制度的および資本的な問題の解決

記者：今週末、 政府が開催を予定している不動産市場の健全かつ持続可能な発展を促進するための全国会議では、現実に近い多くの実践的な解決策が提示されると予想されていますか？

グエン・ヴァン・ディン氏：市場と不動産事業に関連する一連の困難と問題が発見された後、政府と首相はそれらを解決するための一連の指示を出しました。

特に、不動産市場の安全、健全かつ持続可能な発展を促進するための一連の解決策に関する首相指令13/2022では、不動産市場がマクロ経済の安定維持、インフレ抑制、主要収支の確保、そして成長促進において非常に重要な役割を果たしていることが明確に述べられています。したがって、不動産市場における障害や困難を取り除くことが必要です。

グエン・ヴァン・ディン氏 - ベトナム不動産ブローカー協会会長、ベトナム不動産協会副会長

首相はまた、建設、銀行、金融、計画・投資、天然資源・環境、警察などの分野のリーダーをメンバーとして含む、不動産プロジェクトの実施における企業や一部の地方自治体の困難を解決するための作業部会（首相作業部会と呼ばれる）を設置することを決定した。

不動産市場の健全かつ持続可能な発展を促進するための全国会議は、政府と首相にとって、これまでの指示がどの程度実施されたか、また、これまでの障害や困難がどのように解決されたかを振り返り、そこから今後の解決策を提案する機会です。これは、企業だけでなく市場全体にとっても非常に重要かつ意義深いイベントです。

不動産市場が直面している困難や問題点を指摘していただけますか？

- 第一の問題は、多くのプロジェクトが「実行」されず、実施できず、停滞してしまうような政策や法的規制にあります。第二の問題は、資本フローの混雑です。

進行中のプロジェクトは実施資金が不足し、未完了のプロジェクトは実施を継続するための資金が不足し、消費者も売買に必要な信用資金にアクセスできません。その結果、市場取引はほぼ麻痺状態に陥っています。これらは、解決すべき2つの根本的かつ顕著な問題です。

不動産市場に関する国立銀行、建設省、首相の作業部会の最近の行動についてどう思いますか?

建設大臣を筆頭とする首相直轄の作業部会は、非常に積極的な行動をとっています。建設省が「不動産市場の健全かつ持続可能な発展の促進に関する全国会議」に先立ち代表団に提出した報告書は、市場における困難と障害の原因を根本的かつ十分に指摘しています。同時に、これらの困難と障害を解決するための多くの内容が政府と国会に提案・勧告されています。

不動産事業者は、政府からの支援策を期待するだけでなく、投資家の信頼を取り戻すための適切かつ効果的な事業戦略を策定する必要がある。写真：HOANG TRIEU

銀行部門は現在、インフレと為替レートの安定を図り、世界情勢による悪影響を回避するために、厳格な信用管理を行うという極めて重要な任務を担っています。しかし、金融政策を適度に緩和する解決策がなければ、企業が「病」に陥り、危機に陥り、多くの労働者が失業する事態につながる可能性があります。

中央銀行には、マクロ経済の安定を維持し、生産と経済を刺激する措置を講じ、社会保障を確保し、人々の雇用を維持し、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後の回復期における社会経済サイクルを支える労働者を確保すべきです。言い換えれば、たとえ少量であっても、企業が倒産しないよう、政策は「実行」されなければなりません。

マクロレベルの支援政策や省庁・部署の関与に加え、不動産企業自身が現在の困難を乗り越えるために何をすべきか？

「瓢箪に丸、筒に長」という言葉があります。困難な状況下でも、企業が生き残り、発展していくためには、高い適応力が必要です。市場が安定し正常な状態であれば、企業は正常に発展し、力強く発展することができます。困難な時代において、企業は「賢く食べて満腹、賢く縮んで温まる」方法を知る必要があります。例えば、多くのプロジェクトを「抱えている」企業は、プロジェクトの実施がリソースを超えないように、リストラやリソースの再編成を検討する必要があります。「貧乏なのに子供をたくさん育てる」のは致命的です！

投資セグメントの選択について言えば、市場が安定し正常な状態であれば、企業はハイエンドセグメントにしか参入できません。しかし、ハイエンド製品が売れない今、投資家はプロジェクトを調整し、より容易に販売でき、より多くの人々が購入できる適切なセグメントに転換し、事業を回転させるための資金を確保する必要があります。つまり、この困難な時期において、企業は困難を乗り越えるための適切な方針と戦略を策定する必要があります。

社債についてですが、多くの企業による違反行為により、社債を通じた資金調達が非常に困難になっています。不動産企業が投資家の信頼を取り戻すために、どのような対策を講じるべきでしょうか？

おそらくまず最初にすべきことは、債券による資金調達を行う企業が法を回避して不正行為を行うことがないよう、投資家との信頼関係を築くための透明性と厳格さを兼ね備えた法規制を整備することでしょう。同時に、企業は事業に付随する投資家の信頼を回復するための戦略も策定する必要があります。具体的には、専門的な事業計画の策定、プロジェクト管理能力の向上、そして資金フローを効果的に吸収する能力の向上が不可欠です。

RMIT大学講師、ブイ・ドゥイ・トゥン博士：

不動産市場の持続可能な発展のために

政府は、不動産市場のより安定した環境を整備し、プロジェクト開発会社、買い手、売り手がより安心して市場に参加できるよう、法的枠組みの継続的な改善に努める必要があります。市場のニーズに合わせて法制度を改正し、投資手続きを簡素化して実施期間を短縮する必要があります。ただし、急激な政策変更は市場と経済に悪影響を及ぼす可能性があるため、避けるべきです。

同時に、あらゆる法令違反、特に不動産事業における脱税や違法な土地分割・売却を迅速に検知・防止するための検査・監督を強化する必要がある。また、プロジェクトの実施が地域の計画・開発計画に準拠していることを確実にする必要がある。

不動産市場の不安定化を回避するため、信用引き締めは合理的な方法で実施する必要がある。同時に、データとデジタルインフラへの多額の投資を行い、市場情報システムを構築することで、不動産業界の回復力と競争力を強化する必要がある。

政府は、不動産市場における透明性と説明責任を促進し、すべての関係者にとって公平な競争環境を整え、投資が持続可能かつ責任ある方法で行われるようにすることで、投機的かつ操作的な行動を抑制する政策を策定する必要があります。具体的には、不動産会社に定期的な財務報告の透明性と説明責任を義務付けること、管理会社や投資家への財務報告書と定期報告書の提出を義務付けることが考えられます。これにより、市場への信頼と信用度が向上し、操作や投機を回避することができます。

不動産市場の持続的な発展には、優遇税制やその他の金融優遇措置を設け、企業によるグリーン技術や環境に優しい技術への投資を奨励する必要があります。また、管理機関は、不動産市場のニーズに応えるため、クラウドファンディングやピアツーピアレンディング・プラットフォームといった代替的な資金調達手段の開発も検討すべきです。これらの代替的な資金調達手段は、従来の資金調達手段にアクセスできない中小規模の不動産開発業者にとって、不可欠な資金調達源となり得ます。

タイ・フォンによる録音

（*）2月15日付のラオドン新聞を参照

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-giai-bai-toan-the-che-va-nguon-von-20230215212126131.htm