官僚的手続きの渦に巻き込まれた企業 - 第5回：企業と投資家を「病ませる」なかれ
土地評価の遅れ、計画の調整、当局による過去の誤りの是正を待つことなど、企業や投資家の健全性と信頼を損なう多くのプロジェクトが直面する差し迫った問題の中で、複数の弁護士や専門家がそれぞれの見解を共有し、解決策を提案した。
投資家は権利を主張するために苦情や訴訟を起こす権利を有します。 
土地のリース期間を 70 年から 50 年に調整する場合は、2013 年土地法第 106 条第 3 項の規定に従う必要があります。
土地の賃貸期間が調整されたが、2013年土地法第106条第3項の規定に従わず、土地賃借人に損害を与えた場合、責任は土地管理を管轄する国家機関、この場合は省人民委員会にあります。
2013年土地法第126条第3項の規定に従わない土地賃貸借、および2013年土地法第106条第3項の規定に従わない調整については、管轄の政府機関が責任を負う。
権利や利益が侵害され、損失を受けた投資家は、管轄の人民法院に告訴や訴訟を提起し、権利を主張することができます。
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投資家は損失を証明するための具体的な証拠を提示する必要があります。 
- ファム・ホー・ホアン・ロン氏（理学修士、アン・タン・コンサルティング・アンド・インベストメント・カンパニー・リミテッド取締役）
2013年土地法第126条によれば、投資資本は大きいが資本回収が遅いプロジェクト、困難な社会経済状況にある地域、またはより長い期間を必要とする特に困難な社会経済状況にある地域での投資プロジェクトに限り、土地の割り当てまたはリースの期間を50年を超えて70年を超えて設定することができます。
したがって、政府から70年間の土地リースを許可され、その後50年に調整された沿岸観光プロジェクトの場合、投資家は、調整の待機期間の延長、投資機会の喪失などによる損失を証明する具体的な証拠を提示し、国家管理機関に補償を請求する根拠とする必要がある。
土地価格に関して、政府は最近、土地法第31/2024/QH15号の発効日から施行される政令第71/2024/ND-CP号を公布しました。しかし、この政令には依然として明確に規定されていない問題がいくつか残っています。例えば、技術インフラの費用については、評価前に見積り額を確定することが非常に困難です。
政府は間違いを犯し続け、それを「修正」しているが、投資家が損失を被った場合、誰が責任を取るのだろうか？ - ベトナム不動産ブローカー協会会長、ベトナム不動産協会副会長 グエン・ヴァン・ディン氏
過去数年間、多くの沿岸観光プロジェクトは、商業・サービス用途に指定された土地を利用しているにもかかわらず、ベトナム中部の一部省・市の当局から最長70年の土地リース契約を結ばれていましたが、後に50年に短縮されました。この調整プロセスには時間がかかり、事業者にとって大きな困難をもたらしていました。
もちろん、この問題は以前から法律上存在していましたが、その防止に向けた取り組みは十分には進んでいませんでした。さらに、一部の法規制には抜け穴、矛盾、重複があり、解釈や執行に一貫性がなく、地域ごとに異なる対応が取られています。
一部の地域では、検査官が調査を実施し、違反を発見した後、説明と対応のプロセスが続き、地方の経済開発計画や戦略の策定と実施が停滞しています。
当社の統計によると、現在、全国で1,000件以上のプロジェクトが、見直しのため、解決策を保留するため、あるいは問題解決のための新たな規制を待つために停止されています。これらのプロジェクトの多くは、政府の管理の甘さの兆候を示しています。
当局が過ちを犯した場合、責任を問われ、刑事訴追される可能性もある。しかしながら、これまでのところ、当局の過ちが企業や市民にどのような損害を与えたかを明確に分析するための「検証」のための事例は提起されていない。
例えば、最近、一部の地方自治体が観光・リゾート事業用の土地使用証明書を発行しました。顧客はこれらの証明書を商品購入の判断材料としていました。検査官が調査を行い、証明書の発行が規制違反であると結論付けると、当局は発行済みの証明書を取り消したり、調整したりすることで状況を「是正」しました。
当局は間違いを繰り返し、それを「修正」しているが、投資家や顧客が損失を被った場合、誰が責任を負うのだろうか？この問題が解決されなければ、開発業者に対する苦情や訴訟が多岐にわたり、社会不安を引き起こし、特に投資家や国民の司法制度や政府機関への信頼を失墜させることになるだろう。
私の意見では、規制は必要です。違反者を処罰するだけでなく、政府は常に対話を行い、解決策を見出す用意をしなければなりません。誤った決定に対しては、補償さえも行うべきです。そして、さらなる違反を防ぐために最も重要なことの一つは、職員を慎重に検討し、任命し、徹底した評価と審査を行うことです。
新たに制定された土地関連規制は、より優れ、一貫性と統一性が向上しています。明確な規制は、ミスを減らし、職員のミスを防ぐ障壁となると確信しています。
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法的規制は一貫している必要があります。 - FDVN法律事務所の弁護士レ・カオ氏
土地価格を決定する4つの方法のうち、剰余金方式は、土地利用計画と詳細な建設計画に従って最も効率的な土地利用を前提として、土地区画または区域の総開発費用の見積もり額を総開発収益の見積もり額から差し引くことによって実施されます。
2024年土地法第158条および政令第71/2024/ND-CP第6条の規定に従い、利益は基本的に、推定総開発収益から推定開発費用を差し引いて計算されます。
しかし、現実には、コストとは不動産プロジェクトの開発費用や不動産資産自体の価値だけではありません。利益が総開発収益から総開発費用を差し引いたものと等しくなると、土地使用権の本来の価値が考慮されないのではないかと懸念する声が多く聞かれます。初期投資と開発段階で発生した費用のみが考慮され、土地購入に投じられた資本や支払うべき土地使用料は考慮されません。これは、見かけ上の利益が非常に大きくなることにつながります。しかし、見かけ上の利益が大きいと、税金や手数料が高額になり、実際の利益は低下し、場合によっては損失につながることもあります。結果として、企業は収益性を確保するために不動産価格を高騰させるでしょう。これは住宅購入者にとって不利益であると同時に、価格が現実を反映しなくなるため、市場を不安定化のスパイラルに陥らせることになります。
これらの懸念は、私見では極めて重要です。新たに発布された政令第71/2024/ND-CP号第6条に規定されている剰余金算定方式では、政令第12/2024/ND-CP号第1条第8項（政令第44/2014/ND-CP号第5d条を補足）の規定に代わる詳細な規定が存在するにもかかわらず、私が先ほど分析したように、利潤価値が人為的に吊り上げられているため、土地価格を実際の価値に近づけたいという要求を満たすことはできません。
土地評価に関する規制は比較的明確であるにもかかわらず、実務上は依然として非常に複雑な問題となっています。多くの評価機関は、誤りがあった場合の責任追及を恐れ、公的資金を用いた事業に関連する公共資産や土地の評価に躊躇しています。
したがって、土地評価は価格を決定するだけでなく、不動産市場における法的流れを円滑に進める役割も担っています。土地使用権証書が発行され、土地の整地に対する補償金が支払われ、土地に関連する金銭的義務が履行されれば、その後の法的問題も前進することができます。
現状の欠点を考慮すると、次のような具体的な解決策が必要だと私は考えています。
まず、政令第71/2024/ND-CP号に加え、2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法などを規定するその他の政令を起草する際には、不動産市場における真の価値をコントロールするための統一的なアプローチに基づく具体的かつ詳細な規制を盛り込む必要があります。これには、不動産全般、特に土地使用権の価値を含む不動産価値に関する正確なデータと情報を体系化するための同期ソリューションが含まれます。正確な土地評価には、関連する不動産法の規制の一貫性が不可欠です。
第二に、政令第71/2024/ND-CP号第8条は、土地価格に影響を与える要因を規定しています。これは、土地評価プロセスにおいて具体的な事項を特定することを求める重要な新たな内容です。この事項は実施において裁量権に委ねられるため、具体的な規制と地方自治体における土地評価活動は、標準的な条件とデータを考慮し、一貫性を保ちながら、土地評価手法を科学的かつ正確に運用し、土地使用権の真の市場価値を反映させる必要があります。
第三に、土地、不動産、住宅に関する新たな法規制を包括的かつ体系的に、かつ一貫して、かつ断固として実施し、その実効性を確保することが必要である。地価は、投資、計画、事業条件、取引条件、その他各種法文書の規定に左右されることなく、真の市場価値を反映して適切に設定・維持されるべきである。これらの規制が効果的に実施され、不動産市場が市場原理に基づいて機能すれば、不動産価格は真の価値を反映することになる。
投資家がダナン市人民委員会を提訴すると脅迫
2024年6月28日、ホアビン株式会社は、ダナン・ゴールデンベイ・プロジェクト（別名：ホアビン・グリーン・ダナン・コンプレックス・プロジェクト）のマンション所有者に対し、2024年6月5日にダナン市人民委員会委員長宛てにオフィシャルレター212-2024/CV-HBを送付し、ダナン・ゴールデンベイ・プロジェクトのマンション所有権証明書の発行に関する回答を求めた旨の通知を送付した。ダナン市人民委員会が2024年6月30日までに回答しない場合、同社は訴訟を起こす予定である。
報道によれば、2024年7月3日時点でダナン市人民委員会はまだ正式な回答を出していないとのことで、ホアビン社は前述の通り訴訟を起こすと表明した。
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出典: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html
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