2月8日、国立銀行は不動産信用会議を開催しました。会議には全国の大手不動産会社20社が参加した。
副総裁は、バブルにつながるリスクがあり、システムの安全性リスクにつながる可能性のある不動産、投機的な大規模プロジェクトなど、一部の高リスク分野における信用リスクの厳格な管理を指示する文書のみを中央銀行が発行したと断言した。住宅購入者にサービスを提供する不動産融資は、いかなる制限もなく、経済の他の部門と同等とみなされます。
国立銀行は、現在でも信用機関が、高い成長率と多額の未払い債務を抱える不動産セクターに融資を行っていることが分かると考えています。実行可能なプロジェクトや融資計画については、信用機関が規定に従って融資を行います。
副総裁によれば、近年、不動産市場は、高級住宅の過剰、低・中所得者向けの住宅不足、地域的な土地熱、社債（TPDN）を発行する一部の企業の違反行為などにより、需給の不均衡を経験しており、この市場に対する信頼の喪失の危機に陥っているとのことだ。しかし、銀行部門がこの分野で信用を引き締めているという話はない。
これを挙げて、副総裁は、不動産信用の伸び率はすべての産業とセクターの中で最も高く、すべてのセクターの中で最も高い割合を占めていると述べた。不動産企業の中には信用が300％以上増加している企業や、経済全体の平均信用が13～14％しか増加していないのに、68～70％も増加している信用会社もあります。
副総裁によれば、2022年末までに不動産部門への融資は経済全体の総融資残高の約21.2％を占めることになる。 2022年には、不動産融資は経済全体の成長率よりも速いペースで増加し、この分野の成長率は高くなり、経済分野の中で最も高い割合を占めることになります。
ベトナム国家銀行の幹部らはまた、2022年末までの不動産融資残高は約25億8000万ドンに達し、2021年末と比較して約24.27％増加したと述べた。これは最も成長率の高いセクターの1つであり、経済に対する総未払い債務の21.2％と大きな割合を占め、過去5年間で最高となっている。そのうち、不動産業などの消費者・自用ニーズが主な焦点であり、11.5%増加して31.28%を占めました。消費者・自己使用向け未返済クレジットは31.1%増加し、68.72%を占めた。
また、分野別に見ると、住宅需要向け融資残高が62.19％、土地使用権向けが20.66％、工業団地・輸出加工区向けが2.67％、住宅・社宅向けが0.71％、その他が13.77％となっている。
会議では、ほとんどの不動産事業者が、不動産市場の困難や問題は主に法的手続き、投資手続き、債券の資金源に関する問題に集中していると述べた。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産業者が信用融資を受ける上で最も困難なのは「法的問題」であり、不動産業者の困難の70％を占めていると語った。次に、「個別社債の満期」と信用ローンの満期の問題ですが、これは「不良債権」に転じる、あるいは「より悪い債務グループに飛び込む」リスクを伴います。なぜなら、企業は満期が近づいている信用ローンを抱えており、延長されなければ「不良債権」グループに分類され、信用ローンの延滞を抱える企業は「より悪い債務」グループに「飛び込む」可能性があるからです。さらに、レ・ホアン・チャウ氏は、住宅購入者が現在信用資金を借り入れることは難しいとも述べています。
ビンホームズの取締役会長ファム・ティエウ・ホア氏は、銀行資本の調達にはいくつかの困難があると指摘した。金利面では、不動産は最大200％の高いリスク係数の対象となり、通常のローンよりも金利が高くなります。
しかし、プロジェクトが完全な法的根拠を備えている場合、リスクはそれほど大きくなく、高いリスク係数を適用すると、企業の金利に影響を及ぼします。さらに、融資余地が限られていることも金利の上昇につながります。
それだけでなく、銀行はこのセクターに対して、通常の融資よりも高い担保対融資比率を要求します。
フンティン・コーポレーション副会長兼フンティン・ランド社長のレ・トロン・クオン氏も、債券による資金調達は企業にとって非常に良い資金源であると述べた。しかし、この動員チャネルは現在行き詰まっている。この困難な状況を解決するために、フンティン代表は、企業が事業や投資のための資金を確保できるよう国家銀行が融資枠を拡大することを提案した。また、債務延長は企業への次回の支払いを支援するための条件でもある。
Le Trong Khuong氏によると、現在の金利は非常に高い水準にあり、市場に投入される製品のコストにも影響を与えているという。したがって、国立銀行と商業銀行は、人々が手頃な価格で購入できる製品を作る企業を支援するために、適切な水準の金利を研究することが推奨されます。
会議では銀行の代表者からも多くの意見が出された。ベトナム対外貿易株式会社商業銀行（ ベトコムバンク）のグエン・タン・トゥン総裁によると、2022年にはベトコムバンクの不動産未払いローンが総未払いローンの20％以上を占め、不動産信用が17％増加する見込みだ。したがって、銀行がこの部門に余裕がないまま放置していないことが断言できます。さらに工業団地不動産の未払い債務は4倍に増加した。
「この会合の直前に商業銀行の総裁らが会合を開き、預金金利を引き下げ、全般的な貸出金利、特に不動産融資金利を引き下げることで合意した」と董氏は述べた。
資金調達の難しさに関する企業の意見について、軍事商業銀行（MB銀行）のルー・チュン・タイ総裁は、現在、不動産事業では高額プロジェクトを抱えながらも支払い能力の限界に陥っている状況が多いと述べた。
最初の理由は、財務上の問題の設計によるもので、企業は最も簡単なオプションを選択することが多く、簡単な融資条件を選択してキャッシュフローを管理せず、法的完了を優先しません...本質的には、最初は簡単ですが、後で難しくなります。
2つ目は供給の不均衡です。住宅需要は非常に大きいのですが、供給の80％が高級住宅であるため、人々はそれにアクセスすることができません。一方、銀行は大多数の人々にサービスを提供しなければなりません。
そのため、タイ氏は不動産業界の構造が適切ではないと考えています。この問題を解決するのは難しいですが、問題を直接見る必要があります。双方はさらなる前進に向けて協力することに合意した。
ベトナム商工商業銀行（VietinBank）の代表で、VietinBankの取締役会責任者である副総裁のグエン・ホアン・ズン氏も、不動産事業は「自己組織化」する必要があると述べた。
「企業と銀行は同じ船に乗っています。私たちは共に漕ぎ、冷静さを保たなければなりません。リズムを失えば沈没してしまうからです。」しかし、不動産業のみを対象とした債務再編は適切ではありません。これは市場の問題だからです。不動産業に特化したメカニズムがあれば、他の業界団体も債務再編を求めることになり、業界間の公平性の原則が確保されなくなります」とズン氏は述べた。
今後、不動産企業、組織、個人が融資を受ける際の困難や障害を取り除き、銀行業務の安全性を確保した上で健全な不動産市場の発展に貢献するため、国家銀行は引き続き、財政政策やその他のマクロ経済政策と連携しながら、金融政策を断固として、積極的に、柔軟かつ効果的に運用し、マクロ経済の安定、経済成長の支援、経済各部門・分野にとって好ましい条件の創出に貢献していきます。国会、政府、首相の政策と方向性に従って、不動産セクターが安定的かつ持続的に成長し、発展することを含みます。
それに加えて、国立銀行は信用機関に対し、安全かつ効果的に信用を拡大し、経済への資本供給を確保するよう指示しています。不動産部門を含め、プロジェクトに信用資本を集中し、実現可能な融資計画を策定し、合法性を確保し、完成可能で、すぐに利用でき、消費の潜在性が高く、融資を期限通りに全額返済し、実際の住宅需要を満たすプロジェクトに融資資金を集中させます。さらに、運用コストと管理手順を削減します。信用の質を高め、不良債権を最小限に抑えるために信用条件を緩めないでください。
国立銀行はまた、供給過剰となっている高級不動産部門の信用リスクを管理するよう信用機関に指示し続けると明言した。投機行為、価格操作、市場操作。複数の大口顧客・顧客グループ、大株主関連顧客、信用機関株主関連者等への与信集中度をコントロールし、銀行業務の安全性を確保します。
特に、国立銀行は、リスクを管理し、信用機関の業務の安全性を確保しながら、不動産市場の持続可能な発展を支援するための法的規制を完備するために、省庁や支部と同期して検討および調整を行う必要があると強調しました。
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