ハノイのアパート価格は過去1年間で20～30%上昇しました。近い将来もアパート価格は「踊り続ける」と予想されています。
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| ハノイのアパート価格は急騰しており、近い将来も引き続き上昇すると予想されている。写真：タン・ヴー |
価格は引き続き最高値を更新している
2024年第1四半期時点で算出されたハノイの新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり5,600万ドンです。CBREによると、この数字は前年同期比で19%上昇しています。しかし、実際には上昇幅はさらに大きくなる可能性があります。
例えば、2023年にマステリ・ウェストハイツ・プロジェクトのマンションは、仲介業者によって5,100万ドン/㎡で販売されていましたが、現在では6,200万ドン/㎡（22%上昇）にまで上昇しています。また、ムーンライト1アンラック・プロジェクトの販売価格は、昨年はわずか3,000万ドン/㎡でしたが、現在では5,000万ドン/㎡（67%上昇）まで急騰しています。
プライマリーマーケットでは、マンション価格も高値を更新し続けています。ロイヤルシティのマンション価格は、わずか1年ほどで4,700万ドン/㎡から6,300万ドン/㎡（34%増）に上昇しました。訴訟に巻き込まれたHH1リンダムでさえ、2,400万ドン/㎡から3,100万ドン/㎡（29%増）へと「急騰」しました。
「マンション価格の下落を期待するのは不可能だ」これは、セングループの取締役会副会長ファム・タン・フン氏がマンション市場について語った言葉だ。
洪氏だけでなく、多くの専門家やビジネスリーダーも、投資家が近い将来に製品価格を下げることは難しいだろうという同じ意見を共有している。
アパート価格が下がることを期待するのは不可能だ
セングループ株式会社 取締役会副会長 ファム・タン・フン氏
ベトナム不動産協会（VARS）によると、マンション価格高騰の要因の一つは供給不足です。物件を保有する投資家は、この時期を捉えて販売価格を引き上げ、利益を最大化しようとしています。さらに、土地使用料、建設資材価格、人件費などの投入コストも上昇しており、住宅価格の「落ち着き」を難しくしています。
さらに、平均価格が5,600万ドン/m2という数値は、セグメント構造の大きな違いにも起因しています。CBREによると、ハノイでは今年、1万2,000戸の新築マンションが発売されると予想されており、これは2023年と比較して約20%の増加となります。しかし、供給はハイエンドセグメントに集中する見込みです。一方、手頃な価格帯のセグメントはほぼ「消滅」する見込みです。そのため、平均マンション価格は2023年と比較して10%上昇する可能性があります。
ダウトゥ新聞の記者に対し、あるビジネスリーダーは、投資家は常にハイエンドまたはミッドレンジのプロジェクトを優先すると述べました。なぜなら、利益は低価格で人気の高いプロジェクトよりも常に何倍も高いからです。市場は、マンション価格が上昇しても、このセグメントの吸収率が市場の浮き沈みにもかかわらず依然として非常に高いことを示しています。そのため、投資家は依然として4,000万VND/m2未満のマンションを販売する「モチベーション」が十分ではないのです。
アパートを「クールダウン」する方法を見つける
新規プロジェクトの不足が、マンション市場の「熱狂」の原因となっています。この不足の主な原因は法的要因です。ヴー・ディン・アン博士によると、この問題は不動産業界の課題の70%を占めています。
首相の作業部会は、マンション市場の「病巣」を検知し、ハノイ人民委員会や多くの不動産企業と直接協力して、問題点や法的問題を把握・解消しました。こうした努力は一部実を結び、市内の404件のプロジェクトが障害から解放されました。しかし、ハノイには依然として246件のプロジェクトが「待機中」で、処理を待っています。
管理機関と事業者は、土地評価の問題に頭を悩ませています。多くの事業者が評価作業への参加をためらい、遅らせたり、避けたりしており、それが用地取得やプロジェクト開発のプロセスに思わぬ影響を与えています。
第31回国会常任委員会では、一部の鑑定会社が違反行為で処分されるのを目の当たりにし、業界の多くの企業がリスクを恐れて土地価格の鑑定を拒否する事態を多くの代表者が振り返った。
セグメント構造の観点から見ると、2021年から2030年にかけて全国で100万戸の社会住宅を整備するという計画は、低価格帯セグメントを不動産市場へと再び呼び戻すための政府による思い切った動きと言えるでしょう。しかしながら、計画の進捗状況は懸念材料です。建設省によると、ハノイは2024年の社会住宅登録件数が最も少ない地域の一つで、わずか1,181戸とホーチミン市の3分の1にとどまっています。
Vinhomes、Viglacera、Hoang Quanといった大手不動産会社の幹部によると、社会住宅建設への投資承認プロセスは、商業住宅プロジェクトよりも依然として複雑で時間がかかるという。一方、企業が受け取る利益は最大でもわずか10%に過ぎない。
上記の困難はすべて政策の欠陥に起因していることがわかります。だからこそ、首相は各省庁に対し、2024年土地法を予定より6か月早い7月1日に施行できるよう、詳細なガイダンス文書を早急に作成し、国会に提出して審議するよう指示しました。住宅法と不動産事業法は、2025年1月1日から正式に施行されます。
それだけでなく、ハノイは住宅問題の解決にも独自の道を模索しています。都心部の土地資金が枯渇する中、市人民評議会は2021年から2030年までの資本計画プロジェクトを承認し、2050年までのビジョンを描いています。特に注目すべきは、4つの従属都市を建設するという方向性です。
この計画では、地方自治体が技術的・社会的インフラの発展を加速し、人々の移住を誘致できるよう、具体的な仕組みと政策が構築されます。都心部の需要が減少すると、市場の需給に応じてマンションの価格水準が調整されます。
しかし、サヴィルズによると、近い将来、2023年から2025年にかけてハノイでは約7万300戸の住宅が不足する見込みです。この状況が改善しない限り、マンション価格の下落は期待できません。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html
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