貸出金利を引き下げても不動産需要を刺激するのは依然として困難

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通達06/2023/TT-NHNNは、投資家が金融「レバレッジ」を活用し、他の銀行から資金を借りて債務を返済する道を開きました。しかし、この動きは不動産市場の変化を促進するには至っていません。

低水準の貸出金利

通達06号が発効する2023年9月1日以降、BIDV、Vietcombank、Viettinbank、Techcombank、ACBなどの大手銀行は、生産、事業、生活ニーズを満たすために資金を借り入れている個人顧客に対して、他の銀行でローンを早期に返済する融資政策を実施し始めました。

BIDV銀行は年6%からの優遇金利を適用しています。一方、Vietcombankは、最初の6ヶ月間は年6.9%、12ヶ月間は年7.5%、最初の2年間は年8%の2種類の金利オプションを提供しています。Techcombankは、このタイプのローンに年7.3%からの金利を適用しています。

銀行によると、現在、10～11%の金利で住宅購入のためにローンを組んでいる個人顧客層は非常に大きい。新たな政策により、他行の既存ローンの返済に低金利で融資を受ける機会がより広がる。しかし、問題は依然として担保資産の出所に依存しており、これは資金を借り入れたい多くの人々にとって障壁となっている。

グエン・ティ・チ・チャウさん（ハノイ市ドンダー区）は、「2022年2月、私の家族はBIDV銀行から変動金利11%で15億ドンを借り入れました。毎月、元金と利息合わせて2,000万ドンを支払わなければなりません。通達06号発効後、3つの商業銀行に融資を申し込みました。銀行員の指示によると、今回の新規融資には依然として担保が必要とのことでしたが、私は担保を用意できていません。そのため、現在の低金利では資金を借り入れることができません。」と語った。

BIDV銀行支店（ナム・チュン・イェン、コーザイ）のグエン・タン・トゥ氏は、最近、一部の顧客が他行へのローン返済のための資金を受け取ったものの、そのほとんどは新しい銀行で住宅ローンを組むための担保要件を満たす必要があると評価した。既存ローンの貸出金利は年11～12%と低めだが、年8～9%と低すぎるわけではない。

不動産業界に限って言えば、近年の不動産取引の急激な減少の一因は住宅ローン金利の急上昇です。現在、変動金利の住宅ローン金利は年11.5～14%となっています。しかし、今日のように銀行が優遇金利で銀行債務の返済のために融資を行っていることは、かつて「金利負担」に苦しめられていた不動産投資家にとって、「逃げ道」を見つける一助となっていると言えるでしょう。

実住宅部門は順調に回復するだろう。

市場調査機関の調査レポートによると、今年の最初の8ヶ月間、他の不動産セグメントが多くの困難に直面し、損失を出さざるを得ない状況にある一方で、マンションや戸建て住宅といった住宅ニーズに応えるセグメントは依然として取引が続いています。これらはすべて、真の住宅ニーズを持つ人々、あるいはキャッシュフローを生み出す賃貸住宅として利用されている人々のための住宅商品です。

国家銀行からの融資を廃止することで、真の住宅購入者にとっての機会が創出されるでしょう。CBREベトナムの研究開発コンサルティング部門ディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は次のように述べています。「銀行の預金金利と融資金利は、安定に向けて調整されています。多くの銀行が新規住宅ローンの金利を年6～8%と低く設定しています。投資家からの優遇政策も相まって、マンション市場の取引が再び活発化しています。投資家や真の住宅ニーズを持つ人々は、銀行融資をより容易に利用できるようになります。」

一部の専門家は、一定の浄化期間を経て、現在のプロジェクト供給は主に信頼できる投資家からのものであり、合法性が確保され、真の住宅ニーズに焦点を当てていると指摘しています。これは、不動産市場が信頼を取り戻し、回復するための重要な基盤となります。

最近、多くの不動産会社は、新たな市場状況に適応するため、商品や開発戦略を積極的に再構築しています。特に、投資家は積極的に商品価格を10～15%引き下げています。例えば、ビンミン・アパートメント・プロジェクト（ロンビエン地区）は、当初4,000万VND/㎡以上で販売されていましたが、現在は3,500万VND/㎡となっています。キム・チュン・ディ・チャック・ランド・プロジェクト（ホアイドゥック地区）は、5,500万VND/㎡で販売され、前年同期比で500万VND/㎡から700万VND/㎡の値下がりとなっています。

ベトナム不動産協会のグエン・アン・クエ氏は、現在、動員金利と貸出金利はともに低下し、投資家心理も改善し、不動産市場で取引が活発化し始めていると評価した。120兆VND規模の信用融資パッケージが不動産市場に「投入」されようとしている。不動産関連法整備も着々と進んでおり、新年の適用開始を目指している。

より明確な回復のためには、不動産市場はより多くの実質的な住宅商品を必要とします。加えて、経済回復の度合い、購入者の財務ポテンシャルの向上、大口投資家の市場への復帰、未完了プロジェクトの再開、あるいは土地法、住宅法、不動産業法といった今後の政策の実施、そして特に投資家の信頼感の回復度合いも重要です。

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