プロジェクトは6月に急速に開始される予定です。
レ・ミン・フン首相は、トー・ラム書記長兼国家主席の指示に基づき、6月1日にハイフォン市、クアンニン省、バクニン省、ニンビン省、フンイエン省の指導者らと賃貸住宅開発に関する作業部会を主宰し、次のように強調した。北部重点経済地域は産業開発の中心地であり、現在、非常に高い都市化率と労働力の集中を経験している。ハイフォン、クアンニン、バクニン、フンイエンはいずれも国内で最も高い経済成長率を誇り、数十万人の労働者が工業地帯で働いている。労働者向けの賃貸住宅への圧力は非常に切迫しており、この地域での賃貸住宅開発は、このアプローチを全国各地で試験的に導入し、普及させるための先例にもなる。
政府は賃貸住宅プロジェクトを急速に実施している。
写真：ディン・ソン
政府首脳は、断固とした緊急行動志向の姿勢で、前例のない最後通牒を発した。すなわち、前述の4つの省・市は、6月までに少なくとも1つの賃貸住宅プロジェクトを開始するよう努めるとともに、今年第3四半期と第4四半期に大規模賃貸住宅プロジェクトを実施するための手続きを完了しなければならない、というものだ。重要なのは、この指示がもはや「努力する」「頑張る」といった表現を用いた単なる指針ではなく、緊急の要件であることを強調し、紙の報告書を拒否して具体的な成果を求めている点である。地方自治体が困難や障害に直面した場合は、 中央省庁が積極的に迅速な支援と解決策を提供しなければならない。
民間資本を賃貸住宅開発に誘致する仕組みを構築することは、国と国民が協力して政策を実行するための良い方法である。
写真：ディン・ソン
首相の指示は、董林総書記兼国家主席が「賃貸住宅は戦略的柱でなければならない」という画期的な指示を出してからわずか半月余りで、党の戦略的ビジョンを実現するための迅速かつ具体的な一歩である。これは前例のない速さであり、通常、社会住宅プロジェクトは、計画承認、投資政策承認、用地割り当てから建設許可の取得、建設開始まで平均18～24ヶ月かかる。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、賃貸住宅分野に関する40年以上にわたる研究に基づき、書記長兼大統領による賃貸住宅分野に関する歴史的な戦略的転換を受けて政府が迅速かつ断固とした指示を出したことに、大きな喜びと感動を表明しました。同会長は、これは不動産市場にとって朗報であるだけでなく、都市部に住む中低所得層の人々の大半の生活に直接的な影響を与えると強調しました。同時に、憲法に定められた市民の権利を保障することを目的とした新たな戦略的ビジョンを切り開くものでもあると述べました。
現在、若者、特にZ世代は、永住住宅の所有を優先しないというトレンドを牽引しています。第四次産業革命、人工知能（AI）、シェアリングエコノミーの発展により、彼らはハノイやホーチミン市からフーコック島やサパまで、どこからでもリモートワークが可能になりました。彼らは経験を積むために、探求心を持って頻繁に転職を繰り返しています。若者にとって、ライフスタイルや仕事に合った柔軟な賃貸住宅は最優先事項です。世界を見渡すと、日本や欧米などの先進国では、都市部で賃貸住宅に住む人の割合は約60%です。シンガポールでは、この数字は約80%に達します。
「党第14回全国代表大会は、ホーチミン市だけでなく国全体が2045年までに先進工業国となり、経済社会構造が大きく変革するという目標を掲げました。そのため、賃貸住宅の需要は増加し、これは避けられない傾向です」とレ・ホアン・チャウ氏は断言した。
不動産市場にとって追い風となるだろう。
レ・ミン・フン首相は地方自治体に対し、手頃な価格の賃貸住宅の開発は早急に取り組むべき課題であると指示した。国家は主導権を握り、国家資源をテコとして民間資源を支援・誘致し、国家住宅基金と地方住宅基金を効果的に活用して市場を誘導し、勢いを生み出し、予算だけに頼るのではなく、民間資本と長期資本の活用に重点を置き、多様な資源を動員する必要があると述べた。
賃貸住宅の開発は、人々の住宅問題の解決に貢献する。
写真：ディン・ソン
党と政府の呼びかけに応え、多くの企業も参加の意思を表明している。先週末、ホアン・クアン不動産会社の幹部は、ゴールデンシティ社会住宅プロジェクト（タイニン省）において、同社が所有する住戸の半分を賃貸用として割り当てており、今後予定されているすべてのプロジェクトにもこの比率を適用すると発表した。具体的には、ゴールデンシティプロジェクトの初期段階で、ホアン・クアン社は約1,000戸のアパート4棟を建設した。同社は、そのうち2棟を販売用、2棟を賃貸用として割り当てている。近い将来、ホアン・クアン社はすべてのプロジェクトにおいて、少なくとも50%を賃貸用として割り当てる予定だ。また、政府の呼びかけに応え、賃貸住宅建設で協力したいという銀行2行からの申し出も受けている。
レ・ホアン・チャウ氏は、これは合理的かつ論理的な発展方向であると述べ、発展の方向性において、公共投資はすべてを担うものではなく、あくまでもてなしの役割を果たすに過ぎないと指摘した。しかし、民間部門のみを主力として頼るならば、その道のりは、仕組みから実際の運用に至るまで、数え切れないほどの障害に阻まれるだろうと付け加えた。
具体的には、社会住宅や賃貸住宅に投資する企業にとって最大の障害は、用地取得の難しさと用地整理費用の負担です。他国の事例から、国は工業地帯内の住宅用地や商業用地として計画されている公有地を積極的に活用し、入札を実施して評判の良い投資家を選定し、労働者や移民向けの賃貸住宅を建設するなど、主導的な役割を果たす必要があることが分かります。この場合、企業は用地使用料や土地賃貸料を免除されます。企業がプロジェクトのために住民から農地使用権を独自に交渉して取得する場合、用地整理費用の控除メカニズムは、投資家が損失を被る原因となっている現在の過度に低い農地価格表を適用するのではなく、企業が実際に支払った金額を反映するように変更する必要があります。
土地の確保という問題に加え、長期融資の確保も政府の介入を必要とする次のボトルネックとなっている。返済期間が数十年に及ぶこともあるため、低金利とそれに見合った融資条件を提供する優遇融資政策がなければ、民間企業は債務の重圧に耐えられず、賃料の値上げを余儀なくされ、結果としてこの種の住宅が持つ人間的な側面が損なわれてしまうだろう。
「現時点では、既存の法的矛盾を直ちに解消することで、国家の指導を具体化する必要がある。例えば、住宅法では賃貸用社会住宅プロジェクトへの投資家が優遇融資を受けられると規定されているが、政令100号では社会政策銀行がこのグループに融資を行うことを禁じている。この矛盾、つまり『法律がちらつく文書』は、法制度を調和させるために早急に改正する必要がある」と、チャウ氏は例として挙げた。
同時に、レ・ホアン・チャウ氏によれば、民間セクターの参加を真に促進するためには、政府は税制と都市インフラに関する政策を同期させる必要がある。2014年の住宅法では、賃貸用社会住宅プロジェクトの税率は販売用よりも低くすべきと規定されているものの、税法がまだ対応する改正を認めていないため、この規定は何年も紙上のものにとどまっている。さらに、政府は、交通インフラと技術インフラを社会住宅プロジェクトの境界に接続するために予算を積極的に投資することで、先駆的な役割を果たさなければならない。この同期された接続は、社会で最も脆弱なグループである低所得者が便利な都市モデルにアクセスして定住する機会を得るのに役立つだけでなく、政策ビジョンの戦略的思考を具体的な住宅ソリューションへと転換するための最も実践的な手段にもなる。
地方自治体が率先して行動し、地方自治体が業務を遂行する。
元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、この政策は完全に正しいと強調し、この問題はベトナム初の住宅法である2005年住宅法で既に取り上げられていると述べた。しかし、賃貸住宅部門の発展は成功していない。この分野への投資には40～50年という長い資本回転期間が必要となるためだ。さらに、賃料を低く抑え、多くの人々が利用できる価格帯にする必要があるため、利益率もそれほど高くない。一方、商業住宅を開発すれば、投資家はプロジェクト売却時に5～7年以内に投資額を全額回収でき、さらにかなりの利益を得ることができる。そのため、民間企業がこの分野に積極的でないのは当然である。また、この分野への投資を国家予算だけに頼ることも難しい。予算は限られており、インフラなどの重要な経済分野に投資する必要があるからだ。
そのため、ダン・フン・ヴォ教授は、この政策を実施するには多くの取り組みが必要だと提唱した。まず、企業や国家管理機関は、建設技術や建材技術を変革し、集合住宅の空間を最大限に活用することで、賃貸住宅建設コストの削減を図る必要がある。次に、民間資本の参画を促進するための政策や仕組みを国家が整備する必要がある。具体的には、企業パートナーシップのBOT方式やPPP方式の適用を検討すべきである。この方式では、国家が土地を所有し、企業が住宅建設に投資する。賃貸期間中、企業は他の開発モデルと同様に、建設投資額に加えて利益を得る。土地に関する国家の支援は、民間企業がすべてを自社で管理するよりも容易でコストも低い。これは、国家が民間資本を誘致し、賃貸住宅市場の発展を最速で推進し、目標を達成するための強力な手段とも言える。その結果、企業はより多くのプロジェクトに自信を持って参加し、大多数の人々にとって手頃な価格の賃貸住宅を創出できるだろう。
特に、ダン・フン・ヴォ教授は、人々のための賃貸住宅、ひいては住宅全般の発展を促進するためには、中央政府が一般的な法的枠組みを構築するだけでなく、地方自治体自身が積極的かつ断固とした行動をとる必要があると強調した。地方自治体は、それぞれの実情に合った解決策を積極的に提案しなければならない。実施段階で、何らかの規制が不適切であることが判明した場合は、中央政府に修正案を提出すべきである。
「賃貸住宅開発政策は正しい方向性であり、国民の住宅問題を解決するために加速させるべき喫緊の課題です。しかし、国家予算の制約から、国家の財政支援だけに頼ることは困難です。企業が参加を促す仕組みを構築することによってのみ、迅速な成果が得られます。これは、社会における高い合意形成も意味します。また、国家と国民が協力すれば、いかなる政策も成功するという精神を反映しています」と、ダン・フン・ヴォー教授は強調した。
賃貸住宅の供給は需要を満たすのに不十分である。
6月1日の作業部会で、レ・ミン・フン首相は、賃貸住宅の需要は非常に高いものの、供給は非常に不足しており、特に手頃な価格の長期賃貸物件が不足していることが最初のボトルネックとなっていると述べた。ハイフォン、クアンニン、バクニン、ニンビン、フンイエンの5省の労働者の大多数は現在、非公式に建てられた家屋を借りており、特に火災安全、環境衛生、生活環境、社会インフラのニーズに関して重大なリスクを抱えている。
以前、建設省は18の地方自治体からの報告に基づき、2026年から2030年までの賃貸住宅の総需要は71,187戸になると発表しました。注目すべきは、全国で賃貸可能な既存の社会住宅戸数が約42,275戸であることです。このうち、ダナン市が12,400戸以上でトップ、次いでバクニン省が約9,850戸、ホーチミン市が約5,700戸となっています。これらの地方自治体は、労働者向けの賃貸住宅モデルを開発・実施しており、労働者が住宅を所有し定住する多くの機会を提供しています。
賃貸住宅の開発は、社会保障の確保に貢献する。
私たちは現在、土地法、住宅法、不動産事業法の改正を進めています。これらの法律は間もなく可決され、おそらく2027年1月1日から施行され、強固な法的枠組みが構築されることを期待しています。賃貸住宅に関する新たな規制と基準を制定する必要があります。ホーチミン市の歴史を振り返ると、かつてはフイボンホア（ホアおじさん）やマイディーンのような企業が、何百年にもわたり、何世代にもわたって持続的に賃貸住宅を提供してきました。トーラム書記長兼国家主席の正しい指導と、政府の迅速かつ断固とした行動があれば、賃貸住宅分野において大規模で専門的な民間企業を育成し、新時代の持続可能な社会保障の確保に貢献できると信じています。
ホーチミン市不動産協会会長、レ・ホアン・チャウ氏
出典：https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm
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