家賃はどんどん高騰している

2024年8月下旬、スターバックスがホーチミン市1区ハントゥエン11-13番地にある最高級店舗を7年間の営業を経て常に客で賑わった後に閉店したというニュースに、多くの人が驚いた。さらに多くの人々に衝撃を与えたのは、契約満了後にスターバックスが店舗を返却し、家主が家賃を月額7億ドンから7億5000万ドン、年間約90億ドンに値上げしたことだ。

優良地の代金支払い競争

ビジネスマンや不動産賃貸業に従事する人にとって、上記物件の賃貸価格はそれほど高くありません。

実際、同じハン・トゥエン通りや近隣の通りには、賃料がはるかに高い物件が他にもあります。例えば、数か月前にオープンしたばかりの日本の有名なコーヒーチェーン店「アラビカコーヒー」の店舗の建設費は、月額7億ドンにも上ります。

ホーチミン市中心部の一等地が長年空き地となっていた。写真：ファム・ディン

しかし、こうした超高級施設は、独自の戦略を持つ事業部門専用です。商品やサービスを販売して利益を得ることだけを目的とする企業にとって、生き残ることは非常に困難となるでしょう。

スターバックス ハン トゥエン店が閉店する数か月前に、ハイランド コーヒーなどの有名ブランドが次々とグエン ドゥ通りとパスツール通りの角の店舗に戻ってきました。 YEN Sushiレストランはドンコイ8番地の支店を閉店した。 MIAスーツケース・ハンドバッグ店も数か月前にフードン交差点の店舗に戻ってきました。このスペースの賃料も月額7億VNDに達し、わずか5年の間に4つの大手ブランドの手に渡りました。

実際、店舗の価格が高騰し、経済難の状況下で企業がそれを支払うことができず、返却を余儀なくされるという状況は目新しいことではなく、2020年にCOVID-19パンデミックが発生して以来、現在に至るまで起きている。グオイ・ラオ・ドン紙の記者によると、ホーチミン市中心部の繁華街沿いには、今のところ、グエン・フエ、レ・ロイ（1区）、ヴォ・ヴァン・タン（3区）、グエン・チャイ（5区）、グエン・ヴァン・リン（7区）、ファン・シク・ロン（フーニャン区）など、入居者がおらず「閉店」状態にある、または賃貸はされているものの閉店が続いている店舗が数多くあるという。

レ・ロイ通り（1区）は長さ約550メートルで、パスツール通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、グエン・フエ通りなどの「黄金の」通りと交差し、ホーチミン市中心部で最も美しい通りの一つですが、現在約15軒の空き店舗があります。この通りの土産物店の店長、グエン・ハンさんは、周辺の店の多くが閉店したのは、1日あたり2,500万～3,000万ドン、1ヶ月あたり8億～9億ドンにも及ぶ現金を支払えないためだと語った。人件費、税金、資本金などは含まれていません。 当初、経営状況を予測していなかったため、能力を超える価格で賃貸したため、収入が経費をカバーできず、数か月しか入居していないにもかかわらず、閉店して別の場所を借りなければなりませんでした。

「宝石店、有名なPLミルクティーチェーン、旅行代理店など、家賃を払えなくなった店が次々と戻ってきました。今のところ、家賃が高すぎるため、再び借りる店はありません。観光客は多いのに買い手が少ないので、家主に家賃の値下げをお願いしているところです。来年まで持ちこたえられるかどうか分かりません」とハンさんは心配している。

48 Le Loi にある地上1階、地上1階建ての住宅の仲介業者 Hoang Thanh 氏は、この住宅の所有者が 4 か月分の保証金、2 か月分の前払い、最低 2 年間の賃貸という条件で月額 12,000 米ドル (約 3 億ドン) の価格を提示していると語った。 TT時計店が「逃げて」以来、この家は1年以上空き家になっているが、家主は家賃の値下げを拒否していることは特筆に値します。

「レ・ロイ通りでビジネスやブランディングのためにスペースを借りたい場合、価格が月額1万～1万2000米ドルと非常に高額なので、慎重に検討する必要があります。多くの顧客はこの賃料を支払うことができず、数億ドンの保証金を失うことを受け入れざるを得ません」とタン氏は説明した。

グエンチャイ通り（5区）はかつてホーチミン市の「 ファッションストリート」として知られ、靴、衣服、ハンドバッグ、帽子、眼鏡などを販売する何百もの店が軒を連ねていました。しかし、商売の不振と家賃の高騰により、多くの人が商品を処分したり、店舗を移転したりする看板を掲げています。

デザイナーマタニティドレス店「Mdl」の代表ファム・ゴック氏は、14.5㎡の敷地、地上1階、地上1階、小型倉庫1棟を含む使用可能面積35㎡の建物を、月額賃料6,000万VND、譲渡価格2億5,900万VND（エアコン、照明、看板、保証金などを含む）で譲渡し、別の事業分野に転換したいと述べた。 「ファッションの売上は減少しているのに、家賃は高く、市場に合っていません。何度も交渉しましたが、うまくいかず、移転を決意しました」とゴックさんは説明した。

近くのNNファッションストアのオーナーであるハ・フオンさんも、「引退」のため、すべての商品を処分し、80平方メートルの1階部分を貸し出す必要があると語った。現在の賃貸価格は月額4,500万VNDで、入居者は最低1年間賃貸し、2か月分の保証金を支払う必要があります。テナントは棚やカウンターなどの費用を節約できます。しかし、調査によると、地主が事業を支えるために価格を下げることを拒否し、毎年着実に値上げを続けていたため、フォンさんは売却を中止し、店舗を返却しました。

家賃を下げるより空けておく方が良いです！

環境に優しい消費財やクリーン食品の販売を専門とするテナントのレ・ティ・トゥ・ウイエンさんは、かつて1区グエンフエ通りで月2000万ドンでスペースを借りたが、敷金を返還しなければならなかったにもかかわらず、わずか3か月で閉鎖したと語った。この路線は人で混雑しますが、主に若者や中程度の購買力を持つ消費者であるため、収入が経費をカバーするのに十分ではありません。

その後、Uyen 氏はオンライン チャネルの開発に注力し、約 4 万人にリーチするには 1 日あたり約 20 万ドン、または 1 か月あたり約 600 万ドンの広告費のみが必要であることに気付きました。 「成約率」が 0.5% の場合、店舗には毎月 200 件の注文があります。オンラインストアは人工知能（AI）のおかげで、どこにいてもターゲットを絞って顧客にリーチできるため、注文への変換率は非常に良好です。 「現在の小売スペースの価格は不当に高い。オンラインチャネルの発展により、賃料は大幅に下がり、徐々に本来の価値に戻るだろう」とウイエン氏は予測した。

最近、ホーチミン市の高級食品店チェーンが、オーナーが「不当な値上げを要求した」という理由で、3区グエンディンチエウ通りで10年以上営業していた最初の店舗を閉店した。このブランドの創設者によると、上記の建物は40平方メートル未満の面積で非常に古く、エアコンが頻繁に故障し、雨が降ると濡れ、隣の店舗と壁を共有しているため改装も難しいが、家賃は最大6000万VND/月とのこと。

3 か月以上経った後、上記の食品店は閉店しましたが、その建物は依然として賃貸物件のままで、新しい顧客は見つかっていません。 「上記の賃料と建物の状態では、自社ブランドを構築するために多額の賃料を支払える『大企業』か、『自己満足的な』ビジネスマンしか借りることができず、一般の企業はその賃料を支払うことはできない」と、この小売チェーンの代表者はコメントした。

食品・飲料サービス業界の専門家で、F＆Bインベストメント＆フードエデュアカデミー会長のホアン・トゥン氏は、オンラインチャネルは急速に成長しているものの、収益への貢献はまだわずかで、収益は主にオフラインチャネルから得られていると語った。したがって、事業所は依然として食品・飲料業界において重要な位置を占めています。 「物件不足と需要に対する供給の少なさから一等地の賃料が上昇しているだけでなく、通常のビジネス拠点でも価格が上昇傾向にある」と同氏は述べた。

董氏は、慣習上、家主は常に客に保証金や前払いを要求し、インフレを補うために毎年または定期的に価格を上げることで「優位に立っている」と述べた。物件所有者のほとんどは財務状況が良好であるため、賃料を下げずに価格を維持するために 6 か月から 1 年間家を空けておくことができます。 「店舗に関しては、家賃の維持は良いのですが、下げる見込みはほとんどありません。飲食店の経営者は、事業を始める前に、この点をコストとして考慮する必要があります」と董氏はアドバイスした。

一方、住宅や建物の賃貸および転貸を専門とするVNO投資開発株式会社のグエン・ホン・ハイ会長は、企業が閉鎖して建物を返却する理由は、必ずしも賃料が理由ではなく、もはや必要性がないか、将来的に事業が成り立たないと認識していることかもしれないと述べた。

美しい建物は依然として需要がある

飲食業界の専門家によると、一等地に多額の投資をしているコーヒー・飲料チェーン店には、Katinat Coffee & Tea、Phe La、Phuc Long、Highlandなどがある。しかし、このうちKatinat Coffee & TeaとPhe Laは同じオーナーが所有している。おそらく、現段階で投資家がチェーンを強力に展開する目的は、株式の販売やその他の目的であるため、通常の利益獲得のために事業を行っているブランドと比較することはできないでしょう...

実際、スペースが不足している地域では、家賃は下がるどころか上がります。典型的には、1区の中心部にある美しい建物や、スターバックスが最近購入したハン・トゥエン通りの建物、ホー・コン・ルアのロータリーにある建物などは、大手の飲食ブランドやチェーン店の賃貸物件を常に「探している」状態です。

出典: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm