多くの不動産会社は、負債の返済やプロジェクトの資金調達のために、資産を売却したり、銀行融資を利用したり、株式を発行したりして資金を調達している。
資金不足を解消するために資産を売却する。
現在までに、 ノバランド・グループは融資と債券の再編をほぼ完了しているが、PwCベトナムは2023年の監査報告書において、ノバランドの継続企業の前提に関する懸念を依然として指摘している。
独立監査人によると、キャッシュフロー不足、満期を迎える短期債務、および金融市場における資金調達能力の限界が複合的に影響し、ノバランドの短期的な流動性圧力が高まっている。さらに、連結貸借対照表作成日現在、ノバランドは融資契約および債券契約における複数の義務に違反している。
この件に関して、ノバランド社は、商業銀行が各段階における住宅の購入者への引き渡しを確実にするため、プロジェクト建設への資金援助を継続することを約束したと述べた。具体的には、銀行は今後、総額15兆8160億ベトナムドンの追加融資枠を継続的に提供していく予定である。
具体的には、ノバランド社は契約で定められた期限内に債務を返済するため、約2兆8,700億ベトナムドン相当の資産を売却する計画です。同時に、同社は推定8兆9,170億ベトナムドン相当の資産売却に関して投資家から関心表明を受けています。同社はこれらの資産の売却を今後12ヶ月以内に完了すると述べています。
多くの企業は、銀行融資を受ける資格を得る前にバランスシートを健全化するために、社債債務を段階的に、あるいは完全に償却しようと試みてきた。
同様に、LDG投資株式会社も、債券債務、銀行債務、その他の債務を返済するために、開発、プロジェクト移管、株式売却に関する協力計画を実施しています。
具体的には、LDGは現在ハイズイ株式会社（LDGの子会社）が所有するバイブット・ソンチャ観光エリアプロジェクトを譲渡する。このプロジェクトは、LDGグランドセントラルベトナムという名称で知られ、敷地面積は29ヘクタール、総投資額は4兆6000億ベトナムドンを超える。
同時に、LDGはビンズオン省ディアン市ビンアン区のC1アパートメント複合施設プロジェクト、およびその他の資産やプロジェクトも譲渡したいと考えている。
もう一つの典型的な例は、ファットダット社です。ファットダット社の取締役会長であるグエン・ヴァン・ダット氏は、過去2年間の予想外の市場変動により、ファットダット社の発展速度が著しく鈍化したと評価しています。綿密に準備された長期計画は変更を余儀なくされ、多くの成長目標も調整されました…。
こうした状況下で、Phat Datはポートフォリオと財務構造の再構築戦略を積極的に実行に移しました。これには、より喫緊の課題に集中するため、一部資産の売却や一部子会社の株式譲渡といった短期的な利益を犠牲にすることも含まれます。
具体的には、2022年から2023年にかけて、ファットダット社はサイゴン・KL不動産会社（ビンズオン省アストラルシティプロジェクトの投資家）とファットダット工業団地投資開発株式会社（PDI）という2つの子会社を相次いで売却した。
その結果、Phat Datは財政的なプレッシャーを軽減し、特に2023年末までにすべての債券を予定通り、あるいは予定より早く返済することに成功し、業界全体が極めて低迷している中で、負債のない数少ない不動産会社の1つとなった。
資本圧力は徐々に緩和されるだろう。
ベトナム投資信用格付け株式会社（VIS Rating）は、住宅不動産セクターに関する最新の報告書の中で、不動産会社の債務返済能力は、キャッシュフローの改善にもかかわらず、高いレバレッジと2024年に満期を迎える多額の債務のために依然として弱いと評価した。債務対EBITDA比率（未払い債務の返済能力を示す指標）は、利益の伸びよりも債務の伸びが大きかったため、2022年の7倍から2023年には8.7倍に上昇した。2023年の短期債務対総債務比率は45%に達し、過去5年間で最高となった。
さらに、2024年には約130兆ベトナムドン相当の不動産債券が満期を迎える予定であり、これは過去5年間で最高額となるため、開発業者にとって借り換えリスクが生じる。法的問題を抱えているプロジェクトや投機的なプロジェクトに取り組んでいる開発業者は、元利金の支払いの遅延やキャッシュフローの悪化といったリスクに直面する可能性がある。したがって、これらの企業こそが最も借り換えを必要としていると言える。
実際、多くの企業は、特に資金面で困難に直面しながらも、銀行融資を受けたり株式市場で資金調達を行ったりする前に、バランスシートを健全化することを目的として、未払いの社債を段階的に、あるいは完全に解消する努力をしてきた。
例えば、市場の変動に対応するために組織再編を行った後、Phat Dat社は現在、住宅用不動産に特化しており、6つの主要プロジェクトを立ち上げる予定で、総収益は約40兆ベトナムドンに達すると見込まれています。
運転資金を調達するため、同社は既存株主に対し、1株あたり1万ベトナムドンで1億3430万株以上を5.5対1の比率で新株予約権付増資により売り出す計画だ。これが成功すれば、ファットダット社は1兆3400億ベトナムドン以上を調達できる見込み。調達資金は全額、同社および子会社の不動産プロジェクトの実施に充当される。
同様に、DIC Corpは4億1000万株の4回の株式発行を計画しており、約6兆5000億ベトナムドンを調達する予定です。同社は調達資金を、バリア・ブンタウ省トゥイヴァン通り169番地のキャップ・サン・ジャック複合施設プロジェクト第2期および第3期、ハウザン省のヴィ・タイン商業住宅エリアプロジェクト、ヴィンフック省のナム・ヴィン・イェン新都市エリアプロジェクト、ハナム省フーリー市ラム・ハ区のラム・ハ・センター・ポイント住宅プロジェクトの投資資金の補填に充てる予定です。
VIS Ratingの評価によると、銀行融資や資本市場へのアクセス改善により、今後、借り換えリスクは軽減される見込みです。その結果、2022年第4四半期以降、開発業者が直面してきた流動性逼迫は緩和されました。不動産事業向けの銀行融資は大幅に増加し、2023年には28%に達しました。開発業者の資本および流動性ニーズを支えるため、2024年も増加が続くと予想されます。
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