貸出金利を引き下げても不動産需要を刺激するのは依然として困難

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回覧06/2023/TT-NHNNにより、投資家は金融「レバレッジ」を利用して他の銀行から資本を借り入れ、債務を返済できるようになりました。しかし、この動きは不動産市場の変化に役立つことはできません。

低水準の貸出金利

2023年9月1日に通達06が発効して以来、主要銀行であるBIDV、Vietcombank、Viettinbank、Techcombank、 ACBは、生産、事業、生活ニーズを満たすために資金を借り入れている個人顧客のために、他の銀行でローンを早期に返済する融資ポリシーの実施を開始しました。

BIDV銀行は、年間わずか 6% からの優遇融資金利を適用します。 Vietcombank では、最初の 6 か月間は年率 6.9%、12 か月間は年率 7.5%、最初の 2 年間は年率 8% の 2 つのローン金利オプションを適用します。 Techcombank はこのローンフォームを年利 7.3% から適用します…

銀行によれば、現在、10～11％の金利で住宅購入のためにローンを組んでいる個人顧客の層は非常に大きいという。この新たな政策により、他の銀行での古いローンを返済するために低金利で借り入れる機会がさらに広がることになる。ただし、この問題は担保の出所によっても異なります。これは、お金を借りたい多くの人々にとって障壁となります。

グエン・ティ・チ・チャウさん（ハノイ市ドンダー区）は、「2022年2月、私の家族はBIDV銀行から変動金利11%で15億ドンを借り入れました。毎月、元金と利息合わせて2,000万ドンを支払わなければなりません。通達06号発効後、3つの商業銀行に融資を申し込みました。銀行員の指示によると、今回の新規融資には依然として担保が必要とのことでしたが、私は担保を用意できていません。そのため、現在の低金利では資金を借り入れることができません」と語った。

BIDV銀行支店（Nam Trung Yen、Cau Giay）のNguyen Thanh Tu氏は、最近、一部の顧客が他の銀行へのローン返済のために支払いを受けているが、そのほとんどは新しい銀行で住宅ローンを組むための担保を持っているという基準を満たす必要があると評価した。既存ローンの貸出金利は年率11～12％と低めですが、年率8～9％とそれほど低くはありません。

不動産業界に限って言えば、最近の不動産取引の激減の要因の一つは住宅ローン金利の急激な上昇です。現在、変動金利住宅ローンの金利は年11.5～14％の範囲です。しかし、今のように銀行が優遇金利で他の銀行債務の返済のために融資を行っているという事実は、これまで「金利負担」に苦しめられていた不動産投資家が「逃げ道」を見つけるのに一役買っている。

住宅部門は順調に回復するだろう

市場調査機関の調査報告によれば、今年の最初の8か月間で、他の不動産分野が多くの困難に直面し、損失を削減せざるを得ない状況にある一方で、アパートや戸建て住宅など、住宅ニーズに応える分野は依然として取引が続いている。これらはすべて、実際に住宅を必要としている人々、またはキャッシュフローを生み出すための賃貸住宅商品です。

国立銀行から資本融資をなくす動きは、実際に住宅を購入する人々に機会を創出するだろう。 CBREベトナムの研究開発コンサルティング担当ディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は次のように述べています。「銀行の預金金利と貸出金利は、再び安定に向けて調整されています。多くの銀行が新規住宅ローンの金利を年6～8%と低く設定しています。投資家からの優遇政策も相まって、マンション市場の取引が再び活発化しています。投資家や真に住宅を必要としている人々は、銀行ローンをより容易に利用できるようになっています。」

一部の専門家は、精査期間を経て、現在のプロジェクトの供給は主に評判の良い投資家から行われ、合法性が確保され、実際の住宅ニーズに重点が置かれていると述べている。これは不動産市場が信頼を取り戻し、回復するための重要な基盤となります。

最近、多くの不動産企業は、新たな市場状況に適応するために、積極的に商品や開発戦略を再構築しています。特に、投資家は積極的に製品価格を10～15％引き下げました。たとえば、ビンミンアパートメントプロジェクト (ロンビエン) は 4,000 万 VND/m2 以上で売りに出されていましたが、現在は 3,500 万 - 3,700 万 VND/m2 となっています。キム・チュン・ディ・トラック土地プロジェクト（ホアイ・ドゥック）価格5,500万～6,000万VND/m2、前回と比べて500万～700万VND/m2下落…

ベトナム不動産協会のグエン・アン・クエ氏は、現在、預金金利と貸出金利はともに低下し、投資家心理は改善し、不動産市場で取引が始まっていると評価した。 120兆ドンの信用融資パッケージが不動産市場に「投入」されようとしている。不動産に関する法的枠組みも、新年度の適用に向けて完成に向けて進んでいます。

より明確な回復のためには、不動産市場にはより多くの実物住宅商品が必要です。さらに、経済回復のレベル、購入者の財務的可能性の向上、大口投資家の市場への復帰、未完了プロジェクトの再開、または土地法、住宅法、不動産事業法などの今後の政策の実施、そして特に投資家の信頼の回復のレベルもあります。

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