2024年8月下旬、スターバックスがホーチミン市1区ハン・トゥエン通り11-13番地にある最高級店舗を、7年間の営業と高い顧客数を維持した後、閉店するというニュースに多くの人が驚いた。さらに衝撃的だったのは、スターバックスがリース契約満了後に退去し、家主が賃料を月額7億ドンから7億5000万ドン、年間約90億ドンに引き上げたことだった。
彼らは皆、一等地を手放そうと急いでいる。
ビジネスマンや不動産賃貸業界で働く人々にとって、前述の物件の賃料は高すぎるとは考えられていない。
実際、同じハン・トゥエン通りや近隣の通りには、もっと賃料の高い物件が他にもある。例えば、数ヶ月前にオープンしたばかりの有名な日本のコーヒーチェーン「%Arabica Coffee」の店舗は、月額7億ベトナムドン以上もする。
ホーチミン市の中心部にある一等地商業スペースが、長年にわたり空室のままとなっている。（写真：ファム・ディン）
しかし、こうした超高級スペースは、明確な戦略目標を持つ企業にのみ適しています。製品やサービスの販売による利益のみを追求する企業は、生き残ることが非常に困難でしょう。
スターバックス・ハン・トゥエン店が閉店する数か月前には、ハイランドコーヒーなどの有名ブランドがグエン・ズー通りとパスツール通りの角にあった店舗を次々と退去し、イェン寿司レストランもドンコイ通り8番地の支店を閉店した。スーツケースとハンドバッグの店であるMIAも数か月前にフー・ドン交差点にあった店舗を退去した。この場所は家賃が月額7億ベトナムドンにも上り、わずか5年の間に4つの大手ブランドの間で所有者が変わった。
実際、賃料の高騰、企業が現在の厳しい経済情勢に対応できないこと、そしてその結果として賃貸スペースが強制的に返還されることは、何も新しいことではなく、2020年に新型コロナウイルス感染症のパンデミックが発生して以来ずっと起こっている。グオイ・ラオ・ドン紙の記者の観察によると、ホーチミン市の中心部の賑やかな通り沿いの多くの商業スペース、例えばグエン・フエ通り、レ・ロイ通り（1区）、ヴォー・ヴァン・タン通り（3区）、グエン・チャイ通り（5区）、グエン・ヴァン・リン通り（7区）、ファン・シク・ロン通り（フー・ニュアン区）などは、空室のままか閉鎖されている。
ホーチミン市の中心部にあるレロイ通り（1区）は、全長約550メートルで、パスツール通り、ナムキーコイギア通り、グエンフエ通りなどの「黄金の」通りと交差する、最も美しい通りの1つですが、現在約15軒の空き店舗があります。この通りにある土産物店の店長であるグエン・ハンさんは、周辺の多くの店が閉店している理由は、1日あたり2500万～3000万ベトナムドン、1か月あたり8億～9億ベトナムドンにもなる家賃を支払えないためだと考えています。人件費、税金、資本などは含まれていません。一部の店主は当初、ビジネス状況を予測できず、身の丈に合わない家賃を支払ったため、経費を賄うのに十分な収入が得られず、数か月前に移転したばかりにもかかわらず、閉店して別の場所に借りざるを得なくなりました。
「宝石店や有名なPLバブルティーチェーン、旅行代理店などが、家賃が高すぎて次々と店を閉めています。今のところ、家賃が高すぎるため、誰も再入居しようとはしません。私も大家に家賃の値下げをお願いしているのですが、観光客は多いのに売上が伸び悩んでいて、来年まで持ちこたえられるかどうかわかりません」とハンさんは心配そうに話した。
レロイ通り48番地にある2階建ての建物の不動産仲介業者であるホアン・タイン氏によると、オーナーは月額1万2000米ドル（約3億ベトナムドン）を要求しており、敷金4か月分、前払い家賃2か月分、最低2年間の賃貸契約を条件としている。特筆すべきは、TT時計店が閉店して以来、この家は1年以上空室になっているにもかかわらず、オーナーは家賃の値下げを拒否していることだ。
「レロイ通りでビジネスやブランディングのためにスペースを借りたい顧客は、月額1万～1万2千米ドルという非常に高額な賃料を慎重に検討する必要があります。多くの顧客はこの賃料を支払うことができず、数億ベトナムドンにも上る保証金を失わざるを得ませんでした」とタイン氏は述べた。
グエンチャイ通り（5区）はかつてホーチミン市の「 ファッションストリート」として知られ、靴、服、バッグ、帽子、サングラスなどを販売する数百軒の店が軒を連ねていた。しかし、客足の鈍りと法外な家賃のため、多くの店主が商品を売り払い、移転する看板を掲げている。
Mdlデザイナーマタニティドレス店の代表であるファム・ゴック氏は、14.5平方メートルのスペース（1階、1階、小さな倉庫を含む使用可能面積35平方メートル）を月額6,000万ベトナムドンの賃料で別の事業に転換したいと述べた。移転価格は2億5,900万ベトナムドン（エアコン、照明、看板、保証金などを含む）である。「ファッションアイテムの売上は減少しているのに賃料は高いままで、市場には適していません。何度も交渉しましたがうまくいかず、事業を転換することにしました」とゴック氏は説明した。
近隣のNNファッションストアのオーナーであるハ・フオンさんも、「引退」のため在庫をすべて処分し、80平方メートルの1階スペースを転貸したいと考えていると述べた。現在の賃料は月額4500万ベトナムドンで、最低契約期間は1年、敷金は2ヶ月分である。転貸すれば棚やディスプレイの費用を節約できる。しかし、我々の調査によると、フオンさんは家主が事業を支援するために賃料を減額することを拒否し、毎年一貫して賃料を値上げしたため、販売を中止して店舗を返還したという。
家賃を下げるより、空室のままにしておく方がましだ！
環境に優しい日用品や食品を扱うテナントのレ・ティ・トゥ・ウエンさんは、かつて1区のグエン・フエ通りに月額2000万ベトナムドンで店舗を借りたものの、敷金を失ったにもかかわらずわずか3ヶ月で閉店したと語った。その理由は、通りは賑わっていたものの、客層は主に購買力の低い若者ばかりで、収入が経費を賄うのに十分ではなかったからだという。
その後、ウエンはオンラインチャネルの開発に注力し、1日あたり約20万ベトナムドン、つまり1か月あたり約600万ベトナムドンを広告費に費やすだけで、約4万人にリーチできることに気づきました。コンバージョン率は0.5%で、店舗は月間200件の注文を受けています。オンラインストアは、人工知能（AI）のおかげで、あらゆる場所にいる顧客にリーチし、適切なターゲット層にアプローチできるため、高いコンバージョン率を実現しています。「現在の小売スペースの賃料は不当に高い。オンラインチャネルの開発により賃料は大幅に削減され、徐々にその真の価値に近づいていくでしょう」とウエンは予測しています。
最近、ホーチミン市の高級食品店チェーンが、3区グエンディンチエウ通りで10年以上営業していた最初の店舗を、家主の「不当な賃料値上げ」を理由に閉店した。同ブランドの創業者によると、40平方メートルにも満たない店舗は非常に古く、エアコンは頻繁に故障し、雨が降ると水漏れがあり、隣の店舗と壁を共有しているため改装も困難だったにもかかわらず、賃料は月額6000万ベトナムドンにも上ったという。
前述の食品店が閉店してから3か月以上経った今も、その店舗には「貸店舗」の看板が掲げられており、新たなテナントは見つかっていない。「賃料と物件の状態を考えると、ブランド構築に十分な資金力を持つ大企業か、ハイリスクな『自立型』ビジネスモデルを追求する企業しか借りることができない。普通の企業では賃料を負担できない」と、その小売チェーンの担当者はコメントした。
食品・飲料（F&B）業界の専門家であるF&B Investment & FoodEdu Academyの会長、Hoang Tung氏によると、オンラインチャネルは急速に成長しているものの、収益への貢献度は依然として小さく、収入の大部分は依然としてオフラインチャネルから得られている。そのため、F&B業界では店舗が依然として重要な役割を果たしている。「好立地の物件は供給不足と需要超過により賃料が上昇しているだけでなく、一般的な店舗物件でさえ価格が上昇傾向にある」と同氏は指摘した。
董氏は、従来、家主はテナントに敷金や前払い家賃を要求し、インフレを補うために毎年または定期的に価格を引き上げることで、常に優位に立っていると考えている。ほとんどの家主は経済的に余裕があるため、家賃の値下げを拒否し、物件を6ヶ月から1年間空室のままにして価格を維持することができる。「物件に関しては、家賃の維持はすでに良い水準であり、値下げの見込みはほとんどない。飲食業の経営者は、事業を開始する前にこの点をコストに織り込む必要がある」と董氏は助言した。
一方、住宅や建物の賃貸・転貸サービスを専門とするVNO投資開発株式会社の会長であるグエン・ホン・ハイ氏は、企業が閉鎖したり、店舗を返却したりする理由は、必ずしも賃料が高いからではなく、もはやそのスペースが必要なくなった、あるいは将来的に事業が成り立たないと認識しているためかもしれないと考えている。
一等地は依然として高い需要がある。
飲食業界の専門家によると、好立地に多額の投資を行っているコーヒー・飲料チェーンには、Katinat Coffee & Tea、Phe La、Phuc Long、Highlandなどがある。しかし、これらのうちKatinat Coffee & TeaとPhe Laは同じオーナーが所有している。投資家がこの段階でチェーンを積極的に拡大している目的は、株式売却か何らかの別の理由による可能性があり、通常の営利目的で運営されているブランドとは比較できない。
実際には、土地が不足している地域では、賃料は下がるどころか上がる傾向にある。典型的な例としては、1区中心部の好立地、スターバックスが最近撤退したハン・トゥエン通りのスペース、ホーコンルア・ロータリー周辺のスペースなどが挙げられる。大手飲食ブランドやチェーン店は常にこうしたスペースの賃貸を競い合っている。
出典： https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm
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