債券満期の圧力にもかかわらず不動産価格は「ピーク」

満期債券のピーク

金融データ・分析プロバイダーのFiinGroupのレポートによると、今年下半期には100兆ドン（約1兆円）以上の不動産関連社債の償還が予定されています。この数字は、現在の償還キャッシュフローの逼迫状況を示しています。今年8月には、不動産会社が償還を迎える社債の発行額が約17兆5,000億ドン（約1兆円）に達し、ピークを迎えました。

VNダイレクト証券会社の統計によると、今年第3四半期の社債償還総額は約67兆ドンと推定され、年間最高水準となった。特に不動産グループが57%以上（約38兆2000億ドン相当）を占め、その大半は2023年から償還期限が延長された債券であった。

債券の返済圧力が強いにもかかわらず、多くの不動産企業は依然として「価格維持」戦略を維持し、キャッシュフローを回復するために価格を下げることを拒否している。

企業によると、価格を引き下げられない主な理由は、資本コストの圧力と債券保有者への財務上の義務である。現在、不動産債券の一般的な金利は年10～12%で、銀行融資の金利をはるかに上回っている。資産を低価格で急激に売却すれば、売却益は債券の元利金の支払いに十分でなくなり、債券保有者へのコミットメント条件に違反する可能性がある。そのため、不動産価格は年初から全セグメントで急騰している。

建設省の第2四半期の不動産市場報告によると、大都市のマンション部門は例外で、引き続き「優位」を維持し、ほぼ10年ぶりの高価格水準を記録した。

ハノイでは、第2四半期の平均販売価格は1平方メートルあたり8,000万ドンに達し、前四半期比5.6%上昇、前年同期比では最大33%上昇しました。調査によると、ハノイの多くのマンションプロジェクトは5～6%程度の価格上昇を記録しました。特に、ノーブルクリスタルプロジェクトは1平方メートルあたり1億6,000万～2億7,000万ドン、ザ・マトリックス・ワンは1平方メートルあたり1億2,000万～1億5,000万ドンと、一部の高級プロジェクトでは「衝撃的な」販売価格を記録しました。

今年8月、不動産事業が満期を迎える債券の発行額は約17兆5000億ドンに達した。イラスト写真：VOV。

ホーチミン市では、マンションの平均価格は1平方メートルあたり8,900万ドンに達し、前四半期と比べて大きな変動は見られませんでしたが、前年同期比では約36%上昇しました。概ね安定しているものの、一部の高級セグメントでは依然として地域的な上昇が見られ、新たな価格水準を確立しました。これは主に、地下鉄、環状道路、カトライトンネル、そしてトゥーティエム、タオディエン、アンフー、タンミーロイといった主要路線の延伸といった優れたインフラ整備の恩恵によるものです。

同プロジェクトのヴィラおよびタウンハウス部門も、特にホーチミン市とカインホアで前四半期に比べて若干の増加を記録した。

債券のデフォルトは起こりそうにない

SSI証券株式会社の専門家は、不動産価格を維持して生き残る戦略は短期間で終わると予測しています。市場の信頼感が低下し続ければ、「息を潜める」状態はもはや解決策ではなく、広範な流動性リスクへと転じるでしょう。したがって、満期圧力を軽減し、市場流動性を回復するためには、強力かつ協調的な解決策と政策が必要です。

専門家は、当面は、義務的な情報開示、定期的な監査、独立した信用格付けの強化の方向で、個別の債券発行メカニズムを継続的に改善する必要があると考えている。また、債券を株式に転換したり、法的地位が完全に確立され進捗が明確なプロジェクトについては条件付き延長など、債務再編の法的枠組みを拡大する必要がある。

長期的には、不動産セクターへの融資は選択的に規制され、公営住宅や賃貸住宅を優先し、投機的なプロジェクトへの資本流入を制限する必要がある。不動産市場は徐々に改善しており、企業が製品を販売できる限り、債券の満期はもはや懸念事項ではなくなるだろう。

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、今年の債券への圧力は心配するものではないとコメントした。不動産市場が徐々に好転しているため、デフォルトの発生率は低下している。多くの企業は、製品を販売するために、前期のような40～50%の値引きではなく、10%程度の値引きで済むだろう。

アナリストによると、不動産業界は今年も引き続き力強い成長を遂げている。全国で行政単位の再編が完了し、政治環境も安定している。不動産業界は低金利環境と制度改革の恩恵を受けている。不動産三法、土地使用権譲渡契約による商業住宅プロジェクトの試行実施に関する決議、公共投資促進と行政手続きの簡素化に向けた取り組みなど…

不動産プロジェクトに対する法的障害を取り除く政府の最近の取り組みにより、企業がプロジェクトの実施を回復し、キャッシュフローを改善するための条件が整い、企業がすぐに売り出しを開始し、債券保有者への債務返済のための財務計画を立てることが容易になります。