カン・ヴァン・ルック博士によると、2024年にはベトナムの住宅価格と平均世帯収入の比率は23.7となり、世界平均の1.6倍を超えることになる。
この情報は、2月19日に開催された年次春季不動産フォーラムにおいて、 BIDVのチーフエコノミストであり、国家金融・通貨政策諮問委員会のメンバーでもあるカン・ヴァン・リュック博士によって共有されました。
リュック氏はイベントでの講演で、住宅価格の高騰とその原因について多くの時間をかけて説明しました。同氏によると、昨年の不動産市場はより好調な展開を見せ、新規プロジェクトの供給は18%増加し、マンション数は50%以上増加しました。
カン・ヴァン・リュック氏は、セルビアに拠点を置く生活費データプラットフォーム「Numbeo」の調査を引用し、2024年の住宅価格と平均世帯収入の比率（HPR）は前年比0.2倍増の23.7倍になると示しました。一方、この指標の世界平均は昨年0.5倍減少し、14.6倍となりました。つまり、ベトナムの住宅価格と収入の比率は世界平均の約1.62倍です。
HPRは、住宅価格の中央値を世帯年収の中央値で割ることによって算出されます。 建設省によると、HPRは住宅価格の「適正」水準を評価する際に世界で最も普及し、広く利用されている指標です。この指標は、世界銀行と国連でも推奨されています。
この専門家によると、アンカー価格の高騰は、人々が住宅購入のための借入を躊躇する原因にもなっている。その証拠として、2024年には不動産投資・事業向け融資の伸びが約18%に達し、不動産消費向け個人融資（約6.5%）の2倍以上となる見込みだ。
リュック氏は、ベトナムの住宅価格高騰には主に6つの理由があると指摘した。第一に、法的問題と責任問題への懸念から供給が不足していること。第二に、地代、土地利用、用地取得補償、金融費用、建設資材といった投入コストの増加も住宅価格の上昇に寄与している。さらに、リュック氏は、企業にとっての「非公式」コストをさらに削減するための解決策の必要性を強調した。
GP.Invest取締役会長のグエン・クオック・ヒエップ氏も、土地使用料の問題に関して、土地価格の算定に1～2年かかるプロジェクトが存在する中で、依然としてこれが大きなボトルネックとなっていると評価した。ヒエップ氏によると、今年初めまでに25の省市が調整後の土地価格表を発行した。しかし、入力要素が不十分なため、各地方自治体は土地価格表の値上げを巡って互いに意見をすり合わせている傾向がある。土地評価の段階では、責任を恐れてコンサルティング機関に頼りすぎるため、値上げまたは値下げの決定に自発性がない地方自治体も依然として存在する。
また、インフラ投資や非現実的な金利といった投入コストも多くの問題を引き起こし、土地価格の不正確さにつながっていると述べた。ヒエップ氏は、土地評価のボトルネックが早期に解消され、企業がより迅速に不動産プロジェクトを実施できるようになることを期待している。
管理面では、農業環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長が、天然資源環境省（旧農業農村開発省）は、改正土地法の公布を国会に諮った当初から、土地価格を最優先事項と位置付けていたと述べた。改正法により、土地価格表と評価方法の適用範囲が拡大され、より透明性の高いものとなった。
しかしながら、ビン氏は、特に地方レベルにおいて、実施において依然として多くの欠陥があることも認めました。ビン氏によると、土地評価コンサルタント、土地評価評議会、そして地価を決定する権限のある当局の間で、依然として見解の相違が見られます。一方、他の国では、土地評価の責任はコンサルタント機関にあり、いかなる誤りについても法的責任を負わなければなりません。これは、ベトナムにおける土地評価の責任と効率性を向上させるために検討すべき課題です。
農業環境省の代表は、今後も地方自治体や企業に同行し、フィードバックを聞きながら実際的な困難を取り除く解決策を探っていくと明言した。
カン・ヴァン・ルック氏によると、新規認可プロジェクト数が少ない需給不均衡の状況下では、企業は魅力的な利益率を得るために、主に高級プロジェクトの開発に投資する。「プロジェクト数が少なすぎるため、投資家は社会住宅開発に取り組めない」と同氏は述べた。
それに加えて、「価格インフレ」や「流れに乗る」、あるいは投機が依然として蔓延しており、不動産価格は実質的な価値に比べて実質的に上昇しています。リュック氏はまた、ベトナムでは不動産税が未導入である一方で、税金、譲渡手数料、賃貸料、相続税が他国に比べて非常に低いことが、こうした状況の一因となっているのではないかと疑問を呈しました。
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