ベトナム商工連盟（VCCI）は、2023年4月10日に開催された経済委員会常任委員会の拡大会議で使用されたバージョンの不動産事業法案（改正版）についてコメントを発表しました。
VCCIによると、本草案策定における重要な目的の一つは、行政手続き改革を促進し、企業が投資・事業活動を行う際により有利な条件を整備することである。この目的は、企業のコンプライアンスコストを削減し、投資・事業活動を円滑化するための施策を強力に実施するという、政府の最近の取り組みと整合している。
しかしながら、法案全体を検討すると、行政手続改革の趣旨にそぐわない規定が依然として存在し、手続の増加により企業活動に不利な影響を与えるものも見受けられます。
まず、不動産取引を行う前の手続きです。
草案は、将来の住宅の売買（第25条第2項）、区画を分割して販売する形で技術インフラを備えた土地使用権を譲渡する契約の締結（第32条第4項）など、不動産取引を実行する前の方向で規制を設計しています。
プロジェクト投資家は、適格性に関する書面通知を省レベルの不動産事業管理を所管する当局に提出する必要があります。所管の政府機関は現地調査を実施し、取引実施の条件を満たしているかどうかに関する文書を発行します。
VCCIは「企業の事業運営において『サブライセンス』の一形態とみなされ、事業運営を複雑化・困難にしている」とコメントした。
VCCIによれば、取引対象となる将来の住宅状況や土地使用権の管理は、草案で規定されている「事前検査」形式ではなく、事後検査を通じて管理され、プロジェクト投資家が違反した場合には制裁が適用されるべきだという。
VCCI は、草案第 25 条第 2 項、第 32 条第 4 項に規定されている取引を実行する前の手順に関する規制を削除することを提案します。
二番目に、不動産業を営む団体や個人の業務に関する手続きです。
草案第71条及び第73条の規定によれば、不動産コンサルティングサービス及び不動産管理サービスを提供する組織及び個人は、事業を設立すること以外には、その他の条件を満たす必要はない。これらの組織及び個人は、事業活動を行う前に、事業所所在地の建設局に事業に関する情報を提出し、当該建設局の情報ポータルに掲載されなければならない。
草案の規定によれば、これらの産業は条件付き事業ではなく、その他の通常の事業である。この性質上、企業が事業を開始する前に管理機関に届け出ることを義務付けることは不必要であり、企業にとって追加の行政手続きを生じさせる。国家管理機関がこれらの企業に関する情報を知りたい場合は、事業登録機関から情報を入手することができる。
行政手続きを円滑にするため、VCCI は、草案の第 71 条および第 73 条に規定されているように、企業が事業活動を行う前に通知手続きを実施しなければならないという規制を削除することを提案しています。
第三に、譲受人が外国投資資本を有する経済組織である場合の不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡手続き。
草案第43条第3項は、譲受人が外国投資資本を有する経済組織である場合、管轄の国家機関が譲渡を許可する決定を発行し、当事者が譲渡契約に署名した後、譲渡人は土地を国家に返還する手続きを行い、譲受人はプロジェクト投資家として認定された後、土地法の規定に従って国家から土地を割り当てられ、または土地を賃借すると規定している。
投資家が、譲渡人が土地を返還し、その後、国がプロジェクト投資家として認定された後に譲受人に土地を譲渡するという手順を踏まなければならないという設計は、手続きを複雑化し、譲渡活動の実施に要する時間を長期化させる。管轄の国機関が譲渡を許可するということは、譲受人の要件と条件が評価されたことを意味する。したがって、草案のように手続きを2段階に設計することは不要であると考えられる。
VCCIでは、譲渡先が外国投資資本を有する経済組織である場合についても、国内資本を有する経済組織の譲渡の場合と同様に、不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡手続きの設計を検討することを推奨しています。
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