ベトナムの所得当たり住宅価格は世界平均の1.6倍以上です。

カン・ヴァン・ルック博士によると、2024年にはベトナムの住宅価格と平均世帯収入の比率は23.7となり、世界平均の1.6倍を超えることになる。

この情報は、2月19日に開催された年次春季不動産フォーラムにおいて、 BIDVのチーフエコノミストであり、国家金融・通貨政策諮問委員会のメンバーでもあるカン・ヴァン・リュック博士によって共有されました。

住宅価格の高騰とこうした状況の原因は、リュック氏がイベントでのスピーチで多くの時間を費やして説明したテーマであった。この専門家によると、昨年の不動産市場はより好調な展開を見せ、新規プロジェクトの供給は18％増加し、アパートの数も50％以上増加した。

カン・ヴァン・リュック氏は、セルビアに拠点を置く生活費データプラットフォーム「Numbeo」の調査を引用し、2024年の住宅価格と平均世帯収入の比率（HPR）は23.7倍となり、前年比0.2倍の増加になると示した。一方、この指数の世界平均は昨年より0.5倍減少し、14.6倍となった。そのため、ベトナムの所得当たり住宅価格は世界平均の約1.62倍となっています。

HPR は、平均住宅価格を平均年間世帯収入で割ることによって計算されます。建設省によれば、HPRは最も一般的な手法であり、住宅価格の「適正」水準を評価する際に世界中の多くの場所で使用されている。この指数は世界銀行や国連でも使用が推奨されています。

この専門家によると、アンカー価格の高騰により、人々は住宅購入のために借金をすることをためらうようになるという。この主張の根拠は、2024年の不動産投資向け融資の伸びが約18％に達し、不動産向け個人消費者ローン（約6.5％）の2倍以上になることだ。

リュック氏は、ベトナムの住宅価格が上昇している主な理由は6つあると述べた。まず、法的問題と責任に対する恐れにより、供給が不足します。次に、土地賃料、土地利用、用地整地補償、金融コスト、建設資材などの投入コストも増加し、住宅価格の上昇に寄与します。この専門家はまた、企業の「非公式」コストをさらに削減する解決策の必要性も強調した。

土地使用料の問題に関しては、GP.Invest取締役会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏も、土地価格の算定に1～2年かかるプロジェクトもあることから、これが依然として重要なボトルネックになっていると評価した。ヒエップ氏によれば、今年初めまでに25の省と市が調整された土地価格表を発行したという。しかし、投入要素が不十分なため、地方自治体は互いに協力し合って地価を引き上げようとする傾向がある。土地評価の段階では、責任を恐れてコンサルティング部門に頼っているため、一部の地方では依然として価格を上げるか下げるかを決定する自主性が欠けています。

同氏はまた、インフラ投資や非現実的な金利などの他の投入コストが多くの問題や不正確な土地価格につながるとも述べた。そのため、ヒエップ氏は、土地評価のボトルネックがすぐに解決され、企業が不動産プロジェクトをより早く実行できるようになることを期待しています。

管理面では、農業環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長は、改正土地法の公布を国会に勧告した時点から、天然資源環境省（以前は統合農業農村開発省として知られていた）は土地価格を最重要事項と認識していたと述べた。改正法により、土地価格表や評価方法の適用範囲が拡大され、透明性が高まりました。

しかし、ビン氏は、特に地方レベルでの実施には依然として多くの欠陥があることも認めた。同氏によれば、土地評価コンサルタント、土地評価協議会、土地価格を決定する権限のある当局の間では依然として意見の相違がある。一方、他の国では、土地評価の責任はコンサルティング部門にあり、間違いがあった場合、コンサルティング部門が法的に責任を負う場合があります。これは、ベトナムにおける土地評価の説明責任と効率性を向上させるために考慮する必要がある問題です。

農業環境省の代表は、今後も地方自治体や企業に同行し、フィードバックを聞きながら実際的な困難を取り除く解決策を探っていくと明言した。

カン・ヴァン・リュック氏によると、新規認可プロジェクトの数が少ない需要と供給の不均衡の状況では、企業は魅力的な利益率を達成するために主に高級プロジェクトの開発に投資します。「プロジェクト数が少なすぎるため、投資家は社会住宅の開発に追われることができない」と彼は語った。

それに伴い、「価格インフレ」や「流行追随」、投機も依然として蔓延しており、不動産価格は実質的な価値に比べて実質的に上昇しています。リュック氏はまた、ベトナムでは不動産に対する税金がまだ導入されていない一方で、税金、譲渡手数料、賃貸料、相続税は他の国に比べて依然として非常に低く、この状況の一因となっているのではないかという疑問を提起した。

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