ハノイ：2023年第4四半期の販売価格が20億ドン未満のマンションはわずか3％未満

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サヴィルズのレポートによると、2023年第4四半期は、ハノイの住宅市場において、低層住宅とアパートの両方の分野で過去10年間で最も低い新規供給数を記録する時期となる。

マンションセグメントでは、2023年第4四半期の供給戸数は前四半期比52%増加したものの、前年同期比1%減少の2,876戸となりました。一次供給戸数は11,911戸で、前四半期比40%減、前年同期比41%減となりました。

両セグメントの住宅価格は依然として高値を維持しています。そのうち、1平方メートルあたり5,100万～7,000万ドンの価格帯のマンションが新規供給の63%を占め、前年比24%増加しました。

この価格帯のマンションは販売戸数の49%を占め、前年比21%増加しました。40億ドン以上の価格帯のマンションは、2023年には販売戸数の42%を占め、2019年の3%から増加しました。

20億ドンから40億ドンの価格帯のマンションが市場シェアの55%を占めています。20億ドン未満の価格帯のマンションはわずか3%です。

住宅購入において、本当に住宅を必要としている人にとってのチャンスは、中古市場にあるかもしれない。（写真：コン・ヒエウ）

低層住宅セグメントでは、2023年の新規供給戸数は272戸で、前年比82%減となりました。一次供給戸数は16プロジェクトから710戸で、前四半期比2%減、前年比23%減となりました。タウンハウスが市場シェア44%を占め、主力商品となっています。

2023年第4四半期のマンション販売戸数は3,045戸に達し、前四半期比45%増、前年同期比5%増となりました。新規供給の吸収率は46%でした。

低層セグメントでは、ほとんどの投資家が価格を変えなかったものの、高価格の低層在庫によりプライマリー価格が上昇しました。

例えば、プライマリーヴィラの価格は前四半期比55%上昇し、1平方メートルあたり1億6,000万ドンとなりました。これは主に、2023年第3四半期にメリン地区で低価格の供給物件が売却されたことによるものです。タウンハウスの価格は前四半期比3%上昇し、1平方メートルあたり1億9,400万ドンとなりました。ショップハウスの価格も前四半期比3%上昇し、1平方メートルあたり3億2,800万ドンとなりました。

サヴィルズ・ハノイの調査・コンサルティング部門のシニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏によると、住宅部門は土地や建設費の上昇、インフラの発達、品質の向上により、価格が上昇し続けている。

「市場における供給不足が続いており、市場全体の平均一次販売価格が上昇し続けています」とハン氏は述べた。

ハン氏によると、供給が限られ、一次価格が高騰している状況では、真の住宅ニーズを持つ人々にとって、二次市場にチャンスがある可能性があるという。二次市場の利点は、選択肢が豊富で、手頃な価格で、より安定した法的地位で購入できることだ。

たとえば、土地 1 平方メートルあたりのセカンダリーヴィラの価格はプライマリーの平均価格より 7% 低く、セカンダリータウンハウスはプライマリー製品より 24% 低く、セカンダリー商業用タウンハウスはプライマリー市場の価格より 40% 低くなっています。

同時に、住宅購入者はインフラ整備による新たな供給を期待できます。環状3号線、5号線、4号線といったインフラ投資プロジェクトは、ハノイの住宅市場を拡大させ、都心部への需要の集中を緩和することを目指しています。

インフラが整備されれば、手頃な価格とより広い土地資金によって、近隣の省や地域への住宅需要が高まるでしょう。

サヴィルズの報告書では、これは供給面でもプラス要因であり、中心部以外の地域や近隣の省の住宅製品がハノイの住宅需要を満たすのにますます役立つだろうとも述べている。

2024年には、市場に12,100戸の新築マンションが新たに供給され、そのうち87%はホアンマイ区、ナム・トゥ・リエム区、ハ・ドン区に集中する見込みです。フンイエン区とバクニン区では、2024年から2026年にかけて約203,000戸のマンションが供給される見込みです。2026年までに、低層マンションセグメントでは37のプロジェクトから14,000戸の新築マンションが供給されると予想されています。

さらに、住宅法、不動産業法、そして最近では土地法の成立が市場にプラスの影響を与えると予想されています。

ハン氏は、将来の商品が形成される前に投資家に財務上の義務を履行することを要求する規制は、購入者の信頼を強める内容の一つであると述べた。

「したがって、2024～2025年およびその後の期間には、市場の信頼がより強固になり、実際の資金力を持つ評判の良い投資家によって製品が提供され、市場はよりバランスが取れ、製品の多様性が増すと考えられます」とハン氏は述べた。

チャウ・アン

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