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| 2023年第3四半期、全国で約16件の観光・リゾート不動産プロジェクトが売りに出され、市場には約970件の商品が供給され、前四半期の2倍となった。（イラスト写真） |
流動性の低いリゾートセグメント
ベトナム不動産協会（VARS）の最新の不動産市場レポートによると、第3四半期には全国で約16件の観光・リゾート不動産プロジェクトが販売され、市場に約970件の物件が供給されました。これは前四半期の2倍ですが、前年同期比ではわずか20%の減少です。供給は主に中部および南部に集中しています。
供給の改善が遅いことに加え、このセグメントの市場需要も低く、吸収率は2022年の同時期の23％（取引件数225件）のわずか1/10にとどまっています。
在庫は主に高価格のリゾートヴィラであり、売却は困難です。リゾート不動産の在庫のほとんどは、過去を通して「非アクティブ」な状態が続いています。
今年の第3四半期、このセグメントの販売価格は大きな変動なく横ばい傾向を維持しました。投資家は、需要を刺激するためにインセンティブプログラム、割引、金利支援策を実施しました。
報告部門は、今後取引件数は増加するものの、数量はそれほど多くなく、製品ライン間の差別化が進むと予測しています。コンドテルの取引は、このセグメントの主な供給が長らく市場から姿を消していた後、再び市場に戻ってきたため、最も大きな増加が見込まれます。
不動産会社DKRAによると、第3四半期には、国内で3つのリゾートヴィラプロジェクトが次期販売開始となり、消費率は10%でした。新規供給は合計81ユニット追加され、第2四半期と比べるとわずかに増加しましたが、依然として低水準で、2022年の同時期と比べると93%減少しました。
DKRAは、投資家が製品を市場に投入することに依然として非常に慎重であるため、2022年第2四半期末から現在に至るまで供給が減少傾向を維持し続けているとコメントした。
低迷傾向が続く中、第3四半期の需要は低迷を続け、新規消費は前年同期比2%減の8ユニットにとどまりました。全体として、新規プロジェクトの販売ペースは非常に鈍く、取引のほとんどは1ユニットあたり100億ドン未満の製品に集中していました。
建設省は、今年第3四半期の市場について、リゾート不動産は大きな期待と大きな失望を抱える分野であると述べた。今年7月と8月には、リゾート不動産の新規取引件数は非常に少なかった。
産業用不動産の成長は好調
ベトナムに流入する外国投資の強力な波により、専門家向け住宅や工業団地の商業・サービスインフラの需要が爆発的に増加し、産業用不動産分野の急成長につながっています。
ベトナム不動産協会によると、2023年の不動産市場は困難に直面しているものの、社会住宅と産業用不動産の2つのセグメントは依然として冷え込んでおらず、需要は常に供給を何倍も上回っています。市場では、東南アジア諸国、特にベトナムへの国際企業の移転の波が押し寄せています。
労働市場、豊富な土地基金、そして政府による省間交通インフラへの投資は、工業用不動産開発の推進力となるでしょう。その結果、宿泊施設、飲食、日用品ショッピング、 運動場、商店、市場など、工業用不動産に付随するサービスがますます多様化し、小規模事業所や小規模小売業にも発展のチャンスが生まれます。
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・コイ会長は、「2024年第2四半期から第3四半期にかけて、不動産市場は正式に回復サイクルに入り、プロジェクトはより積極的に実施され、市場に大量の供給が生まれるでしょう。その中で、社会住宅と産業用不動産は依然として主流です」とコメントしました。
計画投資省は、2023年10月末にホーチミン市で開催されたベトナム産業不動産フォーラムで、2023年初頭から現在に至るまでFDI資本額が増加し続けており、工業団地不動産の需要がプラス成長していると述べた。
2023年までに、ベトナムには397の工業団地が設立され、総面積は122,900ヘクタールに達する見込みです。そのうち292の工業団地は操業中で、総面積は87,100ヘクタールを超えます。さらに106の工業団地が建設中で、総面積は35,700ヘクタールに上ります。
全国の工業団地の入居率は80％を超えており、そのうち北部の主要省では83％、南部の主要省では91％に達している。
北部重点経済区では、68の工業団地プロジェクトが建設され、賃貸面積は1万2000ヘクタールに上りました。土地賃貸価格は前年比30%上昇し、賃貸期間あたり平均138米ドル/平方メートルとなりました。
厳しい市場環境にもかかわらず、工業用不動産の購買力は冷え込んでおらず、このセグメントの持続的な潜在力を示しています。特に、多くの販売部門による市場調査によると、工業団地インフラに加え、工業団地向け不動産関連商品や物流施設への投資が投資家の間でますます人気が高まっていることが分かります。
ビンディン省は多くの大規模プロジェクトの入札と入札を実施
ビンディン省計画投資局によると、同省は2023年に入札を通じて9件のプロジェクトへの投資家を募り、土地を利用した21件の投資プロジェクトのオークションを準備する予定だ。
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| ビンディン省ニョンホイ経済特区では、多くのプロジェクトが投資を誘致している。（写真：ドゥン・ニャン） |
入札プロジェクトに関しては、省は経済特区外では14件、ニョンホイ経済特区内では7件のプロジェクトを保有しています。経済特区外における最大のプロジェクトは、クイニョン市トラン・クアン・ディウ区ロンヴァン橋南西地区における住宅・商業施設建設で、その面積は約9ヘクタールです。
その他のプロジェクトとしては、フーミー地区の新しいフードンバスターミナルの建設（約2ヘクタール）、クイニョン市ロンヴァン都市圏の職業訓練センターの建設、海外への労働者の供給（2ヘクタール以上）などがあります...
ニョンホイ経済特区では、エオジョーエコツーリズムエリア（10ヘクタール以上）、ゴルフアカデミーリゾートヴィラエリア（約20ヘクタール）、ポイント2（2-1）ニョンリー・カティエンビーチ観光エリアのプロジェクト（28ヘクタール以上）、ポイント2（2-2）ニョンリー・カティエンビーチ観光エリアのプロジェクト（40ヘクタール以上）、ニョンリーコミューンの南西都市エリアのプロジェクト（20ヘクタール以上）など、多くのプロジェクトが土地使用権のオークションにかけられる予定です。
入札準備中のプロジェクトとしては、面積約8ヘクタールのニョンホイ・ナイトパラダイス・エンターテイメントエリアが、今年11月に2度目のプロジェクトリストへの掲載を継続することが提案されています。このプロジェクトは以前、全国入札ネットワークで発表され、1社の投資家が登録していましたが、能力と経験に関する予備要件を満たしていませんでした。
他にも、タンタン観光地（約40ヘクタール）、クイニョン市トゥオンヴァン2都市圏（42ヘクタール以上）、プロジェクト1のエリアBの東側に拡張されたN4A道路住宅地、アンニョンタウン（10.5ヘクタール以上）など、注目すべきプロジェクトが入札のために組織される予定です。
特に、ビンディン省は、フーミー県ミータン村において、面積約229ヘクタールのエビ養殖を目的としたハイテク農業地区への投資プロジェクトに入札する予定です。このプロジェクトは投資家募集を発表しており、プロジェクトリストの情報は国家入札ネットワークシステムに掲載されています。プロジェクト実施の登録期間は11月6日までです。
土地使用料の算定基礎に関する規定
政令45/2014/ND-CP第5条では、土地使用料の計算基準が明確に規定されています。
具体的には、世帯および個人ごとに次のようになります。
土地法第103条第6項の規定により住宅地として認められていない住宅地区内の住宅と同一の敷地にある庭地、池塘地を住宅地に転用する場合、または、元々は住宅に付属する庭地、池塘地であったが、土地使用者が権利移転のため切り離した、または、測量単位が2004年7月1日以前に地籍図を測量して分筆した土地を住宅地に転用する場合は、目的変更を主務機関が決定した時点の住宅地価格により算定した土地使用料と農地価格により算定した土地使用料の差額の50％に相当する額を土地使用料として徴収する。
国が土地使用料を徴収せずに割り当てた農地を住宅地に転用する場合は、目的変更の決定があった時点における住宅地価格に基づいて算定した土地使用料と農地価格に基づいて算定した土地使用料との差額について土地使用料を徴収するものとする。
したがって、住宅地として認められていない住宅地内の住宅と同一の土地にある庭地、池地などから住宅地に用途変更する場合に支払う土地使用料は、次のとおりとなります。
50％×（住宅地価格を基準に算出した土地使用料－農地価格を基準に算出した土地使用料）。
政令10/2022/ND-CP第7条に基づき、不動産登録料の算出価格は以下のように規定されています。
土地の登記料を計算するための価格は、登記料申告時に、省または中央直轄市の人民委員会が土地に関する法律の規定に従って発行した土地価格表に記載されている土地の価格です。
国から土地をリース期間全体にわたって一括で賃借する形式でリースし、そのリース期間が省または中央直轄市の人民委員会が発行する土地価格表に規定された土地種類の期間よりも短い場合、登録料を計算するための土地リース期間の土地価格は次のように決定されます。
登記料計算の対象となる借地期間の土地価格＝土地価格表の土地価格×借地期間。
したがって、土地の登記料を計算するための価格は、登記料申告時点での土地法の規定に基づいて省または中央直轄市の人民委員会が発行した土地価格表に記載されている土地の価格です。
国から土地をリース期間全体にわたって一括で賃借する形式でリースし、そのリース期間が省または中央直轄市の人民委員会が発行する土地価格表で規定された土地種類の期間よりも短い場合、登録料を計算するための土地リース期間の土地価格は次のように決定されます。
土地登記費用の算出価格は、「土地価格表の土地価格×土地の借地期間」で算出されます。
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