ハノイは土地オークションを継続的に停止、投資家は土地区画、住宅所有権の承認条件を前に「躊躇」

ハノイが突然多くの土地区画のオークションを中止、買い手の信頼感が土地セグメントを暗くし、土地価格に「K係数」を適用すると多くの大規模プロジェクトを「見逃す」可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。

多くの不動産調査機関が最近発表したレポートによると、2022年第2四半期から2023年第2四半期にかけて、土地セグメントへの関心は依然として非常に低迷しているという。（出典：ティエン・フォン）

土地競売の継続的な停止

最近、ドンアン区（ハノイ市）は、ドンアン区ヴァンハー村の土地使用権オークションエリアの技術インフラ構築プロジェクトの下で、土地使用権オークションの組織を一時的に停止するという通知を継続的に掲示しました。

具体的には、7月21日、ラック・ベトオークション株式会社とベトナムオークション株式会社は、ドンアン郡ヴァンハー村の土地使用権オークションエリアの技術インフラ整備プロジェクトのLK1ブロックの28区画とLK3ブロックの20区画に対する土地使用権オークションを一時停止する通知を同時に掲示した。

停止の理由は、ドンアン区人民委員会およびドンアン区投資建設プロジェクト管理委員会の7月21日付正式文書第1778/UBND-TNMT号および同委員会第755/QLDA-KHTH号による、区画LK1およびLK3における土地使用権のオークション停止に関する正式文書に基づくものである。

これに先立ち、7月22日にはLK1ブロックの28区画の土地がオークションにかけられることが発表された。面積は130.8～276.65平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり2,970万～3,440万ドンだった。そのため、オークションは正式発表の1日前に突然中止されました。

LK3ブロックの残りの20区画の土地は、面積126〜270平方メートル、開始価格2,970万〜3,440万ドン/平方メートルで7月29日にオークションにかけられることが発表されました。

発表によると、オークション書類を購入し、保証金（ある場合）を支払った顧客は、発表日（7月21日）から2営業日以内に書類が払い戻される。

今年4月末、ドンアン区は、リエンハーコミューン、ハロ村、土地区画X6の44区画の土地競売を一時停止すると発表した。

したがって、44 区画の土地が 2 つのフェーズに分かれており、各フェーズで地区が 22 区画を競売にかけます。当初の計画通り、第一段階の土地オークションは4月23日に、第二段階は5月6日に開催された。そこでは、土地区画の面積は90～154平方メートル/区画で、開始価格は3,030万～3,330万ドン/平方メートルとなっている。

これまで、競売が一時停止されていた44区画の土地は、3月18日に競売にかけられると発表されていました。しかし、4月下旬から5月上旬にかけて再度競売にかけられると発表され、その後、再び一時停止されることが発表されました。

買い手の信頼感により土地価格は低迷

多くの不動産調査機関が最近発表したレポートによると、2022年第2四半期から現在に至るまで、土地セグメントへの関心は依然として非常に低い水準にとどまっている。

市場が「活況」なときは、土地は多くの注目を集め、急速に吸収される分野ですが、市場が減速すると、土地は最も深刻な衰退を経験します。土地はキャッシュフローを活用する必要性よりも投機的な分野であるからです。

一部の不動産専門家は、買い手の信頼感により土地市場の取引状況は依然低調だと評価している。信用限度額やローン金利をめぐる問題が完全に解決されておらず、購入者の「躊躇」を引き起こしている。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏によると、売り手と買い手の期待がまだ大きくかけ離れているため、不動産取引が成功することは難しいとのことだ。

具体的には、調査によると、投資家が不動産を売却する必要がある理由のうち、49%は投資ポートフォリオの再構築です。 23%は使用する必要がないため転売用です。わずか22%は財政難のため、経済問題を解決するために転校しなければならない。

「資金難のため『商品を処分』しなければならない売り手の数は多くないため、大半の売り手は依然として不動産を利益を出して売却することを望んでおり、利益は10％前後で変動する」とクオック・アン氏は語った。

流動性に関しては、多くの専門家は、金利が年10％を下回り、市場が活性化すれば、不動産投資の波が再び高まり、企業のキャッシュフローがより豊富になる可能性があると考えています。

逆に、貸出金利が高止まりし、不動産市場が低迷し続けると、キャッシュフローは銀行に滞留する可能性が高くなります。

土地価格に「K係数」を適用すると、多くの大規模プロジェクトを「見逃す」ことになるかもしれない？

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号を修正・補足する政令草案に対するコメントと完成を求める天然資源・環境省の要請に応えて、土地価格表と比較して2,000億ドン未満の評価となる土地区画と土地面積に土地価格調整係数法（係数K）を適用するという規制は現実に近くないと述べた。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、協会が首相、天然資源環境省、国会経済委員会に文書を送付し、「地価表の地価に基づいて算出された価値が2000億ドン未満の土地」に限定することなく、すべての不動産および都市計画の土地使用料と地代を計算するために「地価調整係数方式」を適用することを提案したと述べた。

チャウ氏によると、政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政令案（政令案第44号）第4条では、比較法、収益法、土地価格調整係数法の3つの土地評価方法が規定されており、政令案では「剰余金法」は規定されなくなった。

特に、草案第5条第3項では、以下の場合には「土地価格調整係数方式を適用して土地価格を決定する」と規定している：土地価格表の土地価格に基づいて価値が算出された2,000億VND未満の土地区画または土地面積の土地価格を決定する場合。

しかし、HoREAは、土地価格表と比較して「2,000億ドン以下」の価格である必要がある土地区画と土地区域に「土地価格調整係数法」を適用するという規制は、多くの不動産プロジェクト、住宅、およびより大規模な都市部を「見逃している」ため、現実に近くないことを発見しました。

「政令草案第44号では土地評価方法が3種類しか規定されておらず、2,000億ドン以上の土地区画や土地面積に対する土地使用料や地代を計算するために比較法や収益法を適用することができないため、上記のケースに適切な土地評価方法がない」とチャウ氏は述べた。

そのため、チャウ氏は、「地価表の土地価格に基づいて算出された価値が2000億ドン未満の土地区画と土地面積」または「2000億ドンを超える土地区画と土地面積」に関係なく、すべてのプロジェクトに土地価格調整係数方式を適用するという規制は、透明性と公平性を確保し、国家予算収入の損失を引き起こさないことに貢献するだろうと考えている。

分析に基づき、HoREAの議長は、実際の要件を満たし、すべての不動産プロジェクト、商業住宅、都市地域に土地価格調整係数方式を適用するには、草案から「2000億VND未満」という規制を削除し、「土地価格表の土地価格に従って計算された価値を持つ土地区画、土地面積が2000億VND未満」か「2000億VND超」かに関係なく、すべてのプロジェクトに土地価格調整係数方式を適用する必要があると強調しました。

「2,000億ドン未満の土地区画と土地面積には依然として土地価格調整係数方式が適用される場合、開発の可能性のある土地区画と土地面積、つまり土地価格表の土地価格に基づいて算出された値が2,000億ドンを超える大規模な土地区画と土地面積については、具体的な土地価格を決定し、土地使用料と地代を計算するための剰余金方式を維持する必要がある」とチャウ氏は提案した。

2014年住宅法第7条では、ベトナムで住宅を所有できる主体は、国内組織、世帯、個人の3つであると明確に規定されています。海外に住むベトナム人この法律第159条第1項に規定する外国の組織および個人。（出典：BXD）

住宅所有権の認定条件

2014年の住宅法第8条では、住宅所有権の承認条件が明確に規定されています。

ベトナムで家を所有する資格があるのは誰ですか?

2014年住宅法第7条では、ベトナムで住宅を所有できる主体は、国内組織、世帯、個人の3つであると明確に規定されています。海外に住むベトナム人この法律第159条第1項に規定する外国の組織および個人。

住宅所有権の認定条件

住宅所有権が認められるための第一条件は、その組織、世帯、または個人が国内のものであることです。海外に居住するベトナム人については、ベトナムへの入国を許可されなければならない。外国の組織および個人の場合は、2014年住宅法第160条に規定された条件を満たす必要があります。

また、合法的な住宅は、以下の形式により取得する必要があります。国内の組織、世帯、個人の場合は、投資建築、購入、割賦購入、贈与の受領、相続の受領、資本の受領、住宅交換の受領、および法律の規定に従ったその他の形式により取得します。

海外に居住するベトナム人の場合は、不動産事業会社や協同組合（以下、不動産事業会社という）から商業用住宅を購入または賃貸する形となります。世帯や個人から住宅を購入する、贈与を受ける、交換する、相続する。商業用住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権の譲渡を受け、法律の規定に従って自主的に住宅建設を行うために土地を売却することが許可されます。

外国の組織および個人の場合は、2014 年住宅法第 159 条第 2 項に規定されたフォームを通じて行われます。

ビングループ、ゲアン省に定款資本1兆2000億ドン超の子会社を設立

Vingroup Corporation（株式コード：VIC）は、子会社を分離して新会社を設立する決議を発表しました。

具体的には、ヴィングループの取締役会は、内部所有権の再編を目的として、グループの子会社であるヴィンパール株式会社の分離と、上記企業の分離に基づく新たな子会社の設立を承認しました。

新しく設立された会社は、ヴィンパール・クアホイ株式会社で、本社はゲアン省クアロ町ギハイ区ビンミン通りにあります。

ヴィンパール・クアホイの予想定款資本金は1兆2,638億ベトナムドン。その中で、Vingroup の資本出資比率は定款資本の 99.99% です。この企業の主な事業はホテルと観光サービスです。

分離・新会社設立に先立ち、2017年にVinpearl Joint Stock Companyのゲアン支店が設立されました。同支店の代表者はVo Thi Phuong Thao氏です。

ゲアン省では、ヴィングループは、ヴィンパール・クアホイ、ヴィンコム・ショップハウス・ヴィン、ヴィン市クアンチュン地区B地区マンション改修プロジェクトなどの不動産プロジェクトを展開している。

2022年、Vinpearl Joint Stock CompanyはMelía Hotels International Groupと協力して、戦略的協力ロードマップを発表しました。メリア・ヴィンパール・クアホイは、ヴィンパールが協力して最低10年間メリアに経営権を移譲した12のプロジェクトのうちの1つです。

このリゾートは、5,000平方メートルのエリアに位置する184室のホテル客室を含む、38.7ヘクタールの規模のヴィラとホテルの複合施設です。プロジェクトの総投資資本は約9,000億VNDです。このプロジェクトは2016年6月に始まり、2017年4月に発足しました。

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