数々のリスクや課題に直面しながらも、ベトナムの不動産市場は依然として回復に向けた基盤と土台を備えている。今年末から2024年にかけて、市場は枠組みの整備、法的障害の除去、そして回復プロセスに向けた前向きな勢いの創出のために、 政府の仕組みや政策、そして各省庁や機関からの支援を引き続き必要とするだろう。
全国で現在、解決待ちのプロジェクトが1,200件あるが、審査中のものは約500件に過ぎない。（写真：MP）
長年にわたり、不動産市場は莫大な投資需要を背景に、非常に急速な発展を遂げてきました。しかし現在、価格の高騰や法的障害などが原因で市場は「冷え込み」、投資家の信頼感は停滞しています。その明確な例として、全国で1,200件ものプロジェクトが解決待ちの状態にあるにもかかわらず、審査中のプロジェクトは約500件に過ぎず、800件以上ものプロジェクトが停滞しているという現状が挙げられます。
GP Investの会長であるグエン・クオック・ヒエップ氏によると、実際には、事業上の障害の70～80％は法的問題や行政手続きに関連しているとのことです。そのため、企業は国会が検討・承認している法的側面を心待ちにしています。例えば、土地の整理、土地取得の手続きや仕組みは複雑で、中には15年も未だに完了していないプロジェクトもあります。投資手続きに関しては、現在、1つのプロジェクトに30以上の公印が必要とされています。これは企業のリソースを消耗させています。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長もこの見解に賛同し、不動産市場の現状の困難は、市場自体と不動産業界における数々の既存問題に起因すると指摘した。ベトナム国家銀行と建設省の各部署の統計によると、1平方メートルあたり2500万ベトナムドン以下のマンションは非常に少なく、ほとんど存在しない。現在、市場は深刻な需給不均衡に陥っており、供給は主に高級物件と中級物件に集中している。低所得者向けの低価格帯物件は依然として限られている。
首相指令993/CĐ-Ttgの実施に関する最近のオンライン会議で、ベトナム国家銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は、住宅価格は非常に緩やかに下落しているか、あるいは上昇している一方で、貸出金利は低下していると述べた。不動産業界は、住宅価格に関する「ゲーム」において一致団結する必要がある。現在、住宅価格は非常に高く、企業は市場の購買力にどのように対応すべきかを慎重に検討しなければならない。
ホーチミン市のデータによると、2020年から現在まで、高級住宅が市場を支配し続け、商品の70～80％を占め、残りは中級住宅となっている。過去3年間で、1平方メートルあたり2500万ベトナムドン以下の手頃な価格の住宅は姿を消したが、このセグメントは2017年には44％以上を占めていた。一方、住宅価格は2017年以降上昇を続け、低所得者や中所得者の経済力を超えている。ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、低所得者や中所得者が20億～30億ベトナムドンの手頃な価格のアパートを購入するために、年間1億ベトナムドンを貯めるには約25年かかると推定している。社会住宅に関しては、政策が変わらなければ、所得税の第一区分（年間所得が6000万ベトナムドン未満）の人でさえ購入できず、手頃な価格の商業住宅は彼らの手の届かないものとなるだろう。
ベトナム国家銀行のグエン・ティ・ホン総裁は、不動産投資需要の回復を促すには、プロジェクトの透明性と価格設定が極めて重要だと考えている。企業は、コーポレートガバナンスの強化、利益目標と製品構成のバランス、価格引き下げの検討など、政府の決議第33号に示された指示を遵守する必要がある。これに加えて、各省庁、業界、地方自治体による対策が講じられれば、この市場への投資が促進されるだろう。
最近記録された一連の好材料により、多くの専門家は不動産市場が底を打って新たなサイクルに入り始め、不動産仲介会社や代理店の人材需要が高まっていると考えている。不動産市場は2023年第3四半期から取引が急増し活気を取り戻し始め、さまざまなプロジェクトの販売イベント中に顧客が積極的に市場に戻ってきた。ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の最近のレポートによると、市場が新たな局面に入った最初の兆候は流動性の増加である。具体的には、2023年第2四半期には、市場で3,700件の取引が記録され、第1四半期の2,700件と比較して37%増加した。第3四半期までに、市場では取引が約6,000件記録され、2023年第2四半期の1.5倍となった。
ベトナム不動産協会（VARS）によると、全国各地で最近開始された新規プロジェクトは、投資家から大きな関心を集めている。有望な地域にある一部のプロジェクトでは、予約件数が急増している。50億ベトナムドン以上のタウンハウス、ヴィラ、商業用不動産も、相当な需要が見込まれている。
実際には、投資家の信頼感の高まり、低金利、そして適切な物件の供給増加により、2023年第4四半期の不動産市場は、過去3四半期と比較して取引実績が大幅に改善し、回復すると予想されています。ここ数ヶ月の不動産市場の明確な回復により、この分野に関連する雇用市場もより活気を帯びています。不動産市場の上昇傾向は、金利によっても促進されています。現在、銀行の預金金利は急激に低下しており、地域によっては年率3～5%程度となっています。これは、貯蓄を蓄えている人々が、不動産などのより魅力的な投資チャネルに切り替えるインセンティブとなっています。なぜなら、不動産購入のための最初の1年間の平均優遇ローン金利は現在、年率7～9%程度で変動しているからです。
多くの専門家は、不動産市場は2024年第2四半期以降に大幅な改善が見られると予測している。銀行金利の引き下げは市場に顕著な影響を与えるだろう。現状では、政策金利の引き下げは2024年初頭まで難しいだろう。その理由はインフレではなく、根本的な問題は為替レートの圧力である。為替レートが過度に上昇すると、キャッシュフローだけでなく企業自体にも影響を及ぼしてしまう。ベトナムドンの一定程度の下落は受け入れざるを得ないが、過度に下落することは許されない。
HoREAは、市場の成長可能性を評価し、2024年後半以降に回復の兆しがより明確になると述べています。これは、最大の法的障害が、住宅法や不動産事業法などの法律の改正案を通じて政府機関によって対処されているためです。数百のプロジェクトも困難に直面しており、開発業者が製品を再構築し、住宅価格を引き下げていることから、市場は回復に向けて有望な見通しを持っています。不動産市場は依然として厳しい状況にありますが、住宅法、不動産事業法、信用機関法、資産競売法などの改正案を国民議会が検討しているなどの要因により、安全で健全かつ持続可能な方法で回復と継続的な成長の見通しを自信を持って主張する十分な根拠があります。これらの法律が制定されれば、一貫性、均一性、実現可能性、現実との関連性が確保されます。さらに、住宅、特に手頃な価格の住宅や社会住宅に対する実際の需要は依然として非常に高いままです。
現在のトレンドは、真の価値を創造し、顧客の真のニーズを満たし、市場の回復に大きく貢献することに焦点を当てているため、新たな市場サイクルはこれまでとは全く異なる要素を持つと私は考えています。
しかし、経済学者のヴォー・トリ・タイン氏が正しく指摘したように、政府は建設省が政令や通達のいくつかの条項を改正するなど、解決策を実行に移している。銀行が投資を行うには、法的枠組みが明確でなければならない。不動産市場は回復の基盤を多く備えている一方で、数多くのリスクと課題にも直面している。今年末から2024年にかけて、市場は回復プロセスに前向きな勢いを生み出すために、政府の仕組みや政策、そして関係省庁や機関によるさらなる支援を必要とし続けるだろう。
ベトナム共産党
コメント (0)