土地価格を市場に近づける：「流れに従う」ことを避ける方法

ハノイとホーチミン市の土地価格を市場に近づけて調整すると透明性が増すが、住宅価格のつり上げに利用されるリスクを抑制する必要がある。

タンオアイ県タンカオ町タンタン村の土地区画は、定価の10～15倍の高値で競売にかけられている - 写真：D.T

住宅供給が不足する状況において、不動産価格を抑制し、「流れに乗る」ことを防ぐという問題は、管理機関と住民にとって大きな課題となっている。この調整は土地使用者の権利を保障するのが目的だが、地価の上昇を利用して住宅価格を引き上げるような手口は抑制する必要がある。

中心部の土地は6億～7億ドン/ ^m2

ハノイ市人民委員会が12月20日に発表し、2025年12月31日まで即時有効となる新しい土地価格表によると、最高の住宅地価格は約6億9500万VND/ ^m2で、バ・チュウ、ディン・ティエン・ホアン、ハイ・バ・チュンなどホアンキエム区の中心街道沿いの道路に隣接する区画に適用される。

この料金は、ハンダオ線、ハンカイ線、ハンガン線、レ・タイ・トー線、リー・トゥオン・キエット線、ニャートー線、チャン・フンダオ線の路線にも適用されます。

2019年にハノイ市が発行した価格表と比較すると、ハンガン通りとハンダオ通りの住宅地は3.7倍に上昇した。

また、ハノイが発表したばかりの新しい価格表によれば、商業サービス用地は以前より50～100％高く調整されている。最も高い商業用地価は、依然として、ハンカイ、ハンガン、ハンダオなどのホアンキエム地区の通りにあり、 ^{1平方メートル}あたり2億4,400万ドンを超えています。

一方、ハノイの農地、水田、一年生・多年生作物、水産養殖地の価格も約15％上昇した。

ホーチミン市が2024年10月末に発表した新しい土地価格表によると、ホーチミン市で最も高い土地価格はドンコイ、レロイ、グエンフエの3路線で、6億8,720万VND/ ^m2となっている。

ハノイ市とホーチミン市が先ほど発行した市場に近い新たな土地価格表は、用地取得の対象となる個人や組織に対する補償額の算定や土地価格の決定の基準となる。これは、土地使用税、土地使用権の譲渡による個人所得税、土地の使用、譲渡に関連する料金や手数料、または土地に関連する行政手続きを行う際の計算の基礎でもあります。

グエンフエ通りはホーチミン市で最も地価の高い通りの一つです - 写真：QUANG DINH

新しい価格帯は落札価格のわずか 10% です。

トゥオイ・チェ氏によると、ハノイ市は土地価格表を市場に近づけるために値上げしたが、多くの地域では新しい価格表が2019年に発行された古い価格表より3〜4倍高くなっており、多くの地域で土地オークションの落札価格との間に依然として大きな差がある。

例えば、タンラムコミューンの農村地帯、ドゥックハウ村からタンヴァン村への道路沿いにある農村地帯の土地価格は^{1平方メートル}あたり154万ドンです。同様に、ダイティン村の村間道路沿いの農村地帯の土地の価格は1平方メートルあたり101万～154万^ドンの範囲である。一方、2024年にタンラム・ダイティン都市圏の同じ地域で行われる土地オークションの落札価格は^{1平方メートル}あたり約6,000万ドンとなる。

多くのアパートプロジェクトが集中しているエリアは、最近ハノイのアパート市場の中で価格が上昇するホットスポットであり、新しい、かなり軟調な土地価格リストを持っています。ホアイドゥック県アンカン村の多くのアパートプロジェクトの価格は、6,000万〜8,000万VND/ ^m2で変動していますが、新たに発行された土地価格リスト（アンカン村を通るタンロン通り付近の地域の土地価格）によると、230万〜860万VND/ ^m2のみです。

LIDECO都市エリア、ホアイドゥック地区、道路間口31m、商業・サービス・都市部の土地価格は650万～930万VND/ ^m2 。幅24mの道路、価格は590万～850万VND/ ^m2 。幅13.5mの道路、価格は460万～630万VND/ ^m2 。国道32号線エリア、ダンフォン郡プン町、土地価格290万～920万VND/ ^m2 。

同様に、キムバイ町を通りホンズオン村の端まで続く国道21B沿いの農村地帯の土地価格は、1平方メートルあたり350万～610万^ドンの範囲です。キムバイ村からキムバイ町への道路沿いの市街地用地（国道21B号線に隣接する区間）の価格は1平方メートルあたり340万～570万^ドンである。カットドン村道～キムバイ町（国道21B号線からデイ左堤防に隣接する区間）価格340万～750万VND/ ^㎡ 。

一方、タンオアイ県タンカオコミューンタンタン村（キムバイ町に隣接）の競売にかけられた土地の価格は最近、1^{平方メートル}あたり1億ドン以上にまで高騰した。

土地価格の上昇を利用して住宅価格を押し上げることを防ぐ

過去1年間で住宅価格、特にハノイとホーチミン市のアパート価格が急騰し、不動産市場の変動に対する懸念が高まっています。専門家や業界リーダーは、地価調整を利用して住宅価格をつり上げ、供給不足を悪化させ、特に低・中所得者層を中心に多くの人々を市場から締め出すという状況を抑制するための解決策を地方自治体が持つ必要があると警告している。

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、現在の住宅価格の高騰は、土地価格の上昇だけでなく、供給不足も原因となっているという。したがって、土地のコストは不動産のコスト構造における単なる一要素にすぎず、価格を決定する重要な要素は住宅供給の不足です。

供給を増やし、市場での取引を刺激する解決策があれば、住宅価格は落ち着く傾向にあるだろう。したがって、住宅プロジェクト、特に社会住宅の建設を増やすことは、市場を安定させるための根本的な解決策の 1 つです。

しかし、ハノイやホーチミン市などの大都市では住宅が不足している現状では、地価を市場価格に近づけて調整することが、住宅価格の上昇を後押しする要因となる可能性がある。チャウ氏は、土地価格の調整に加え、大都市では土地賃貸価格も上昇する傾向にあり、不動産価格にさらなる圧力をかけていると警告した。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・チ・タン氏は、土地価格表を市場価格に近づけることは土地法の規定に従って正しい行為であると述べた。

その目的は、登録料の計算、土地使用権の譲渡や変更における人々の権利を保障しながら、市場の透明性を高めることです。ハノイ市やホーチミン市中心部の新規土地価格は1平方メートルあたり6億～7億ドンに達しているものの、実際の市場価格よりはまだ低い。これにより、より透明性の高い取引を奨励するとともに、管理機関が土地価格の高騰を最小限に抑えるのに役立ちます。

タン氏はまた、新たな土地価格表は長年にわたって安定的に開発されてきた地域の実際の価値に一致するように調整されていると強調した。しかし、新しい地域、特に住宅プロジェクト開発のために転換されている地域については、公式の土地価格表はまだありません。専門家は、新しい地域の土地価格はプロジェクトが実施され、利用されて初めて決定され、そのとき初めて適切な参考価格が与えられると述べている。

最後に、専門家らは、地価表を調整する目的は価格ショックを起こすことではなく、透明性の高い市場運営を促し、投機を最小限に抑え、急速に発展している地域の地価を高騰させることであると断言した。

補償費用、インフラ投資、事業利益などの実際的な要素に基づいて土地価格を決定することは、土地市場の合理化に役立ち、不動産市場の持続可能な発展に悪影響を及ぼす異常な土地価格の上昇を回避するのに役立ちます。

土地使用料と敷地整地費用はわずか7～20％を占め、今後、市場に近い新しい土地価格表が適用されると、住宅や不動産の販売価格は前期に比べて平均15～20％上昇するでしょう。 （ 建設省）

* グエン・ヴァン・ディン弁護士（土地法専門家）:

弁護士グエン・ヴァン・ディン（土地法専門家）

土地価格を市場価格に近い水準に調整することは、2025年に投機家が価格や住宅価格を引き上げるための口実となる可能性があるので、住宅購入者は頭金を払う際に注意する必要がある。地価の上昇により住宅プロジェクトの投入コストが増加する可能性はあるが、これが最近のマンション価格上昇の主な要因ではないことに注意する必要がある。主な要因は依然として需要と供給の法則であるため、管理機関と地方自治体は住宅価格を抑制し、引き下げるための適切な政策を講じる必要があります。

出典: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm