なぜこれほど多くの人々が、ドンナイ省やビンズオン省の土地を視察するためにバスに乗ろうと誘われ、疑わしいと感じたり、詐欺に遭うことを確信したりしながらも、「幽霊」プロジェクトの保証金契約や土地売買契約に署名するために金銭を支払うのでしょうか？メディアを通じて不動産詐欺の手口をすべて知りながら、それでも罠に陥る人々さえいます。このような状況は何年も続いています。
精神的打撃
ホーチミン市フーニャン区に住むファム・カーンさんは、かつて土地を騙し取る集団を追跡していた経験を持つ。彼女は、銀行が安値で不動産を売却・換金しているとネットで知り、真相を確かめるために銀行に連絡したという。記事を投稿した人物は、旧2区（現トゥドゥック市）のある場所に不動産関連書類を見に来るよう彼女に依頼した。到着してみると、そこは不動産会社の事務所で、多くの従業員や顧客も不動産関連書類を見に来ていた。
そこで、銀行員は週末で書類の提示が困難なため、顧客グループを待機していた車に乗せ、 ドンナイ省ニョンチャック郡で売りに出されていた安価な土地プロジェクトを見に行くよう誘おうとしました。カーンさんは疑念を抱きながらも、真相を確かめるために後を追うことに決めました。
ビンフオック省バウバン郡ライフン村の「ゴースト」プロジェクトは、かつて数百人の投資家に売却される予定だった。写真：THAO NGUYEN
バスの窓はすべて閉められ、スタッフと客たちは、自分たちが購入した、あるいはこれから購入する予定の土地への投資機会について、賑やかに話し合っていた。到着すると、カーンさんは屋根が張られ、テーブルと椅子が既に用意された空き地を目にした。
ここでは、彼女だけでなく多くのお客様がとても丁寧に対応されました。土地プロジェクトの話を聞いて、価格の安さに驚き、さらに豪華賞品が当たる抽選にも参加できたため、すぐに手付金を支払うことに同意した人もいました。美しい土地はほぼ完売していたため、スタッフはカーンさんに手付金の支払いを何度も促しました。
「冷静に考えれば、顧客の中には多くの『おとり』がいる一方で、貪欲と欲望に訴える策略に嵌まる真の顧客もいると分かっています。重要なのは、こうした人々は情報不足でお金を失っているのであって、魔法の呪文のせいではないということです」とカーン氏は結論づけた。
同様に、ホーチミン市の退職官僚であるトゥン氏は、新聞を定期的に読み、ラジオを聴いているので、詐欺の手口は何でも知っていると語った。しかし、昨年6月、チェスクラブの友人から、甥を仲介役にドンナイ省のプロジェクト用地を視察するよう誘われた。価格は1区画あたりわずか6億～7億ドンだったが、トゥン氏はそれでも現実を見に行くことを承諾した。
トラックが到着すると、10区画ほどの区画を区切るためのセメントの柱が立つ空き地が見えました。この地域は住宅地から非常に離れており、道路、電気、水道といったインフラも整っていません。騙されるかもしれないと悟った董さんは、スタッフの誘いにも関わらず購入を断念しました。
しかし、彼の友人と彼をフォローしていた数人は、これは非常に大きなプロジェクトの中の小さなプロジェクトだとか、正式に販売開始されたら1区画あたり最大20億ドンになるだろうとか、親戚や知人に売却されたので価格が安すぎるといった説明を信じ、騙されてしまったのです。「油断すると、特に友人や親戚をフォローしている人は、簡単に騙されてしまうことに気づきました…」とトゥン氏は語りました。
決定する前に慎重に検討してください
ホーチミン市工科大学の心理学教授グエン・ティ・ゴック・ジャウ氏は、お金があり不動産やその他の投資手段に投資する必要のある人は、広告や魅力的なオファーに簡単に惹かれると語った。
ほとんどの小規模投資家は、安く買って大きな利益を得て、買って転売してすぐに利益を得たいと考えているため、トリックや群衆効果を利用して詐欺を働く経験豊富な人や悪人の罠に簡単に陥ってしまいます。
「無意識の群衆の中では、人々は理性よりも感情的に行動することが多い。機会を逃すことへの恐怖から貪欲さが高まり、十分な時間をかけて学ぶことなく意思決定を下してしまう。例えば、土地を買わされた人は、プロジェクトの合法性や支払い能力、その他の関連要因を十分に理解することなく、すぐに支払いを済ませてしまうことが多い」とジャウ師は分析した。
ドンナイ省にある格安土地の広告と実際の土地。被写体らは土地販売イベントを開催し、購入者に手付金を支払ってもらっていた。写真：ソン・ニュン
ベト・ティン・バオ法律事務所のトラン・クオック・バオ弁護士は、地方で土地売買を専門とする不動産会社には、通常2つの形態があると述べた。1つ目は、実際の物件は少数で、「おとり」を使って価格を何倍にも引き上げ、購入者を誘い込む形態だ。2つ目は、「ゴースト」プロジェクトの土地を販売する形態だ。これは、間違った場所、間違った面積、十分な量がなく、顧客誘致のために自ら描いた図面とも異なる土地を販売する形態だ。
しかし、形態に関わらず、対象者は多くの場合会社を設立し、従業員を派遣してSNSや不動産ウェブサイトに格安の不動産物件の広告を掲載し、困っている人々を引きつけ、様々な策略を駆使して地方の土地を視察させます。最終的な目的は、土地を売却するか、購入者に頭金を支払わせて、その土地を没収することです。
鮑弁護士によると、この罠に陥らないためには、買い手は最初から用心深く、省内の安価な不動産を見に行かないようにする必要がある。もし既に見に行って何か異常な点を発見したなら、たとえ相手がどんな策略を使っても、購入、投資、預金、予約など、いかなる行為も絶対にしてはならない。
「プロジェクトで土地を購入することに同意した場合、プロジェクトの合法性を明確に検討する必要があります。例えば、プロジェクトは投資政策の承認を受けているか？1/500計画は策定されており、投資家は納税義務を履行しているか？これらの条件を満たしている場合、実際のプロジェクトに十分なインフラが整っているかどうかを引き続き確認する必要があります。そうでない場合、売却の根拠と条件が不十分です。購入者は断固として拒否する必要があります。企業が土地に証明書があると主張している場合は、所在地、シート番号、区画番号、土地所有者の氏名を確認する必要があります。特に、売買契約は公証され、前払い金は支払われていない必要があります」と鮑弁護士は提案した。
さらに、プロジェクトで土地を購入したい人は、その土地を販売する事業者を慎重に調査する必要があります。その事業者はどのような企業なのか、能力があり、評判が良いのでしょうか？「こうした情報はGoogleで検索したり、地方自治体や法律事務所に相談したりできます。目先の利益に貪欲になり、多額の損失を出さないようにしてください」とバオ氏は警告しました。
ビッグランドファンド社の副社長であるタ・チュン・キエン氏によると、現在進行中のほとんどの土地プロジェクトにはレッドブックの提出が義務付けられており、購入者は所有権移転を即時に公証することができます。アスファルト道路、電気システム、下水道などが整備されていないプロジェクトは販売対象外となります。
省内で土地を購入しようとする人は、詐欺に遭わないよう、契約書に記載されている土地の所在地が一致しているかどうかを慎重に確認する必要があります。ある場所で購入した土地が別の場所で見つかったという状況に陥らないようにするためです。さらに、登記簿上の土地には必ずシート番号と区画番号が記載されており、預託契約書または売買契約書にも明記されている必要があります。同時に、土地の面積も慎重に確認する必要があります。そうしないと、価値の低い土地や「ゴースト」プロジェクト用の土地を誤って購入してしまう可能性があります。
（つづく）
（*）10月3日付の労東新聞参照
投資したいなら知識が必要
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産詐欺、特に省内のプロジェクト用地への見学勧誘について繰り返し警告してきたものの、依然として多くの人が罠に陥っていると述べた。「最近、ドンナイ省警察がロックフック社に対して厳重な措置を取ったことは大変喜ばしいことです。人々は警戒を怠らないようにする必要があります。不動産投資を希望するなら、知識と理解を持ち、目先の利益に貪欲にならずに、簡単に騙され、不幸な結果に陥ることになります。お金を失うだけでなく、苦情を申し立てたり訴訟を起こしたりする時間と労力も無駄にしてしまうでしょう…」とチャウ会長は警告した。
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