改正土地法と市場回復期間の短縮の機会

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土地法（改正）案は、国会第5回臨時会で審議・承認されています。土地法（改正）案に関して、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）はいくつかの意見と見解を示しています。

VARSは、まだ約20点の点について真の合意に至っていないと述べています。これらはすべて重要な問題であり、不動産市場の発展や関連する諸問題群に大きな影響を与えています。

人々の関心に関連する一連の問題

土地使用権証書の交付問題は、適切な人物に、適切な業務に、具体的に規制する必要があります。人々の正当な権利と利益に影響を与えないようにする必要があります。土地は自分の所有物であるにもかかわらず、規定に従って書類手続きをするのが困難な場合、手続きは複雑になり、「懇願する」ように待たされるケースが多くあります。

土地収用対象者の権利について。適切な補償と土地収用政策を策定し、住民が損失を被らないよう適切な制度を整備する。同時に、住民の生活環境を確保するための再定住計画を策定する。住民を困難な状況に追い込むことなく、「やらされる／やらされる」という意識を絶対に避けなければならない。

企業と投資家に関連する一連の問題

土地へのアクセスは、よりオープンで透明性のあるものになる必要があります。オークションや入札に関する規制は明確で、手続きは簡略化され、煩雑な手続きは避けなければなりません。実施プロセスは公平性を確保しなければなりません。

土地使用料の算定に関する規制について：市場価格に基づいて土地使用料を算定するという選択肢は、これまで多くの議論がなされてきました。しかし、投資家によるプロジェクト開発を促進しつつ、公平性を確保することは容易ではありません。国民、企業、そして国家の利益を調和させるためには、規制、算定、そして慎重な検討が必要です。

土地使用料の支払いオプションについて。投資家に土地使用料を一度だけ支払うよう求めるのではなく、毎年支払うオプションを検討することも可能です。これにより、プロジェクト実施の初期段階における投資家の財務負担を軽減できます。これにより、不動産価格もより合理的な水準に調整される機会が得られます。投資家は過度の財務的プレッシャーを感じることなく、より質の高いプロジェクトを完成させるための投資余地も確保できます。銀行融資の返済のために「プロジェクトを磨き上げる」リスクや、規制に違反した資金動員といった問題も、ある程度軽減されるでしょう。

商業住宅プロジェクトや複合用途都市部の実施に関しては、プロジェクト内に利用可能な住宅用地が確保され、投資家は100%の補償と用地取得契約を締結する必要があります。これは企業にとって困難となるでしょうか？この規制に従えば、どのようなメリットがあり、どのような制約があるのでしょうか？

さらに、外資企業が土地使用権を取得してプロジェクト開発に投資すること、商業用地やサービス用地での不動産の売買や投資、どのように調和のとれた方法で区画を分割し、「不安」を引き起こすリスクを回避しながらも「厳格」になりすぎないかといった問題も、慎重に検討する必要がある。

国家運営に関する一連の問題

2023年12月30日現在、全国で約40/63省市がマスタープランを承認しました。これは、今後の地方における不動産市場の発展の基盤と原動力となるでしょう。しかしながら、地方が計画の実施、土地利用計画、機能転換、投資プロジェクトの認可を、計画に沿って具体化し、整合性を確保し、重複や衝突を回避するために、具体的かつ統一的な規制が依然として必要とされています。

改正土地法の成立に向けた積極的な審査は、制度整備を早期に進め、経済社会の発展を刺激し、その推進力を生み出すという政府の強い決意の表れと言えるでしょう。しかしながら、この法律の影響は極めて深く広範囲にわたるため、成立前の最終審査プロセスにおいては、関係者は細心の注意と集中力を発揮する必要があります。他の関連法の政策、精神、規定との適合性と「整合性」を確保するために、綿密な検討と計算が必要です。「法律の完成と成立までの時間」よりも、「内容の質」を重視すべきです。

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