 |
| 現在、市場には引き渡しは済んでいるものの、まだ稼働していないリゾート不動産商品が数多く存在し、オーナーや投資家の不安を招いています。（出典：TCTC） |
流動性が低下し、リゾート不動産の在庫への圧力が高まる
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、現在、ベトナム全土で200件以上の観光不動産プロジェクトが実施されており、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、そして1万5,000軒の新規ホテルが建設されていると述べた。しかし、これらのプロジェクトの半数以上は法的解決を待って「棚上げ」されている。
「この状況が続けば、観光産業への投資は阻害され、投資家の意欲も削がれ、投資促進を目指す地方自治体でさえ多くの困難に直面することになるだろう」とディン氏は分析した。リゾート不動産の在庫は、この分野への圧力を増大させている。
現在、市場には引き渡しは済んでいるものの、まだ稼働していないリゾート不動産商品が数多く存在し、オーナーや投資家の不安を募らせています。また、引き渡しは済んでいるものの販売ができないプロジェクトも多く、市場の回復を困難にしています。
サヴィルズ・ホテルズのディレクター、マウロ・ガスパロッティ氏は、リゾート不動産の供給過剰は、市場の状況に適さない物件の開発に起因していると指摘した。一部の投資家は、計画段階で十分な調査を行わずに市場に飛び込み、一部のデスティネーションで需給ギャップが生じている。さらに、一部のリゾート不動産プロジェクトでは、質よりも量を重視しているケースも見られる。
市場特性や業界動向への配慮が不十分だと、プロジェクト開発が観光客のニーズを満たさないという大きなリスクが生じます。一方、ベトナム人観光客は国内旅行ではなく、より便利で手軽に、そしてリーズナブルな費用で海外旅行をすることができます。そのため、彼らは「嗜好」を変える選択肢を持つことができます。
DKRAグループの調査によると、沿岸部タウンハウスの在庫数は約3万点に増加しました。沿岸部ヴィラに限って言えば、2023年第2四半期末までに、北部と南部で累計在庫数は最大1万5000戸に達しました。
ホーチミン市のリゾート不動産開発会社によると、同社は現在、法的問題により「棚上げ」となっているタウンハウス、リゾートヴィラ、沿岸部ショップハウスを200棟以上保有している。販売開始済みのプロジェクトも停滞状態にあり、販売価格は引き下げられているものの、依然として買い手が見つかっていない。
在庫が膨大であるため、従業員への給与支払いと事業維持のためのキャッシュフロー管理に苦戦しています。現在、年末の売上増加を目指し、インセンティブプログラムや販促プログラムを実施しています。
ダナンのリゾート不動産開発会社も、沿岸部のタウンハウスの売れ行きが非常に鈍化しており、同様の厳しい状況に直面していると述べた。特に高額なリゾートヴィラの場合、在庫額が同社の取扱商品の95%を占めている。
サヴィルズ・ホテルズ・コンサルティング・マネージャーのンガン・ファム氏は、リゾート不動産市場の供給過剰状況は、プロジェクト投資家が現在規模を重視しすぎて、高密度に建設し、販売用の製品に重点を置きすぎていることが原因であるとコメントした。
多くの投資家が「ラグジュアリー」や「ウェルネス」（健康増進を目的とした宿泊施設）商品の開発に競って取り組んでいますが、これらの概念を正しく理解しておらず、周囲の共鳴要因を考慮していないため、過剰と停滞の状況につながっています。
そのため、ンガン・ファム氏は、リゾート製品を持続的に開発するためには、投資家が市場動向を的確に把握し、企画段階で綿密な調査を行う必要があると考えています。そうすることで、ますます多様化する顧客ニーズに応える、多様で高品質な製品を生み出すことができるのです。
リサーチユニットSPE.Rの創設者であるトラン・ヴー氏によると、リゾート不動産セグメントは依然として暗い状況から抜け出せていない。今年は新規供給がほとんどなく、一方で既存プロジェクトの遅延や建設の遅れが、市場の信頼感に深刻な影響を与えている。
銀行金利は低下しているものの、投資のために資金を借り入れる意思のある人は多くなく、「守り」の姿勢は依然として根強く残っています。そのため、2023年第4四半期から2024年第2四半期にかけて、取引量は急激な変動なく安定的に推移するでしょう。
上記の期間が過ぎると、政府が法律改正を通じて法的障害を排除する動きを見せることで市場は改善する可能性があるとブー氏は予測した。
企業は住宅価格を下げ、利益予想を引き下げるよう求められている
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、不動産業界に対し、市場セグメントを再構築し、人々の収入に合わせて住宅価格を下げることで困難を解決し、市場の安全、健全かつ持続可能な発展を支援するという首相の意見を実行するよう求める文書を発行した。
協会は、首相の発言通り、企業が「まだ積極的に展開されていない」と判断しました。一方、協会は2018年以降、企業に対し、真の住宅ニーズを満たし、流動性が高く、持続可能な、手頃な価格の中小規模アパート市場への投資をシフトするよう勧告する文書を発行しています。
同協会は不動産事業者に対し、住宅商品の価格を引き下げ、利益期待を下げ、「価格を高く維持」しないよう勧告している。
同時に、企業は「利益を出して借りるよりも、損失を出して売る方が良い」という経験に従い、不動産市場における消費者の需要を刺激するために値引きを増やし、販売促進やアフターセールス政策を実施して市場の信頼を高め、企業のキャッシュフローと流動性を生み出しています。
同協会は、企業に対し、人々の収入に適した手頃な価格の住宅分野への投資をシフトするよう推奨しています。また、企業は2021年から2030年にかけて少なくとも100万戸の社会住宅を開発するプログラムに参加し、通常の商業金利より1.5～2%低い金利で120兆ドン相当の融資パッケージを利用できるようにしています。
建設省は多くの地域で一連のプロジェクトを検査する予定だ。
建設省は、住宅および不動産事業の国家管理における法的規制の遵守に関して、フーイエン省、フート省、バリア・ブンタウ省の人民委員会に公式文書を送った。
同省は、2016年から2022年にかけて住宅、不動産事業、建設資材、専門建設研究所の活動、適合宣言書類の受理に関する国家管理を検査するための作業部会を組織する。
この文書には、建設省が、住宅開発プログラムや計画の実施における地方自治体の指導と管理、商業住宅、社会住宅、再定住住宅などの各タイプの開発に関する計画、土地の割り当て、資本の割り当てなどを検査することが明記されています。
特に、商業住宅については、同省は住宅法の規定に従って上記の地域における住宅管理および開発、プロジェクト投資方針の承認または決定、プロジェクト投資家の選定、プロジェクトの承認などの投資および建設手続きを検査します。
社会住宅開発に関しては、建設省は「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトの実施を評価し、社会住宅向けに120兆ドンの融資パッケージを実施しました。
古いアパートの改修に関しては、地方自治体は2016年から2022年の期間における古いアパートの改修の実施結果と、2021年から2030年の期間における古いアパートの改修の計画を報告しなければなりません。
建設部は今回の検査計画で、移住住宅開発投資事業の実施結果、国有住宅の実施結果についても検討・検査した。
特に、各省人民委員会は、2016年から2022年までの期間における当該地域の不動産市場の状況の概要、当該省で営業可能な不動産取引フロアのリスト、および不動産仲介業務証明書の発行状況を報告する必要がある。
建設省は、検査計画の対象となっている3省に対し、リゾートヴィラ、観光マンション、オフィスマンションなどのその他の不動産プロジェクトの実施状況、不動産事業法および関連法の施行状況、将来の住宅販売に関する書類および販売保証書を保有するプロジェクトの数、不動産在庫状況を報告するよう求めています。
同省はまた、各地方に対し、視察団に住宅プロジェクト、都市部、大規模不動産プロジェクト10件を提案するよう要請した。
社会住宅事業情報の公開責任
政府政令第100/2015/ND-CP号は、各地方の状況に応じて、地方内の社会住宅（NƠXH）の購入、賃貸、分割払いに関する基準、対象、条件を公に発表する省および中央直轄市の人民委員会の責任を規定しています。
 |
| 国民が社会住宅を購入する必要がある場合、プロジェクト所在地の建設省の電子情報ポータル、投資家の不動産取引フロア、地元報道機関の情報などを通じて、販売開始予定の社会住宅プロジェクトに関する情報を検索することができます。（出典：VNN） |
現行の住宅法は、社会住宅プロジェクト情報の公表、ならびに低所得者および工業団地労働者への住宅供給における地方自治体および企業の責任について具体的な規定を設けています。特に、社会住宅プロジェクトに関する情報の検索については、2015年10月20日付の社会住宅の開発および管理に関する政府政令第100/2015/ND-CP号第20条第1項a号に規定されています。
具体的には、社会住宅建設プロジェクトの投資家は、プロジェクト開始後、プロジェクトに関する情報（プロジェクト名、プロジェクト投資家、プロジェクト建設場所、連絡先、登録申請書の提出先）、プロジェクトの実施状況、プロジェクト規模、住宅数などを提供する責任があります。
これには、販売用マンション数、賃貸用マンション数、リース購入用マンション数、マンションタイプごとのマンション面積、販売価格、賃貸価格、リース購入価格（予定）、登録申請受付の開始および終了時間、その他の関連内容が含まれます）が、プロジェクト所在地の地方建設局の電子情報ポータルで公表されます。
地方自治体の機関紙である新聞に少なくとも 1 回掲載し、投資家の不動産取引フロア (存在する場合) で発表して、人々に知らせ、登録し、監視します。
上記の規制によれば、国民が社会住宅を購入する必要がある場合、プロジェクト所在地の建設局の電子情報ポータル、または投資家の不動産取引フロアや地元の報道機関の情報を通じて、販売が開始される社会住宅プロジェクトに関する情報を検索することができます。
低所得者や工業団地労働者の宿泊施設の確保における地方自治体と企業の責任については、低所得者や工業団地労働者の宿泊施設の確保における地方自治体と企業の役割と責任を強化するため、政府は政令第100/2015/ND-CP号においても責任を規定している。
政令第100/2015/ND-CP号第30条は、次のように明確に規定しています。省および中央直轄市の人民委員会の責任...3. 各地域の状況に応じて、地域内の社会住宅の購入、賃貸、分割払いに関する基準、対象、条件を明記し、公表する。社会住宅の販売、賃貸、分割払いの管理を組織し、厳密に監視する。権限に従って、地域内の社会住宅の販売、賃貸、分割払いの価格枠を公布する。
工業団地に生産施設を有する企業の責任については、第31条に次のように明記されている。
1. 工業団地内で生産活動を行っている企業や、過去に生産活動を行っていた企業は、住宅問題に直面しているその施設内の世帯や個人を対象に、社会住宅の開発投資を支援するための住宅問題解決計画を策定し、財源を割り当てる責任がある。
2. 新設または拡張する企業は、その事業所で働く世帯および個人に住宅を確保する責任を負います。
[広告2]
ソース
コメント (0)