セラドンシティプロジェクトにおける法的文書の不足と引き渡しの遅延により、ガムダランドは多くの顧客から契約解除と賠償請求を求められてきた。
最近、ホーチミン市タンフー区ソンキー区39番地、地図番号40に位置するタンタンスポーツ複合施設および住宅エリアプロジェクトの一部であるA5アパートメント複合施設（商業名：セラドンシティ）のアパートを購入した多くの顧客が、開発業者であるガムダランド株式会社が売買契約の条件を履行せず、顧客の質問に答えるための十分な法的文書を提供していないとして、ジャーナリストおよび世論新聞に苦情を申し立てた。
ダイヤモンド・アナルタ分譲地のマンションを購入した顧客数名によると、彼らは2019年半ばから2020年末にかけて開発業者と売買契約を締結した。契約書に記載された引き渡し期限は2022年第2四半期で、90日間の猶予期間が認められたため、ガムダ・ランド社は2022年第4四半期初めまでに顧客にマンションを引き渡す責任を負っていた。
タンタン・スポーツ複合施設および住宅地開発プロジェクト - セラドンシティ
しかし、前述の時点では、ガムダ・ランドはまだ建設を完了していませんでした。2023年1月になってようやく、一部の顧客はガムダ・ランドから、住宅の引き渡しを進めるために支払い義務を履行するよう求める通知を受け取りました。このように、開発業者は引き渡しを約4か月遅らせたため、販売契約の条件に関して顧客と開発業者の間でさらなる紛争が生じました。
具体的には、Gamuda Landと顧客の間で締結された売買契約の第11.7a条「引き渡し遅延に対する罰則」によれば、買主が規定どおりに支払義務を履行したにもかかわらず売主がマンションを引き渡さなかった場合、売主は、許容される遅延期間の終了日から、規定どおりにマンションの引き渡し準備が整った引き渡し通知日までの引き渡し遅延日数ごとに、売主が買主から実際に受け取った購入代金の分割払い総額に対して年率18%の利息を支払う義務を負うと規定されています。
さらに、契約第11.7b条によれば、売主が許容される遅延期間の満了日から引き続きアパートの引き渡しを行わない場合、両当事者は別の引き渡し日について合意することができ、売主はこの期間中、引き渡し遅延利息を負担し続けるものとする。あるいは、買主は一方的に契約を解除することができ、その場合は契約第18.4条が適用される。
これらの建物は、ダイヤモンド・アルナタ地区のアパートメント複合施設A5に位置しています。
本売買契約の第18.4条では、Gamuda Landは顧客から受け取った金銭（利息を除く）を返金し、許容される遅延期間が終了した時点から契約解除通知が発効する日まで、受け取った総額に基づいて計算された引き渡し遅延に対する利息を支払わなければならないと規定している。
さらに、ガムダ・ランドは、契約違反に対する違約金として購入価格の30％に相当する金額を支払う義務を負うとともに、売主の契約違反により買主が被ったすべての実際の損害に対する賠償金を支払う義務も負う。
上記の明確な条件にもかかわらず、一部の顧客は引き渡しの遅延を受け入れず、第11.7b条に基づく契約解除と第18.4条に基づく開発業者の責任履行を要求しました。さらに、一部の顧客は、契約条件に従い、既に支払われた金額に対して年率18%の違約利息をガムダ・ランド社に支払うよう要求しました。
ガムダ・ランド社は、不適切な資金調達を行ったとして罰金を科せられた。この資金調達により、顧客の信頼が失われ、契約解除を求める声が上がった。
正当な権利を主張するため、一部の顧客は会議中に、ホーチミン市建設局が発行した将来の住宅ユニットの販売および賃貸の適格性を証明する証明書、受入試験の適格性を証明する証明書、銀行保証承認書類など、プロジェクトに関連するすべての法的文書をガムダランドに提供するよう要求した。
度重なる対話にもかかわらず、これらの権利に関する要求は依然として完全には満たされていない。内容は問題点を認めるにとどまり、明確な解決策は示されていない。そのため、売買契約書に明記されていた権利を主張するために多大な労力を費やさなければならないことに、不満を表明する人もいる。
A5およびA6マンション群の購入者は、開発業者と何度も話し合いを重ねてきたが、最終的な解決には至っていない。
例えば、2020年9月4日にガムダ・ランド社とダイヤモンド・アルナタ（A5a）複合施設のP1棟のアパート購入契約を締結した顧客であるP.D.T氏は、開発業者が引き渡し期限を守らなかったため、プロジェクトへの信頼を失い、契約条件に従って購入契約を解除することを決定したと述べた。
2022年11月9日、T氏はGamuda Land社に対し、売買契約で合意された条件を履行するよう求める契約解除通知を送付した。2022年11月18日、T氏はGamuda Land社に対し、全額支払いを求める支払請求書を送付し続けた。
ガムダ・ランドは、契約条件に定められた顧客の権利を履行する代わりに、2022年12月5日、引き渡し遅延に関する会議にT氏を招集し、プロモーションやサービス料の割引を提案しました。しかし、T氏は提示されたプロモーションに同意しませんでした。
「彼らは、引き渡し遅延の責任逃れのために、そのような宣伝をすることは許されない。私は開発業者に法的文書と署名済みの保証契約書のコピーを提供するよう求めたが、彼らは応じなかった。このプロジェクトの問題と開発業者の態度のため、私はもうこのアパートに住み続けるつもりはない」とT氏は怒りを込めて語った。
度重なる権利主張の試みが失敗に終わった後、最終手段として、T氏は最近、正当な権利を要求するため、開発業者であるガムダ・ランド社を相手取り、タンフー区人民裁判所に民事訴訟を起こした。
多くの顧客がガムダ・ランドのオフィスに集まり、当局への嘆願書に署名した。彼らは、ホーチミン市人民委員会の罰則決定に従い、開発業者が購入した住宅の代金を返金することを期待していた。また、開発業者が契約条件を履行することも要求した。
タンタン・スポーツコンプレックス・住宅エリア・セラドンシティプロジェクトのA5棟とA6棟のマンション購入契約はかなり前に締結されていたものの、ホーチミン市建設局がガムダランド社に対し建設中の住宅ユニットの販売を許可する文書を発行したのは、つい最近の5月8日のことだったことが知られている。
この文書によると、このプロジェクトでは、A5棟の160戸とA6棟の1,153戸のマンションを、完成前の段階で販売することが許可されている。
このプロジェクトに関して、ホーチミン市人民委員会は4月13日、前述のA5マンション複合施設プロジェクトにおける「違法な資金調達」に関する規制違反を理由に、ガムダ・ランド社に行政処分を科す決定を下した。ガムダ・ランド社は9億ベトナムドンの罰金を科され、違法に調達した資金の返還を命じられた。
これは「顧客欺瞞」という犯罪に該当するのでしょうか？
ティン・トン法律事務所の代表であるディエップ・ナン・ビン弁護士は、この件を法的観点から見ると、建設中の住宅で事業を行うためには、投資家は販売に出す前に、2014年不動産事業法第55条に規定されている建設中の不動産を事業化するための条件を満たさなければならないと考えている。
具体的には、投資家は以下の書類を所持していなければなりません。土地使用権証明書、プロジェクト資料、所轄官庁が承認した建設設計図、建設許可証（必要な場合）、およびプロジェクトスケジュールに従って該当する技術インフラ建設が完了したことを証明する書類。建設中の集合住宅または居住目的の複合用途ビルの場合、建物の基礎工事完了証明書が必要です。
建設中の住宅ユニットを販売または賃貸する前に、開発業者は、当該住宅ユニットが販売または賃貸の条件を満たしていることを州の住宅管理機関に書面で通知しなければならない。
「したがって、建設許可を取得せず、建設中の住宅の販売条件を満たしていないにもかかわらず、投資家が顧客と売買契約を締結することは違法である。捜査機関が捜査の結果、犯罪を構成する十分な要素があると確認した場合、この行為は顧客欺瞞罪として刑事訴追の対象となる可能性がある。」
ディエプ・ナン・ビン弁護士 - ティントン法律事務所所長。
2017年に改正・補足された2015年刑法第198条第1項の規定に基づくと、顧客を欺く行為とは、商品の売買やサービスの提供において、商品の計量、測定、計数、計算が不正に行われたり、売買の過程で不正な利益を得るために他の欺瞞的な方法が用いられたりする行為と理解できる」と、弁護士のディエップ・ナン・ビン氏は分析した。
逆に、顧客を欺く行為が2015年刑法に規定されている顧客欺瞞罪を構成する要素を満たさない場合、違反者は政令98/2020/ND-CP第61条に規定されている行政罰の対象となり、最高罰金は20,000,000ベトナムドンとなる。
さらに、違反を繰り返したり再犯したりした場合、違反者は、本条第4項および第5項の規定に違反したとして、1～3か月の期間、営業許可、営業資格証明書、または専門資格証明書を取り消されるか、1～3か月の期間、営業を停止されることがある。
さらに、多くの顧客は、開発業者が販売条件を満たす前に契約を締結したため、ガムダ・ランドとの売買契約が無効になるのではないか、また、これらの契約に基づいて顧客の権利が保護されるのかどうかについて懸念を表明している。
この件に関して、ディエップ・ナン・ビン弁護士は、2015年民法典第123条から第129条、第407条、第408条に基づき、民事契約は8つの場合に無効になると述べた。すなわち、法律上の禁止事項または社会道徳に違反したために無効となる契約、偽造によって無効となる契約、未成年者、法的能力を欠く者、自分の行動を理解し制御することが困難な者、または法的能力が制限されている者によって締結および履行されたために無効となる契約、錯誤によって無効となる契約、欺瞞、脅迫、または強要によって無効となる契約、契約締結者が自分の行動を理解し制御できないために無効となる契約、形式要件を満たしていないために無効となる契約、および契約の目的が履行不可能なために無効となる契約である。
したがって、上記のいずれかの条件が満たされた場合、契約は無効となる可能性があります。ただし、無効な契約には、完全に無効な契約と部分的に無効な契約の2種類があります。
契約が完全に無効となった場合、当事者は原状回復を行い、受け取ったものを互いに返還しなければならない。現物での返還が不可能な場合は、金銭で返還しなければならない。ただし、取得した資産、果実、または利益が法律の規定に従って没収される場合はこの限りではない。契約が部分的に無効となった場合、残りの有効な部分は当事者によって引き続き履行される。
「このプロジェクトの契約書に記載されている条項、例えば、引き渡し遅延に対する売主への違約金は年率18％、買主が引き渡し遅延を理由に契約を解除する場合、売主は30％の補償をしなければならない、といった条項が依然として契約の有効な部分であるならば、当事者は約束どおりに取引を履行する必要がある」と、弁護士のディエップ・ナン・ビン氏は分析した。
読者の懸念を受けて、ジャーナリスト・世論新聞は、報道内容の真相解明と、今後、締結済みの契約に基づき顧客の権利を保障するために投資家であるガムダ・ランドがどのような措置を講じるのかについて、投資家であるガムダ・ランドに質問状を送付した。しかし、数日前に情報と質問を送付したにもかかわらず、ガムダ・ランドは未だにこれらの問題に回答していない。
ジア・グエン - ル・フォン
Gamuda Landのウェブサイトの情報によると、同社はマレーシアを代表する建設・インフラ開発グループであるGamuda Berhadの不動産開発部門です。都市開発および高層建築において25年以上の経験を持つGamuda Landは、マレーシア、シンガポール、ベトナム、オーストラリアで12件の都市開発プロジェクトと9件の大規模複合高層建築プロジェクトを手掛け、総開発価値（GDV）は55億米ドルを超えています。
2007年にベトナム市場に参入したガムダ・ランドは現在、ハノイ市ホアンマイ区にある274ヘクタールの開発プロジェクト「ガムダ・シティ」と、ホーチミン市タンフー区にある82ヘクタールの開発プロジェクト「セラドン・シティ」という2つの都市開発プロジェクトに投資している。
さらに、ガムダ・ランドは最近、ホーチミン市における2番目のプロジェクトとして、ロー・ルー通り170番地（ホーチミン市トゥドゥック区9区チュオン・タイン街区）にあるエリシアン・プロジェクトを宣伝しました。これは、地域の発展途上にある交通インフラを活用するために開発されたコンドミニアム・プロジェクトで、敷地面積は3ヘクタール、約1,400戸のアパートメントで構成されています。
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