多くのリスクと課題に直面しているにもかかわらず、ベトナムの不動産市場は依然として回復の基盤と土台を備えています。今年末から2024年にかけて、市場は引き続き、政府、省庁、そして各部門によるメカニズムと政策による「支援」を必要としており、枠組みの完成、法的障害の除去、そして回復プロセスへの前向きな推進力の創出が不可欠です。
全国で解決を待つプロジェクトは最大1,200件あるが、検討中のプロジェクトは約500件にとどまっている。（写真：MP）
近年、不動産市場は旺盛な投資需要もあり、急速に発展してきました。しかしながら、価格の高騰や法的問題などにより、市場は「冷え込み」を見せており、投資家の信頼は低迷しています。その明確な証拠として、全国で解決を待つプロジェクトが最大1,200件あるにもかかわらず、検討中のプロジェクトは約500件に過ぎません。つまり、800件以上のプロジェクトが未解決のままになっているのです。
GPインベスト会長のグエン・クオック・ヒエップ氏によると、実際には企業が抱える問題の70～80%は法的問題と行政手続きに関連しているとのことです。そのため、企業は国会が可決を検討している法的側面に期待を寄せています。例えば、用地取得、各種手続き、そして復旧メカニズムの整備は長期化しており、中には15年経っても完了していないプロジェクトもあります。投資手続きに関しては、現在、1つのプロジェクトにつき30件以上の承認申請が必要とされています。これは企業の健全性を損ないます。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も、同様の見解を示しつつ、現在の不動産市場の難しさは不動産市場自体にも起因しており、不動産事業者は多くの問題を抱えていると指摘した。国家銀行と建設省の機能部署の統計によると、1平方メートルあたり2,500万ドン以下のマンションは極めて少なく、ほとんど存在しない。現在、市場は需給の大きなアンバランス状態にあり、主にハイエンドとミッドレンジの物件が供給されている。低所得者向けのローエンドの物件は依然として限られている。
首相官邸通信993/CD-Ttgの実施に関する先日のオンライン会議において、インド国家銀行副総裁のダオ・ミン・トゥ氏は、「最近、住宅価格は緩やかに下落し、上昇傾向にある一方で、貸出金利は低下している。不動産業界は住宅価格という「ゲーム」において一体となって取り組む必要がある。現在、住宅価格は非常に高いため、企業は市場の購買力の問題を解決できるかどうかを検討する必要がある」と述べた。
ホーチミン市のデータによると、2020年から現在まで、高級住宅が常に市場の製品の70～80%と圧倒的な割合を占めており、残りは中価格帯のセグメントです。過去3年間で、市内には1平方メートルあたり2,500万ドン以下の手頃な価格の住宅はなくなっていますが、このセグメントは2017年には44%以上を占めていました。その一方で、住宅価格は2017年以降上昇し続けており、低中所得者の経済力を超えています。ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、低中所得者が年間1億ドンを貯蓄した場合、20億～30億ドンの手頃な価格のアパートを購入できるようになるまで約25年かかるとコメントしました。社会住宅については、政策が変わらなければ、個人所得税レベル1（年間6,000万VND以下に規制）を支払っている人は購入できず、手頃な価格の商業住宅は手の届かないものとなる。
グエン・ティ・ホン国家銀行総裁は、不動産投資需要の回復を促すには、プロジェクトの透明性と価格設定が重要な課題だと述べた。企業自身も、政府の決議第33号に示された指示に従う必要がある。この指示は、良好なコーポレートガバナンスの確立、利益目標と製品構成のバランスのとれた運用、販売価格の引き下げの検討などである。そして、省庁、支部、地方自治体による対策と相まって、この市場への投資需要を促進するだろう。
足元で記録された一連の前向きな兆候から、多くの専門家は不動産市場が底を抜けて新たなサイクルに入ったと考えています。それに続いて、仲介会社や不動産業者の人材需要も高まっています。不動産市場は2023年第3四半期以降、取引件数が急増し、活気づき始めています。プロジェクトの販売イベント時には、顧客が積極的に市場に戻ってきています。ベトナム不動産協会（VARS）の最近のレポートによると、市場が新たな段階に入った最初の兆候は流動性の増加です。具体的には、2023年第2四半期には、市場で3,700件の取引が記録され、第1四半期の2,700件と比較して37％増加しました。第3四半期までに、市場では6,000件近くの取引が記録され、2023年第2四半期の1.5倍に達しました。
VARSによると、最近、全国で新たに立ち上げられたプロジェクトが多くの投資家の注目を集めています。有望な地域にある一部のプロジェクトでは、予約数が急増しています。また、50億ドンを超えるタウンハウス、ヴィラ、商業用不動産商品に多くの人が「支払い」を済ませています。
実際、2023年第4四半期の不動産市場は、投資家の信頼感の強化、金利の低下、そして市場におけるより適切な供給源のおかげで、取引実績が前四半期と比較して明らかに改善し、回復するでしょう。ここ数ヶ月の不動産市場の明確な回復のおかげで、この分野に関連する求人市場も再び活気づいてきました。不動産市場の成長は、金利要因からも生じています。現在、銀行の貯蓄金利は大幅に低下しており、一部の地域では年間3～5％にとどまっています。これは、貯蓄のある人々が不動産などのより魅力的な投資チャネルに切り替える動機となっていますが、実際には、不動産を購入するための優遇ローン金利は、平均して最初の1年間で年間7～9％程度で変動しています。
多くの専門家は、不動産市場がより明確に改善するのは2024年第2四半期以降だと予測しています。銀行金利が下がれば、市場に明確な影響が及ぶでしょう。今から2024年初頭までは、運営金利の引き下げは困難でしょう。その理由はインフレではなく、根本的な問題は為替レートの圧力です。為替レートが過度に上昇すれば、キャッシュフローだけでなく、企業自体も大きな困難に陥ります。ベトナムドン（VND）の下落は受け入れなければなりませんが、下落幅が大きくなりすぎることは避けなければなりません。
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現在の傾向は、真の価値を開発し、顧客の真のニーズを満たし、市場の回復に大きく貢献することに重点を置いているため、新しい市場サイクルには非常に異なる要因があると思います。
しかし、経済専門家のヴォ・トリ・タン氏が指摘したように、政府は建設省による政令や通達の一部改正など、解決策を講じている。法律が明確になって初めて、銀行は「資金を投入」できる。不動産市場は回復の基盤を多く備えている一方で、多くのリスクと課題にも直面している。今年末から2024年にかけて、市場は政府、省庁、各部門のメカニズムと政策による「支援」を継続的に必要とし、回復プロセスに前向きな勢いを生み出すことになるだろう。
ベトナム共産党
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