120兆VNDの信用パッケージの支払いが遅れている理由、ハノイのプロジェクトを「赤目」で待つ、「マークされた」ショップハウスの対処法は？

建設省は120兆ドンの融資パッケージについて語っているが、実際に支払われたのはわずか0.5％に過ぎず、ホーチミン市の商業用タウンハウス（ショップハウス）は注目を浴びており、カインホアの不動産市場は活況を呈している...などが最新の不動産ニュースです。 [広告_1]

最新の不動産：2024年第1四半期には、 ハノイ市場全体で約3,000件の新規マンションが販売されました。 （写真：HA）

建設省は120兆ドンの融資パッケージについて話しているが、実際に支払われたのはわずか0.5％である。

現在までに、120兆VNDの融資パッケージのうち、8つの社会住宅プロジェクトに支払われたのは約6,400億VNDのみである。金利と利息期間は借り手にとってあまり魅力的ではありませんでした。

上記の情報は、建設部が国会に提出した建設分野におけるテーマ別監督・質疑の結果報告書の中で述べられたものである。

したがって、現在までに、120兆VNDの信用パッケージのうちわずか0.53％しか支払われていない。

具体的には、BIDV銀行はフート省、タインホア省、ビンズオン省の3つのプロジェクト投資家に957億ドンを支払いました。ヴィエティンバンクはアンザン省のプロジェクト投資家に1286億ドンを支払った。アグリバンクはバクニン省、クアンニン省、キエンザン省のプロジェクト投資家4社に4,157億ドンを支払った。

4つの国営商業銀行（BIDV、Vietinbank、Agribank、Vietcombank）に加え、ティエンフォン銀行（TPbank）も、約5兆VNDの金額で決議第33号に基づく支援プログラムに参加する責任を負っている。これにより、信用パッケージは125兆VNDに増加します。

建設省は、上記の融資パッケージの支出が依然として遅いと評価した。

建設省は上記の状況を説明し、融資パッケージは依然として困難と障害に直面していると述べた。融資対象となる社会住宅のリストの公表など、制度の整備は依然として限られている。

現在までに、114,900戸を超える規模の129の社会住宅プロジェクトの建設が開始されています。しかし、このプログラムに基づく融資の対象となる68件のプロジェクトのリストを発表したのはわずか28の地方自治体で、融資需要は30兆ドンを超えている。したがって、建設が開始されているものの、適格な地方融資のリストに含まれていないプロジェクトがまだ 59 件あります。

また、投資家の中には信用残高条件が確保されていないなど信用条件を満たしていない人もいます。信用を担保するための他の資産がない（社会住宅プロジェクトは土地使用料が免除されるため、住宅ローンの対象になりません）。他の信用機関から借り入れた...

さらに、国立銀行は投資家向け金利を8％、住宅購入者向け金利を7.5％に2度引き下げたが、建設省はこれらの金利は依然として高く、優遇期間も3～5年以内と短いため、「借り手をあまり惹きつけていない」とコメントした。

こうした現状を受け、建設省は4月末、優遇融資の対象事業、条件、基準を定めるよう指示した。したがって、困難を解消するために、用地取得補償や建設許可に関する条件など、いくつかの条件が削除され、プロジェクト投資家はまもなく銀行にアクセスするために融資ポートフォリオを発表できるようになります。

ハノイには数万戸のアパートが不足している

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、2023年にはハノイの新築マンションの総供給量が約11,000戸に達し、2022年と比較して66％に相当し、2024年第1四半期も減少傾向が続き、市場全体で販売される新築マンションは約3,000戸にとどまるだろうと語った。したがって、今から2025年までに、ハノイでは約5万戸のアパートが不足することになる。

この不足の必然的な結果により、ハノイのアパート市場では長期にわたる価格高騰が続いている。 CBREの最近の報告によると、2024年第1四半期時点でのハノイの新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり5,600万ドンで、昨年の同時期と比べて19％増加しているという。しかし、実際には増加額ははるかに大きく、1平方メートルあたり約7,000万VNDに達します。

ブローカーによると、二次市場での新規プロジェクトの供給不足により、ブランドプロジェクトは2024年の最初の数か月で急増しました。

実際、過去には40〜50億ドンで、購入者は都心部に70〜80平方メートルのアパートを所有できましたが、現在ではこの金額で中心部の外で満足のいくアパートを購入するのは簡単ではなく、顧客はプロジェクトが開始されるのを待って、すぐに契約を締結するだけです。

マイ・ベト不動産株式会社のグエン・タック・クオン副社長は、この時期に住宅を購入しようとする人のほとんどは、以前の時期のように長い時間をかけて検討し、価格がさらに下がるのを待つのではなく、適切な物件が見つかったらすぐに支払うと語った。

この証券会社は顧客に相談した結果、十分な金額の貯蓄があり、安定した収入源があるなら、貸出金利が下がり、投資家が優遇販売政策を多数適用している今のうちに住宅ローンの組入れを検討すべきだと考えている。

「将来、不動産市場が本当に回復すれば、都心部の住宅価格は確実に上昇するだろう。その時、買い手はより安い価格を求めてハノイ近郊の地域に移住するしかない」とクオン氏は語った。

グローバル不動産株式会社（GP-Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長も、現段階では低金利と経済回復が2つの重要なポイントであると誰もが考えており、これによって購買力も高まるだろうと述べた。しかし、市場の根本的な問題は商品があるかどうかなので、現在の主な問題は供給にあり、需要は依然として非常に高く増加しています。

ヒエップ氏によると、アパートの価格は継続的に上昇しているが、需要は依然として非常に高く、人々はプロジェクトの開始を待ちわびているという。しかし、ここでの問題は、現段階では市場に出ている新規プロジェクトが少なすぎるため、住宅価格がさらに高騰していることだ。これは、プロジェクトを立ち上げている、または立ち上げようとしている投資家が大きな優位性を持つ理由でもあります。

ホーチミン市の商業用タウンハウスは興味深い

Batdongsan.com.vnの市場レポートによると、2024年第1四半期にホーチミン市のストリートフロントタウンハウスの購入需要は同期間に45%以上増加しました。 3 月だけでも、商業用タウンハウスの検索は 89% 増加し、このタイプの賃貸物件の検索も 86% 増加し、倉庫に次いで賃貸需要をリードする 2 つのセグメントの 1 つとなりました。商業用タウンハウスの購入と賃貸の需要はともに、ビンチャン、タンフー、第7区、第9区などの郊外地域に集中しています。

商業用不動産は、立地、人口密度、地域の全体的な計画といった要素を満たしていれば、良好な投資収益をもたらす可能性があります。 （出典：労働党）

商業用不動産を購入する傾向は、適切なコスト要因と長期的な可能性により、高価な都心部から郊外の住宅地へと移行しています。郊外の商業用タウンハウスの購入需要は、主に、引き渡しが済んでおり、人口密度が高く、地方行政の中心地に近いプロジェクトに集中しています。

商業用不動産が投資家にとって良好なキャッシュフローを生み出す可能性があることは否定できませんが、間違った商品やプロジェクトを選択したために、このセグメントが負担となり、所有者に「負債」をもたらす状況も存在します。

商業用不動産への効果的な投資方法の選択に関して、南部地域のBatdongsan.com.vnディレクターの Dinh Minh Tuan 氏は、高い投資利益をもたらす商業用不動産は、立地、人口密度、地域の全体的な計画といった要素を満たす必要があると述べました。

商業用タウンハウスの場合、立地と人口密度は、ビジネスを展開し顧客にリーチする能力に直接影響を及ぼします。人口の多いプロジェクトでは、商業用タウンハウスの賃貸および再販率が常に 90% を超えており、価格は年間平均 10 ～ 15% 増加しています。特に、計画が整い交通の便が良い中心部では、この割合は年間 30% に達することもあります。

したがって、地域の中心部に位置し、交通の接続が便利で、地域の既存の人口が密集しており、取引や賃貸が容易な、内部人口密度が高く（8,000～10,000人以上）、プロジェクトのみを購入することを選択する必要があります。

さらに、大規模なインフラ整備が進められている中心地として開発が計画されているエリアに位置するプロジェクトは、長期的には商業価値や不動産価値の向上にも貢献します。ここでの商業用不動産の量は、プロジェクトの総生産量の 2 ～ 3% にとどまるため、競争力が確保され、より効果的なビジネスが実現します。

一方、ショップハウス投資家は、「信頼を置く場所を選ぶ」前に、投資家のブランドと評判を慎重に検討する必要があります。これは重要な要素です。なぜなら、企業がプロジェクトをうまく開発し管理するのに十分な情熱を持っている場合、投資は期待される利益を保証するからです。

さらに、専門家は、商業用タウンハウス プロジェクトを「マーキング」する際には、購入者は支払いの前に、引き渡し後の生活環境、教育レベル、人口密度、プロジェクトの質などについて、より多くの時間をかけて調べるべきだとも推奨しています。

銀行からお金を借りるときには、借金を返済できる能力を慎重に計算する必要があります。銀行に支払う金額を月収にあまり近づけて計算すべきではありません。経済的に困難な時期に収入が突然減少した場合に備えて準備しておく必要があります。

カインホアの不動産市場は活況を呈している

最近、建設電子新聞、ベトナム不動産協会、カインホア省人民委員会は「観光とリゾート不動産の流れを解放する」フォーラムを開催した。

フォーラムで講演した建設省のグエン・ヴァン・シン副大臣は、最近、全国のリゾート不動産市場で多くの発展が見られたと述べた。カインホア、ダナン、ビンディン、クアンニン、キエンザンなどの地域に集中しています。

近年、不動産市場は地方自治体や企業の参加により、非常に多様で豊富な商品を生み出し、観光客にとっての魅力を生み出し、人々が近年のリゾート不動産の価値を享受できる環境と条件を作り出しています。

年初から2024年3月までの累計では、不動産業界は15億8000万米ドルを超え、登録されたFDI資本全体の25.6％を占めて第2位にランクされました。

フォーラムの主催に参加した地元として、カインホア省人民委員会のグエン・タン・トゥアン委員長は次のように述べた。「カインホア省の不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、期待には達していないものの、一定の成長の明るい兆候が見られる（2023年には19,951件の取引が発生し、総取引額は12兆3,960億ドン、住宅プロジェクト11件の投資が承認され（2件は建設許可が交付された）、2024年第1四半期には5,941件の取引が発生し、総取引額は7兆6,300億ドン）。

カインホア省は今後も経済回復と成長の勢いを維持すると予想されています。ニャチャン・カムラム高速道路とカムラム・ビンハオ高速道路が完成し、またヴァンフォン・ニャチャン高速道路やカインホア・バンメトート高速道路などの高速道路の開通が加速するなど、戦略的な交通インフラがますます整備され、経済成長の推進力となっています。

さらに、中央決議は投資資源の誘致において多くの突破口を開き、省の潜在力と利点を強力に宣伝し、包括的かつ持続可能な社会経済発展を促進する原動力を生み出し、観光産業の回復と発展の機会を創出し、投資家が進歩を加速し、地元市場へのリゾート不動産の供給を増やす原動力となっています。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html