多くのプレッシャーが軽減される
1月18日に改正土地法が国会で可決された直後、建設省が主催したイベントで、ベトナム建設業者協会副会長、 ホアビン建設グループ会長のレ・ヴィエット・ハイ氏は、土地法、住宅法、不動産業法、信用機関法などが改正され可決されたことで、多くのプレッシャーが軽減されたと感じていると語った。
ハイ氏は、「長年にわたり企業が抱えてきた問題を解決し、企業の存続を懸念する政府と国会の尽力に深く感謝いたします。本当に感謝しています」と述べた。
ベトナム不動産協会（VARS）も、土地法が可決されれば、不動産市場の回復プロセスが短縮される可能性があると考えています。市場はまもなく新たな正常段階に入るでしょう。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2022年6月16日付の党中央委員会決議第18号を「制度化」する土地法の可決を国会が投票で決定したことを歓迎した。
土地資源は、最大限の節約、持続可能性、効率性を確保するために管理、開発、使用され、工業化、近代化、公平性、社会の安定を促進するという要件を満たし、2045年までに我が国が高所得の先進国になるための推進力を生み出します。土地使用権市場を含む不動産市場は、合理的、公平、効果的な土地割り当てのチャネルになります。
チャウ氏は、改正土地法には、個人の農地使用権の譲渡上限を、土地の種類ごとに個人の農地割当上限の15倍以内に拡大するなど、多くの優れた点があると指摘した。これにより、農地の有効活用条件が整備され、農業部門のさらなる発展が促進され、都市化と農村住宅地の開発過程において、 経済と不動産市場の両方にプラスの影響を与えることになる。
協会は、土地価格の枠組みを撤廃し、地価表を制定した改正土地法を歓迎します。これにより、地価表は毎年作成され、最初の地価表が公示されます。地価表は2026年1月1日から適用され、翌年1月1日から調整されます。これにより、地価表は市場地価に近づくことが期待されます。
改正土地法は、国が創出した清浄な土地については土地使用権のオークションによる土地の割り当てや土地の賃貸、未開墾の土地については土地を使った投資プロジェクトを実施するために投資家を選定するための入札による土地の割り当てや土地の賃貸を具体的に規制している。
これにより、土地を回収された土地利用者の権利が適正な市場価格で補償され、現地での移転が優先されるようになります。投資家は、補償と用地確保にかかる費用と時間を明確に把握し、プロジェクト実施に必要な土地を割り当てられるため、投機家が地主の陰に隠れて投資家に困難をもたらすような状況はなくなります。
上から見た環状3号線（写真：DT）。
チャウ氏は、改正土地法により、工業団地、経済特区、ハイテク区、ハイテク農業区、産業集積地、生産・事業所、貿易、サービス、観光、医療、教育、科学研究、公園、娯楽エリアなどでのプロジェクト開発など、生産・事業開発（商業住宅プロジェクトを除く）への投資活動を促進するための土地利用に非常に有利な条件が整うと述べた。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、2024年1月18日に国会で可決され、2025年1月1日から施行される改正土地法が不動産市場にプラスの影響を与えるだろうとコメントした。
まず、改正土地法により、市場価格に近い地価形成が促進され、土地利用の効率性が向上するため、地価は持続的に上昇します。具体的には、この法律により、地価制度が撤廃されます。これにより、地価は市場価格に近い水準まで引き上げられ、土地収用対象者の補償権が確保されます。
さらに、この法律は、土地の多目的利用、生産のための土地集積に寄与するための農地の転用、公共サービス単位のリース、合弁、および連合の権利、農業生産に直接関与していない主体に対する農地の譲渡の受け入れ、土地利用目的の転用事例の拡大などを規定しています。これらの規制はすべて、土地利用の効率性を向上させ、農地、非商業用地の土地価格の上昇に貢献し、それによって不動産価格全体を押し上げます。
第二に、不動産供給が改善されます。多くのプロジェクトが長期にわたって遅延している理由の一つは、補償不足による土地の整地の困難さです。市場ベースの価格設定メカニズムは、土地基金の迅速な配分を支援するでしょう。
以前は土地へのアクセスが明確に規制されていませんでしたが、改正土地法では具体的な規制が設けられ、商業目的に利用される土地の種類や、どのようなニーズを満たす土地であるかが、入札や競売を通じて決定されます。投資家が土地資金にアクセスするための方法と規制がより明確になれば、市場への供給は今ほど不足することはなくなるでしょう。
この法律には、海外在住者を含むベトナム国民の土地使用権の範囲拡大、少数民族に対する土地政策、土地を回収された人々の権利と利益、土地利用計画の実施、行政手続き、個人および企業への証明書の付与など、より多くの人々の土地へのアクセスを拡大し、人々の権利をより完全に保護するための規定も含まれています...
トゥアン氏によると、投資家は今年、市場への供給を増やすだろう。今流動性が低下しれば、来年は十分な元本を回収できないからだ。改正土地法が正式に施行される2025年まで待てば、投資家は5%しか回収できず、売却前に財務上の義務を果たし条件を満たすまでに長い時間がかかるだろう。
トゥアン氏は、土地法（改正）によって多くの主体が恩恵を受けると述べた。企業は、土地資金へのアクセスやプロジェクト開発において、より優れた仕組み、より明確で具体的な規制を享受できるようになる。
更地化区域の住民は、より良い補償を受けています。土地へのアクセスは、より柔軟な機会とより合理的な価格メカニズムによって拡大されています。土地回収の事例は土地法で明確に規定されており、競売規制も透明性と公開性を確保しています。
国民の利益を最大限に守る
ハノイ弁護士会所属のSBLAW法律事務所のグエン・タン・ハ弁護士によると、改正土地法には、国民の最大限の利益を守るために調整された多くの条項が含まれている。これらはすべて正しく前向きな変更であり、不動産市場の公正かつ安定した発展に貢献するものだ。
改正土地法の成立は、不動産市場の回復への期待とともに、前向きなシグナルともいえる。
さらに、慣行に沿った厳格に規制された法的回廊は、投資家に新しいプロジェクトをスムーズに実施するための明確な法的枠組みを提供し、市場の安定的かつ透明性のある管理に役立ちます。
ハ弁護士は、近年、土地の種類の決定方法、どのプロジェクトに土地が割り当てられるか、どのプロジェクトが入札やオークションを経なければならないか、オークションの土地価格を決定するメカニズムなど、いくつかの規制が明確でないため、プロジェクトが土地にアクセスするのが困難な状況になっていると評価した。
改正土地法は、これまでの制約を克服し、問題点に関する詳細な規制を規定することで、土地へのアクセスを開放します。これにより、企業はより有利な土地へのアクセスが可能になります。
さらに、土地へのアクセスが公にかつ透明に規制されることにより、この法律は公正かつ安定した競争的な不動産市場を創出します。経験、能力、そして土地の有効活用の実績を持つ企業は、より多くの機会と優位性を獲得するでしょう。
上空から見たホーチミン市（写真：ハイロン）。
この新しい仕組みは、要求と提供の関係を最小限に抑え、不動産事業にとって公正な競争環境を作り出すことにプラスの影響を与えるでしょう。
業界関係者の視点から、Weland社の副社長兼戦略コンサルタントであるグエン・フー・タン氏は、近い将来、ビジネスと不動産市場に大きな変化はないと評価しています。改正土地法が市場に与える影響は、それほどプラスにはならないでしょう。
タン氏は、土地の評価や敷地の整地など、現行法の多くの内容がより厳しく規制されていると述べた。プロジェクト投資家の観点からすると、これはあまり好ましいことではない。
しかし、タン氏は、このような厳格な規制を盛り込んだ改正土地法は、国が毎年賃借する土地が承認されずに住宅プロジェクトに転用された場合の資源の損失を回避するのに役立つだろうと評価した。
ホーチミン市不動産協会は、地価表の規制が地方自治体の業務負担を増大させていることを明らかにしました。改正土地法では、具体的な地価を決定するために、比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法の4つの土地評価方法が規定されています。しかし、必要に応じて、これまで規定されていなかったその他の土地評価方法も規定する必要があります。
協会は、土地使用権の受け取り、または土地法で規定されているその他の土地使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの試験的実施を許可する決議を国会で審議および発行するために、管轄当局に提出するためのパイロットプロジェクトを研究および開発する必要があると考えています。
特に、協会は、土地評価や海上侵入プロジェクトのための土地利用に関する規定など、改正土地法の一部規定の即時適用を国会が認め、特に土地評価に関する規定の即時適用を認めるなど、実際上の障害を取り除くことを勧告する。
しかし、ディン・ミン・トゥアン氏は、改正土地法の成立によって市場が急速に回復するとは期待しすぎない方が良いとも指摘した。なぜなら、この法律が社会に浸透し、施行されるまでには8～12ヶ月程度の時間がかかるからだ。国会が早期に可決したのも、まさにこのためだ。これにより、市場参加者は今から2025年までの間に、適用に向けた議論、理解、準備を進めることができる。
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