に悪影響を与える「ショック」を引き起こさないように、より合理的なインセンティブ政策が必要だ」とVVA会長のグエン・ティエン・トア氏は勧告を強調した。
特定の土地評価に関する規制を維持する
VVAによれば、土地価格表は、本質的には、土地利用目的、立地、地域、地方区分ごとに、土地の種類ごとに土地価格をまとめたものです。…土地価格表は、本質的にはマスプライシングの方法であり、路線全体、地域全体の場所について、一般的な価格を算定します。…特定の価格を調整するための係数も、マスの性質を持つ一般的な係数です。このマスの性質のため、市場価格原則に従って特定のケースをカバーすることはできず、国と土地を利用する組織や個人との間の財政政策に確実に影響を与えます。
したがって、VVAによると、適切な政策を実施するために、次のようないくつかの具体的な事例を決定するメカニズムが依然として必要である: 未使用グループに属し、初めて使用される土地の種類、土地価格リストに含まれていない特殊な特性を持つ土地の種類(海から埋め立てられた土地)、土地利用目的は同じだが規模、機能、土地利用構造、土地利用係数などが異なる土地利用プロジェクト、市場価格の地域的な変動を引き起こす客観的かつ合理的な変動、国が土地を割り当て、土地を埋め立てて、土地使用料徴収、地代、用地整地補償に関する政策を実施する時点での土地の種類、特定の土地利用プロジェクト...
出典: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html
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