2024年8月1日から不動産関連法が施行され大きな期待

2024年8月1日から不動産関連法が施行され大きな期待

セミナー「新たな文脈における不動産投資への注目」では、2024年8月1日から施行される不動産関連法の影響について、専門家やビジネスリーダーが評価しました。

2024年8月1日より、土地法、不動産業法、住宅法（改正）が正式に施行されます。これらは特に重要な法律であり、不動産市場全体、特に経済の発展に大きな影響を与えます。

TheLEADER Magazineが主催したセミナー「新たな状況における不動産投資に焦点を当てる」では、専門家や業界関係者が一様に、2024年8月1日から施行される不動産関連法が新たな突破口を開き、市場の発展に弾みをつけるだろうと予想した。

ベトナム不動産協会副会長グエン・ヴァン・ディン博士：「より良い、より魅力的なゲームを創る」

今回の改正法では、土地利用に関する制度上の規制を統一し、法律間の重複や矛盾を避け、投資活動や土地資源の利用を明確かつ透明にし、実務能力をどのように促進するかに重点を置くことが立法者の視点となっている。

最近の市場の難しさもまた、ゲームチェンジャーとなるフィルターとなっています。市場には有能な企業だけが残るでしょう。中小企業は、市場で発展し生き残るための十分な力を得るために、合弁事業やパートナーシップの構築を余儀なくされるでしょう。

法律が施行されれば、企業は「泥棒を手ぶらで捕まえる」ことはできなくなり、プロジェクトの開発ははるかに困難になるでしょう。投資家は真の労働者、真のプレイヤーでなければなりません。新しい法規制が施行されると、波に乗る、バーチャルサーフィンのようなことは不可能になります。

不動産市場に関する法律には、以前は中央政府が5年ごとに決定していた地価表など、いくつかの新しい点が加わりました。しかし、現在は地価表が毎年更新され、地方自治体に分散されています。地価に関する情報は厳格かつ明確化されており、より公平で公正な取引環境が確保されています。

さらに、投資、公営住宅、外国人への住宅販売などに関する規制もあります。これらは将来的に、より良く、より魅力的なゲームを生み出す新しい規制です。

法律にこのような新しい規制が盛り込まれたことで、法律に基づく法令や通達が新たなボトルネックを生み出すかどうかが問題となります。

法定文書の品質問題は、企業や投資家にとって依然として大きな懸念事項です。これらの文書は本当に企業の困難を解消するのに役立つのでしょうか？

特に、土地価格の問題は大きなボトルネックとなっており、解決されなければプロジェクトの混雑が続き、不動産市場に多くの問題をもたらすでしょう。

G-Homeのグエン・ホアン・ナム総裁：「投資家は社会住宅の開発に自信を持っている」

8月1日の法律施行前に、社会住宅に関する指導法令は既に制定されていました。特に、土地評価プロセスの解決は、社会住宅の開発プロセスを大幅に短縮するのに役立ちます。

さらに、公営住宅の投資家は、面積の20%を賃貸用に確保する義務がなくなり、売却は5年経過後にしか行えなくなりました。これにより、賃貸価格が大きく「自由化」されます。賃貸価格は情報ポータルで公開されていますが、それでも個人が賃貸する場合の平均価格よりも高く、非常に複雑な法的手続きも必要です。購入、売却、賃貸のいずれを選択するかは、市場の判断に委ねられるべきです。

さらに、従来の規制では、社会住宅の購入資格を持つ人々が十分な資金を持っていない一方で、商業住宅を購入する資金が不足している中流階級の人々は社会住宅の購入条件を満たしていませんでした。それに加えて、世帯や戸籍に関する規制が重複し、複雑化していました。

最後に、個人（夫/妻）の月収が100万ドン以下という要件が削除され、夫婦の合計所得が3,000万ドン/月を超えないという公式計算が追加されたことにより、国民は大いに安心しており、 建設省と政府が専門家の意見に耳を傾けたことが示されています。

上記の 4 つの要素は、投資家が社会住宅の開発に対してより自信を持つのに役立ちます。

現在、先進国では5人に1人が公営住宅に居住しています。これは、管理機関の規定に基づく「20%」という数字の妥当性と根拠を示しています。

強力な法的緩和により、この新しい通達がすべての困難を取り除き、投資家が安心して公営住宅を建設できるようになることを期待しています。

MIKグループ副社長グエン・ズン・ミン氏：「市場には数百ヘクタール規模の大都市圏がさらに増えることを期待しています」

今後、新たな法律によって、大規模投資家が社会に真の価値をもたらす新たな大規模プロジェクトに取り組む機会が創出されることを期待しています。過去5年間、Vinhomes Smart City、Ocean、Ecoparkといった大規模プロジェクトが大きな付加価値を生み出してきました。

例えば、スマートシティ・タイモーは、4年前の販売価格は1平方メートルあたり約3,000万ドンでしたが、現在では8,000万～9,000万ドンに達しています。これは市場が活況を呈していることを示すものではなく、プロジェクトが計画的に投資され、規模とインフラが充実しており、購入者に真の価値をもたらしていることを示しています。

供給不足という短期的な問題は、販売価格に影響を与える要因の一つだと思います。これから年末、そして来年初めにかけて、平均販売価格はさらに上昇するでしょう。

今後、新たな法的回廊により、市場には数百ヘクタール以上の大規模な土地ファンドや本当に大規模な都市エリアが増えることを期待しています。

BHSグループ会長グエン・トー・トゥエン氏：「中小規模の投資家にもチャンスがある」

私の意見では、3つの改正法が中小企業投資家に与える影響は、企業が十分なリソースを持っているかどうかほど重要ではありません。BHSの一般的な評価では、少なくとも3種類の法律が可決され、早期に成立しました。

サッカーと同じように、特定の集団にのみ有益、あるいは有害となる法律など存在しないと私は信じています。新しい法律は、不動産投資家が従うべき境界線であり、適切な商品を開発する上で重要な要素となるでしょう。

実際、ベトナムの不動産市場は多くの省や都市にまたがり、数千人の投資家が存在します。そのため、中小規模の投資家にとって依然としてチャンスがあると期待しています。例えば、G-Homeは山岳地帯の省で社会住宅の建設に成功しています。

不動産セクターには、供給、需要、法務、売買仲介など、多くの主体が関わっているため、市場要因の影響は現実的であると考えています。不動産市場は2年以上にわたり低迷し、流動性が低下しましたが、回復しつつあるものの、大都市に集中しています。

中小規模の投資家はリソース面で優位性を持たないため、大規模市場での競争は困難です。しかし、周辺市場や新規市場には依然としてチャンスが存在します。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html