不動産社債の発行が激減：企業は負債返済資金をどこから調達するのか？
社債の発行は2024年3月に大幅に減少した。今年は、債券の満期時に不動産事業者の資金調達が困難になると予測される。
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債券発行は同時期に比べて61％減少した。
ハノイ証券取引所のデータによると、2024年3月（3月25日現在）に債券の発行に成功したのは、Viet An Investment, Business and Trade Development Company Limited（発行額1,250億VND）とHai Dang Real Estate Investment and Development Company Limited（発行額2,500億VND、2件）のわずか2社でした。
そのため、2024年3月の最初の25日間（情報発表日から計算）で発行された社債の額はわずか3,750億VNDに達し、2023年3月の同時期と比較して85.5％減少しました。今年の最初の3か月間（3月25日まで）の累計では、社債の発行額は10,715億VNDに達し、昨年の同時期と比較して61.5％減少しました。
新規債券の発行は大幅に減少しているものの、不動産業界は年末までに債券の償還を迫られており、そのプレッシャーは極めて大きい。年初から、企業は償還前の債券の買い戻しに約14兆ドンを費やさざるを得なかった（そのうち41%以上が不動産債券）。
FiinGroupの推計によると、2024年に満期を迎える社債の額は300兆ベトナムドン以上に達し、そのうち不動産債だけで130兆ベトナムドンを超えることになる。
FiinRatingsのゼネラルディレクター、グエン・クアン・トゥアン氏は、債券の返済能力は不動産企業にとって依然として大きな課題であると述べた。信用資本は不動産企業のキャッシュフローを部分的に支えているものの、発行企業は債券の返済義務を履行するためにこの資金源に完全に依存しているわけではない。一方、不動産市場は実際には改善していない。
2023年には、延滞社債の額は190兆ドン（2023年末時点での発行済み債券総額の約23.5%を占める）近くに達すると予想されています。しかし、アナリストによると、明るい材料としては、延滞社債の額が2024年には大幅に減少すると見込まれています。
VIS格付け分析・格付け・調査部門ディレクターのグエン・ディン・ズイ氏は、「2024年には、延滞債券の額が大幅に減少し、35社が発行する40兆ドンに達すると予想されます。これらの半分は、社債発行のみを目的として設立され、中核事業を持たなかった「シェル企業」であり、残りはその他の企業です。高リスク債券の額は2024年第4四半期に集中するでしょう」と述べています。
不動産会社は借金を返済するための資金をどこから調達するのでしょうか?
不動産市場は2023年末から回復の兆しを見せ始めていますが、回復ペースは依然として緩やかで、特にマンションセグメントで回復が見られます。プロジェクトのライセンス取得活動は依然として低調で、今後供給が急速に回復することは難しい状況です。年初から多くの投資家が販売開始に向けて動き出しており、これは2024年全体にとって明るい兆候です。しかしながら、需給バランスは改善に至っておらず、投資家の財務状況は依然として厳しい状況が続いています。
「2023年末時点で投資家への返済能力はここ数年で最低水準にあり、これらの企業の財務レバレッジ、特に満期を迎える社債の額から見ると、2024年もこの能力は明確に改善していない。しかし、銀行融資や株式発行といった他の資金調達チャネルが極めて有利なため、不動産企業は2024年に流動性ショックに直面することはないだろうと考えている。年初以降、一般融資はマイナス成長となったものの、不動産事業向け融資はプラス成長となっている。さらに、多くの不動産企業は、増資のための株式発行においても有利な条件に恵まれている」と、VIS Ratingsの格付け・調査部門シニア分析ディレクター、ドゥオン・ドゥック・ヒュー氏は述べた。
経済専門家は、銀行融資や株式発行によるキャッシュフローに加え、2024年の社債発行も下半期に徐々に改善し、不動産事業者が社債の返済義務を履行するのに役立つと予想している。
今年から、政令65/2022/ND-CPが全面的に施行され、投資家の保護が強化され、個人投資家の信頼を高めるとともに、機関投資家の参加も促進することが期待されます。
アナリストは、社債市場が銀行セクターと不動産セクターを牽引役として2024年に回復すると予想しています。不動産債については、回復率は法制度の改善のスピードと地方自治体によるプロジェクト認可の進捗に大きく左右されるでしょう。
債券市場の回復を支えるもう一つの要因は金利です。エコノミストのレ・スアン・ギア博士は、2024年の金利は引き続き低水準にとどまり、社債市場の回復を促す魅力的な材料となると考えています。
しかし、社債市場への参加者が減少傾向にあるため（政令65/2022/ND-CPにより、個人が社債の売買に参加するための条件が厳格化されている）、この市場が再び活性化するためには、債券の発行手続きを改善し、機関投資家の基盤を拡大することが最も重要です。そのためには、証券投資ファンド、債券ファンド、年金基金、保険会社などに関する規制を拡充し、社債の需要を高める必要があります。個人投資家は、専門的に運用されるファンドや公募債を通じて社債への投資に参加することができます。
過去2年間、社債は敏感な状況にあり、多くの財務力のある企業が満期前に社債を全て買い戻し、未償還社債を全額返済しました。投資家心理が回復すれば、これらの企業が市場に戻ってくることを期待しています。投資家の観点から見ると、現在の貯蓄金利が低い状況では、社債金利と貯蓄金利の大きな差が債券の魅力を高めるでしょう。
グエン・ディン・デュイ氏（VIS Ratings 分析・格付け・調査担当ディレクター）
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