小さな家が増え、広い土地が懸念される

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11月28日に可決された不動産業法（改正）では、特別市、第一種市、第二種市、第三種市などの区、地区、市で住宅を建てたり、土地を区画して分譲したりする個人には土地使用権を譲渡できないと規定されている。この法律は2025年1月1日から正式に施行されます。

投資家や専門家によると、この規制は不動産市場に大きな影響を与えるだろう。

トゥアン・アン・トレーディング・フロアのディレクター、ジャン・アン・トゥアン氏は、今後、小型住宅は不足し、大型住宅や土地は売却が困難になると予測している。

面積約30平方メートル、価格20〜30億ドンのタウンハウスは、その財政が大多数の人々、特に真の住宅ニーズを持つ人々に適しているため、長い間常に顧客を魅了してきました。

「 30～40平方メートルの住宅はこれまで常に不足していました。分譲地規制が強化された今、30平方メートル程度の住宅は真に希少となり、そこに住む必要のある人々や投資家など、多くの人々から求められるようになるでしょう」とトゥアン氏は述べた。

30平方メートルの小さな家は、ますます多くの顧客を引き付けると予想されます。（写真：Ngoc Vy）。

一方、広い土地は、区画分けをしないと広い土地全体を売らなければならず、総額が高く、資金に余裕のある顧客は多くないため、売却が非常に困難になります。

最近、多くの投資家が、数百平方メートルの面積の土地を小さな区画に分割して、本当に必要としている人々に販売する目的で探しています。多くの地主が、上記の「土地を分割して土地を売る」という策略で大儲けしています。しかし、ロット区分の厳格化に関する規制が施行されれば、このような営業方法は不可能となる。

ホアンマイ地区（ハノイ）の不動産ブローカー、グエン・ヒュー・カウ氏は、土地の区画割りが厳しくなれば、大きな土地には多額の費用がかかるため、「売れない」土地が発生するリスクがあると述べた。資金が大きく流動性が遅いため、すべての顧客が広い土地にお金を使うことを望んでいるわけではありません。このタイプは、ホームステイ、リゾート、ファームステイを開業してビジネスをしたい人のみに適しています。しかし、この顧客ファイルは小さいです。

一方で、数億から20億程度の資金で小さな土地を購入したいというお客様もたくさんいらっしゃいます。彼らは土地を保有し、良い情報や価格の上昇を待ってから売却したいと考えています。

「 200㎡の土地は約80億～100億ドンの価値があります。それを40㎡程度の小区画に分割すれば、投資家の資金は30億ドン程度しかないため、容易に多くの人にアプローチして売却できます。そのため、大きな区画はすぐに売れ残ってしまいます。そして、土地使用権証書を分割する時間がまだない大きな区画を保有している投資家は、売却に苦労するか、低価格での売却を余儀なくされるでしょう」とカウ氏は述べた。

カウ氏によれば、大規模な土地ファンドを購入し、それを小分けにして売却した場合の利益は30～50％の範囲だという。これが、多くの投資家がこの形式の分割を「好む」理由です。

「小規模な土地の価格は近い将来確実に上昇するだろう」とカウ氏はコメントした。

この問題を分析し、南部バトドンサンのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、この法律が正式に施行されると土地部門は困難に直面するだろうと予測した。

トゥアン氏は、現在市場における土地取引の90%は、個人や小規模不動産会社が自ら土地を分割するモデルを開発する自由分割商品によるものだと説明した。

トゥアン氏によると、企業がプロジェクトを実施してライセンスを申請するよりも、個人が土地の分割を申請する方が常に簡単です。このタイプは価格帯も幅広く、面積も小さいので換金しやすいです。大きな土地を購入し、それを分割する投資家にとって、売買の形態が自由であり、正式なプロジェクト計画がほとんどないため、その売却は非常に人気があります。

トゥアン氏は、土地区画の細分化は、土地の供給不足と減少により、土地区画が困難に直面することを意味するとも述べた。供給不足のため、買い手を獲得することも困難です。

この人物は、広大な土地を保有する投資家は「割引価格」で売却せざるを得なくなるかもしれないと予測している。割引商品の出所は、利益を得るために区画を分割する目的で土地を購入した投資家たちです。流動性が低い場合、地主は価格を下げざるを得なくなります。

しかし、価値が高いため、大規模な土地商品は顧客を見つけるのが難しく、買い手が土地所有者から「価格を搾り取る」可能性があります。土地の流動性の低下により、長期にわたる不況の中で市場はさらなる困難に直面することになるだろう。

チャウ・アン

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