2月8日、 ハノイでベトナム国家銀行（SBV）が不動産信用会議を開催し、多くの不動産企業、商業銀行、業界団体、銀行協会、省庁、支社の代表者などが参加した。
企業は債務再編と債務延長を提案
会議において、ベトナム国家銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は、ベトナム国家銀行は不動産融資の引き締めに関する文書や声明は発表していないものの、投機金利の高い分野など、一部のリスクの高い分野については、システムの安全性を確保するため、厳格な融資管理を指示していると述べた。住宅購入者の正当な目的のための融資については、他の分野と同様に公正であることが保証されている。
最新の統計によると、2022年末時点のTDBDS（ベトナム開発公社）の未払い債務は約25億8千万ドンで、2021年末と比較して約24.27%増加しました。これは最も成長率の高いセクターの一つであり、 経済全体の未払い債務の21.2%を占め、過去5年間で最高額となっています。このように、銀行は現在も、成長率が高く未払い債務の多い不動産セクターに融資を行っていることがわかります。プロジェクトに対しては、規制に基づき実現可能な融資計画が策定されています。
ビングループ、ノバランド、フンティンランド、 サングループ、ホーチミン市不動産協会などの企業や不動産企業の代表者は、債務再編、債務延長、金利引き下げ、不動産のリスク係数引き下げ、担保資産のローン対価値比率の向上、債券保有者への返済能力に対する企業の支援などの問題に焦点を当て、約17の提案を行った。ビンホームズ（ビングループ）のファム・ティエウ・ホア取締役会長は、国家銀行と銀行に対し、ガイドライン文書における融資目的と支払形式に関する障害を取り除き、不動産融資の分類と管理に関連するメカニズムを取り除く措置を講じるよう要請した。
さらに、企業代表らは、大規模投資家や主要プロジェクトに対する具体的な政策メカニズムを、債務の平準化を回避するための完全な法的文書で補完する必要があると述べた。同時に、個人や投資家の資金力を支えるため、金利を段階的に引き下げる措置も必要だ。ノバランドの代表で、グループ再編担当ディレクターのド・ティ・フォン・ラン氏は、国家銀行が不動産会社による債務再編と24～36ヶ月間の債務延長を認めることを検討することを期待している。
フンティンランド社のレ・チョン・クオン社長は、現状では債務グループジャンピングの問題が発生する可能性があると指摘しました。クオン社長は、債務ジャンピングを回避するために、抜本的かつ具体的な政策が必要であり、当局が債務再編と債務延長を認めることを提案しました。これは、企業の生産・事業活動における後続債務の返済を支援することにもつながります。また、クオン社長は、企業が事業資金を確保できるよう余裕を拡大し、債券保有者の信頼を高め、社債への投資を継続できるよう支援することも提案しました。
グエン・ティ・ホン国立銀行総裁が会議で講演。写真：ハイ・イエン
金利は引き下げられるでしょう。
貸出金利の引き下げは、多くの企業が提案している内容の一つです。この問題に関して、ベトコムバンクのグエン・タン・トゥン総裁は、会議の直前に商業銀行の総裁が国家銀行の指示を徹底的に実施することで合意し、企業と市場を支援するため、不動産業向け金利を含む貸出金利を段階的に引き下げるため、動員金利をさらに引き下げることで合意したと述べました。
不動産企業に対する債務返済期間の再編と債務グループ維持の提案について、ある銀行関係者は、銀行業界の不良債権管理における安全性の観点から、慎重に評価・検討する必要があると述べた。同時に、他の業界も同様の仕組みを「求めている」ため、不動産企業に特化した優遇措置を設けることは困難であると述べた。
会議の締めくくりとして、ベトナム国家銀行のグエン・ティ・ホン総裁は、銀行システムに対し、金利の引き下げに最大限努め、優良プロジェクト、社会住宅プロジェクトへの融資に努めるよう指示した。信用が集中度の大きい裏庭の企業に集中すると非常に危険であると強調し、総裁は、多数の大口顧客および顧客グループ、大株主に関連する顧客、相互融資への信用の集中度を制御するよう銀行に要請した。
不動産リスク係数引き下げ案と中長期融資における短期資金比率引き締めロードマップについて、総裁は、不動産に高いリスクウェイトを適用するのは、銀行間の条件格差を抑制するためだと述べた。銀行は不動産向け融資において、条件面で不均衡を抱えている（不動産融資の90％が中長期融資である一方、短期融資の80％が資本調達となっている）。中長期資金比率引き締めロードマップも同様の目的を持っている。
国立銀行総裁によると、不動産企業が現在直面している問題の70%は法的手続きに起因している。そのため、不動産市場の困難を解決するには、様々な政策と解決策を連携させる必要がある。総裁はまた、不動産企業に対し、企業がキャッシュフローを体系的に管理し、あらゆる状況において先を見越した対応をするための予測を立てる必要があるとのメッセージを送り、各省庁、支局、管理機関による解決策に加え、企業自身も収益目標、利益、製品消費能力のバランスを取り直し、銀行融資の返済能力に適切な調整を行う必要があると述べた。
政府は、不動産融資を低価格住宅、労働者向け住宅、社会住宅などに振り向けることに関心があり、その実施には企業が積極的に参加することを求めています。
建設省、2つの法案を改正
グエン・ヴァン・シン建設副大臣によると、過去3年間、不動産投資は増加している。しかし、第4四半期においては、不動産セクターにおける制度的・法的問題を含む様々な理由により、不動産企業は依然として多くの困難に直面している。建設省は住宅法と不動産事業法の2つの法案の改正を主導しており、これらの困難を克服するための多くの政策が講じられる予定である。不動産市場の発展を促進するため、国会に早急な解決を求める多くの課題が提案されている。
Le Dat Chi 博士- ホーチミン経済大学:
不動産企業は資本を正しい目的に使用しなければなりません。
ベトナム国家銀行は不動産への融資を厳しく制限しないと明言しているが、不動産企業が資金使途を明確に示すことが重要だ。かつては債券に頼っていたが、債券発行が困難な現在、銀行は「余裕」を理由に債券の買い戻しを行わない。不正流用による不良債権化は商業銀行に悪影響を及ぼすが、企業が社債購入に投資し、資金を恣意的に、かつ本来の目的以外で使用すれば、これも好ましくない。そのため、銀行は債権回収、債務延長、あるいは「余裕」の確保といった検討を行う。
経済学者、グエン・トリ・ヒエウ博士：
特別融資プログラムが必要
不動産市場は、プロジェクト継続のための資金不足により、部分的に凍結状態にあります。資金不足に陥ると、企業は資産の売却も検討しますが、多くの地域で不動産価格が下落しているため、対応は容易ではありません。そのため、不動産市場に必要な資金は、現在主に信用資本によって賄われています。しかし、商業銀行は流動性が低い状況下で不動産関連の不良債権の発生を懸念しており、一部の不動産社債債務でさえ「デフォルト」に陥る可能性があります。一部の不動産事業が困難に直面したり、「デフォルト」に陥ったりすると、市場全体に連鎖反応的な影響を及ぼす可能性があります。しかし、不動産だけでなく、他の多くのセクターも困難に直面しているため、市場の自浄作用を期待しましょう。その見返りとして、信用資本の困難を解消するための解決策として、信用力の高い潜在的不動産事業を対象とした特別融資プログラムなど、返済能力のある顧客に焦点を当てた対策を講じることができます。具体的な支援プログラムとしては、過去にベトナム政府とベトナム国家銀行が、商業住宅や社会住宅などの購入のための低金利融資を支援するため、30兆ドンの融資パッケージを実施しました。
ノバランドグループの再編担当取締役、ド・ティ・フォン・ラン氏：
法的問題を根本から解決する
過去2年間の新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響、債券市場の混乱、そして近年の金融引き締めは、不動産事業の体力を弱めています。適切な金利水準への支援は、市場の回復を促し、不動産事業の持久力を高め、プロジェクトの法的課題を解決する時間を確保し、発展を継続するのに役立ちます。不動産・建設事業向け債券の償還期限を最長3年に延長し、市場への「圧力を軽減し、信頼を高める」ことを目指します。投資家が利払いを支援する不動産購入のための個人借入の債務再編を行い、個人顧客への貸出金利の引き下げを検討します。政府は、法律の重複によって生じる法的問題の抜本的な解決を支援するために、タイムリーな解決策を講じる必要があります。また、土地使用料を簡素で透明性の高い係数Kに基づいて設定することで、プロジェクトの迅速な実施を継続し、コストを削減し、製品価格の引き下げに貢献します。
Son Nhung - タイ・フオン録音
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出典: https://nld.com.vn/thoi-su/go-kho-thi-truong-bat-dong-san-20230208222723752.htm
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