公営住宅開発の「混雑」問題をどう解決するか？

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イラスト写真。

専門家によると、低所得者、都市部の貧困層、労働者、学生向けの住宅供給を増やすには、住宅法（改正版）に、社会住宅に隣接する分野である低価格の商業住宅に対する一定の優遇措置を設け、不必要な行政手続きを廃止する必要がある。

社会住宅開発は依然として困難に直面している

住宅不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長は5月31日、報道陣に対し、現行法には社会住宅投資を実施する団体に対する具体的かつ詳細な規制があると語った。

しかし、フン氏はまた、住宅法や社会住宅への投資を導く法令や通達の実施状況を監視する際に、企業や人々が社会住宅に投資したりアクセスしたりすることを困難にする政策グループがいくつかあることも認めた。

たとえば、社会住宅を開発するための土地資金の割り当てと手配などです。投資法では、商業住宅や都市部プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の土地面積の20％を社会住宅の開発のために確保しなければならないと規定されているが、これはかなり厳格な規制である。

具体的には、投資率が高く、高山の斜面にあるリゾートなど、「黄金の土地」の場所や特徴を持つプロジェクトでは、この土地基金を社会住宅の開発に割り当てることは適切ではありません。マンション事業は投資額が6000万～8000万/㎡と超高額なので、運営費のみ負担する低所得者向けの物件を手配するのも困難だ。

「私たちが持っている数字によると、現在、社会住宅に必要な土地基金面積の約35％しか満たしていない」とフン氏は指摘した。

投資手続きに関して、フン氏によると、現行法では社会住宅建設の手続きは商業住宅の手続きと何ら変わりなく、さらに多くの手順が定められているという。

「投資家支援策としては、土地使用料の免除、付加価値税（VAT）の免除、法人所得の約50%、資本への優遇措置などが法律で定められていますが、実質的な内容には欠けていると感じています。なぜなら、この規制の重要な点は、優遇措置はあるものの、投資家がそれらの優遇措置を適用する際に、売却価格に算入できないという点にあるからです」とフン氏は率直に語った。

さらに、建設省の代表は、財源などの社会住宅政策の組織化と実施の問題が依然として困難に直面していることも指摘した。

「2016年から2021年までの期間全体に関する報告書によると、社会政策銀行が買い手向け融資のために提供した約9兆ドンの需要のうち、3兆1630億ドンの信用資本しか調達できていません。投資家向けについては、まだ調達できていませんが、最近、投資家向けに120兆ドンのパッケージが手配されました」とフン氏は述べた。

5月31日午後の作業セッションで、社会住宅向け融資パッケージの実施状況を報告する中で、グエン・タイン・ギ建設大臣は、ベトナム国家銀行からの指示を受けて、同省は融資パッケージのプロジェクト、対象、優遇融資条件のリストを決定するための文書を発行したとも述べた。省人民委員会に、社会住宅、労働者住宅の建設、アパートの改修および再建のプロジェクトのリストを作成し、省の電子情報ポータルで公表するための法的手続きの審査および検査の責任を負う権限を与え、銀行が融資を申請するための根拠を提供する。

しかし、地方自治体からの報告によると、現在までにこのパッケージからの融資の対象となるプロジェクトは約100件あり、各地方自治体は融資の必要性を次のように発表している：バクザン省4,527億VND、ハイフォン3,892億VND、ビンディン省1,832億VND、フート省4,410億VND、ダナン5,450億VND、チャヴィン省4,200億VND。

「実際、地方自治体がこのプログラムを実施し始めてまだ1か月以上しか経っておらず、現在、結果をまとめ発表している段階なので、まだ初期段階の結果が出ているだけだ」とンギ氏は語った。

信用パッケージを促進し、手頃な価格の住宅を増やす

上記の現実に直面して、グエン・タン・ギ大臣は、設定された目標を達成し、上記の支援パッケージを効果的に分配するために、今後、建設省はベトナム国家銀行や各省庁、支局、地方自治体と連携し、住宅法やその他の関連法の改正に重点を置くなど、メカニズムや法的政策における障害を取り除き続けることを強調しました。

それに伴い、建設省は、引き続き、いくつかの主要な地方自治体や企業と協力し、社会住宅、労働者、古いアパートの改修の検査、促進、供給の創出に取り組んでいきます。サポートパッケージの実装を促進します。

地元側では、5月31日にブイ・ティエン・タン都市開発局長（ハノイ建設局）も「社会住宅投資に関する行政手続きを短縮する必要がある」と提案した。社会住宅プロジェクトの投資家を選定するための入札の場合、現在この手続きには 2 年かかるため、別の規制が必要です。

「第二に、住宅プロジェクト全般、特に社会住宅に関する不必要な行政手続きや規制を見直し、廃止する必要があります。絶対に必要なもの以外は、すべて撤廃しなければなりません。なぜなら、社会住宅の場合、他の商業プロジェクトとは異なり、事業者が受け取る利益は最大10%にとどまるからです」とタン氏は述べた。

さらに、ハノイ建設局の代表者も、プロジェクト実施の進捗を早めるために、現場の立ち入り手続きに関する具体的な規制を設けるべきだと勧告した。

元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、低価格の商業住宅は社会住宅に隣接する分野であるため、これに対する一定の優遇措置を検討する必要があると述べた。

「さらに、世界銀行の見解によれば、社会住宅という概念は存在すべきではなく、税金、土地へのアクセス、資本に関して一定の優遇措置を設けた低コストの商業住宅に転換すべきだ」とヴォ氏は強調した。

さらにヴォー氏によると、社会保障問題に対する包括的な解決策を生み出すためには、住宅政策は給与や福祉制度の改革と連携して進む必要があるという。したがって、企業は低コストの商業住宅セグメントの開発をさらに深める必要があります。

VNAによると

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