2024年8月1日から不動産関連法が施行され、大きな期待が寄せられている

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セミナー「新たな文脈における不動産投資への注目」では、2024年8月1日から施行される不動産関連法の影響について、専門家やビジネスリーダーが評価しました。

2024年8月1日より、土地法、不動産業法、住宅法（改正）が正式に施行されます。これらは特に重要な法律であり、不動産市場全体、特に経済の発展に大きな影響を与えます。

TheLEADER Magazineが主催したセミナー「新たな文脈における不動産投資に焦点を当てる」では、専門家や業界関係者が一様に、2024年8月1日から施行される不動産関連法が新たな突破口を開き、市場の発展に弾みをつけるだろうと予想した。

ベトナム不動産協会副会長グエン・ヴァン・ディン博士：「より良い、より魅力的なゲームを創る」

これらの改正法において、立法者の視点は、土地利用に関する制度的規制を統一し、法律の重複や矛盾を避け、投資活動と土地資源の利用を明確かつ透明にし、実務能力の促進を目指すことです。

最近の市場の難しさもまた、ゲームチェンジャーとなるフィルターとなっています。市場には有能な企業だけが残されており、中小企業は市場で発展し生き残るための十分な力を得るために、合弁事業やパートナーシップの構築を余儀なくされるでしょう。

法律が施行されれば、企業は「泥棒を手ぶらで捕まえる」ことはできなくなり、プロジェクトの開発ははるかに困難になるでしょう。投資家は真の労働者、真のプレイヤーでなければなりません。新しい法規制が施行されると、波に乗る、バーチャルサーフィンのようなことは不可能になります。

不動産市場に関する法律には、以前は中央政府が5年ごとに定めていた地価表など、いくつかの新しい点が加わりました。しかし、現在は地価表は毎年更新され、地方自治体に分散されています。地価に関する情報は厳格かつ明確化されているため、取引はより公平かつ公正なものとなっています。

さらに、投資、公営住宅、外国人への住宅販売などに関する規制もあります。これらは将来的に、より良く、より魅力的なゲームを生み出す新しい規制です。

法律にこのような新しい規制が盛り込まれたことで、法律に基づく法令や通達が新たなボトルネックを生み出すかどうかが問題となります。

法定文書の品質問題は、企業や投資家にとって依然として大きな懸念事項です。これらの文書は本当に企業の困難を解消するのに役立つのでしょうか？

特に、土地価格の問題は大きなボトルネックとなっており、解決されなければ、プロジェクトの混雑が続き、不動産市場に多くの問題をもたらすことになります。

G-Homeのグエン・ホアン・ナム総裁：「投資家は社会住宅の開発に自信を持っている」

8月1日の法律施行前に、社会住宅に関する法令は既に制定されていました。特に、土地評価プロセスの解決は、社会住宅の開発プロセスを大幅に短縮するのに役立ちます。

さらに、公営住宅の投資家は、面積の20%を賃貸用に留保する義務がなくなり、売却は5年以内に限り可能になりました。これにより、賃貸価格の「自由化」が進みました。賃貸価格は情報ポータルで公開されていますが、それでも個人が賃貸する場合の平均価格よりも高く、法的手続きも非常に複雑です。購入、売却、賃貸のいずれを選択するかは、市場の判断に委ねられるべきです。

さらに、従来の規制では、社会住宅の購入資格を持つ人々が十分な資金を持っていない一方で、商業住宅を購入する資金が不足している中流階級の人々は社会住宅の購入条件を満たしていませんでした。それに加えて、世帯や戸籍に関する規制が重複し、複雑化していました。

最後に、個人（夫/妻）の月収が100万ドン以下という要件が削除され、夫婦の合計所得が3,000万ドン/月を超えないという公式計算が追加されたことにより、国民は大いに安心し、建設省と政府が専門家の意見に耳を傾けたことが示された。

上記の 4 つの要素は、投資家が社会住宅の開発にさらに自信を持つのに役立ちます。

現在、先進国では5人に1人が公営住宅に住んでいます。これは、管理機関が定める規制に基づく「20%」という数字の妥当性と根拠を示しています。

強力な法的緩和により、この新しい通達がすべての困難を取り除き、投資家が安心して公営住宅を建設できるようになることを期待しています。

MIKグループ副社長グエン・ズン・ミン氏：「市場には数百ヘクタール規模の大都市圏がさらに増えることを期待しています」

今後、新たな法律によって、大規模投資家が社会に真の価値をもたらす新たな大規模プロジェクトに取り組む機会が創出されることを期待しています。過去5年間、Vinhomes Smart City、Ocean、Ecoparkといった大規模プロジェクトが大きな付加価値を生み出してきました。

例えば、スマートシティ・タイモーは、4年前の販売価格が1平方メートルあたり3,000万ドン程度でしたが、現在では8,000万～9,000万ドンに達しています。これは市場が急速に成長していることを示すものではありませんが、プロジェクトが体系的に投資され、規模とインフラが充実しており、購入者に真の価値をもたらしていることを示しています。

供給不足という短期的な問題は、販売価格に影響を与える要因の一つだと思います。これから年末、そして来年初めにかけて、平均販売価格はさらに上昇するでしょう。

今後、新たな法的回廊により、市場には数百ヘクタール以上の大規模な土地ファンドや本当に大規模な都市エリアが増えることを期待しています。

BHSグループ会長グエン・トー・トゥエン氏：「中小投資家にもチャンスがある」