各地域の価格調整範囲は異なるものの、不動産市場、特にこの分野で事業を展開する企業は影響を受けるだろうと専門家は指摘している。
実務上の要件としては、新たに調整された土地価格表は2024年土地法に準拠し、市場の透明性を高め、土地価格の算定における公正さを目指し、土地を回収された人々の問題を解決し、多くのプロジェクト、特に重要なプロジェクトにおける用地取得の進捗を加速させることが求められています...
しかし、多くの企業は、事業費の増加や、以前は旧価格に基づいて「暫定的に算定」されていた土地使用料関連費用の増加が見込まれるため、新しい地価公示の公示を「息をひそめて」待つほど、非常に不安を感じていると語りました。住宅購入者は、住宅価格がここしばらく急激に上昇し、今後も上昇が止まらない可能性もあるため、依然として不安と懸念を抱いています。
SGOホームズのゼネラルディレクターであり、ベトナム不動産協会（VARS）の市場調査ワーキンググループのメンバーであるレ・ディン・チュン氏は、市場は土地使用料、地代、税金、手数料、土地に関連する料金など、プロジェクトの土地に関連する金銭的義務に関して多くの問題に直面していると語った。
一部の不動産市場は未だ回復していません。過去2年間の地価は、不動産市場が依然として「活況」を呈していた時期と重なる可能性があり、入力データを用いて地価を算定することは不合理であり、現状に即さない地価を算定することになりかねません。
特に、近年の価格査定違反が国家予算に損失をもたらしたことを受け、多くの地方自治体は責任を「回避」し、法的リスクを恐れています。そのため、多くの場合、土地価格を高く設定したり、「安全」を期すために承認を遅らせたりしています。
そのため、土地価格が早期に承認されたプロジェクトは、しばしば地価よりも高くなり、事業効率の低下や損失リスクにつながる。一方、土地価格が未確定のプロジェクトは停滞し、スケジュールが遅延している、とチョン氏は問題提起した。
ダットヴァン不動産株式会社のグエン・ヴァン・ロイ取締役も同様の見解を示し、過去には多くのプロジェクトで高額な落札価格が提示されたが、これは高額な入札価格を提示した後に手付金を放棄したり、落札価格を支払わなかったり、リスクを顧みずオークションの義務を履行して落札価格を正当化しようとする行為によるものだと指摘した。その目的は「価格をつり上げ」、その地域の土地を「つり上げる」ための「仮想」価格水準を作り出し、利益を得ることだった。
当局は検査に介入しているものの、これは主にオークションプロセスの透明性と合法性を確保するための措置であり、市場価格に影響を与える可能性は低い。市場経済においては、取引当事者は相互合意の原則に従うため、証拠なしに保証金を完全にキャンセルすることができる。特にベトナムには、現在の投機的かつ価格高騰行為を処罰の根拠として明確に定義した法的文書が存在しない状況ではなおさらだ、とロイ氏は分析した。
地方自治体が新たな地価表を発表する前に、専門家や企業はタイミングを検討し、「逆効果」を避けるよう慎重に計算したいと考えている。
フードン・グループのゴ・クアン・フック総裁は、新たな土地価格表が発行されれば、不動産市場に多かれ少なかれ影響が出るだろうと述べた。しかし、不動産価格の上昇を抑制する最善の解決策は、国が企業を支援し、プロジェクトの法的手続きを短縮し、手頃な価格の住宅や公営住宅の供給を増やすことであり、それによって販売価格が安定する。これは、市場の安定と持続的な発展にも効果的な解決策になるとフック総裁は期待している。
2025年の不動産市場を評価する専門家は、土地とマンションが、高い流動性と高い収益成長の可能性を秘めた2つのセグメントになると考えています。しかし、専門家は、土地への投資は高い潜在性があると評価されている一方で、リスクも伴うと警告しています。
現在、多くの地域で土地価格が根拠なく上昇しています。2018年から2022年にかけて、ハドン区（ ハノイ）の土地価格は4,000万ドン/㎡から9,000万ドン/㎡へと2.25倍に上昇し、現在では1億ドン/㎡をはるかに超えています。ハノイでは、環状4号線沿いなどの郊外エリアの土地が注目を集めています。土地を探している投資家の数は前四半期比で30%増加しており、主にソクソン、メリン、タンオアイ、ダンフオンなどに集中しています。インフラ整備が完了すれば土地価格が数倍に上昇すると予想し、多くの投資家が互いに購入を「誘い合っている」のです。
土地物件が「波」を巻き起こすと予想されるだけでなく、マンション市場も過去と同様に価格の大幅な上昇により魅力を維持しています。高級不動産販売会社One Housingの予測によると、マンションの供給量は2023年と比較して2025～2026年に約3倍に増加すると見込まれています。具体的には、2025年には約2万3000戸のマンションが発売されると見込まれています。しかし、マンションのほとんどは依然として中価格帯および高級価格帯であり、手頃な価格の住宅への「渇望」は満たされていません。
CBREハノイ支社のグエン・ホアイ・アン取締役は、マンション価格は下落せず、5～8%程度の緩やかな上昇にとどまると予測しています。供給がハイエンドセグメントに集中する状況下では、平均的な所得で真の住宅ニーズを持つ人々は、引き続き「夢」を持ち続けるでしょう。特に、セグメント間の不均衡は、投資判断と市場の流動性に影響を与えるでしょう。
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793
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