より小さな住宅が人気を集めている一方で、より広い土地は売れ残るリスクに直面している。

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11月28日に可決された改正不動産業法は、特別市、第一種市、第二種市、第三種市に属する区、地区、市において、個人が自ら住宅を建設したり、自ら土地を分譲・売却したりするために土地使用権を譲渡することを禁止する規定を設けています。この法律は、2025年1月1日から正式に施行されます。

投資家や専門家によると、この規制は不動産市場に大きな影響を与えるだろう。

トゥアン・アン不動産取引所のディレクター、ジャン・アン・トゥアン氏は、今後、小型住宅は不足し、大型物件は売却が困難になると予測している。

これまで長い間、面積約30平方メートルの一戸建て住宅は、価格が20〜30億ドンで、ほとんどの人、特に本当に住宅を必要としている人にとって適切なため、買い手にとって常に魅力的でした。

「 30～40平方メートルの住宅は、これまで常に不足していました。現在、土地の分割に関する規制が厳しくなっているため、30平方メートル前後の住宅は、住居を求める人々や投資家など、多くの人々にとってまさに希少な商品となるでしょう」とトゥアン氏は述べた。

30平方メートルの小さな家が今後ますます人気になると予想されています。（写真：Ngoc Vy）

一方、広い土地は、分割する選択肢がなければ、広い土地全体を高額で売却しなければならない一方で、経済的に裕福な購入者の数は多くないため、売却が困難になるだろう。

最近、多くの投資家が数百平方メートルの土地を狙い、それを小区画に分割して、本当に必要な人に売却する計画を立てています。多くの地主がこの「土地分割転売」で巨額の利益を上げてきました。しかし、土地の分割規制を厳格化する規制が施行されれば、この商慣習は不可能になるでしょう。

ハノイ市ホアンマイ区の不動産ブローカー、グエン・ヒュー・カウ氏は、土地の分割が厳しく規制されると、広大な土地には多額の資金が必要となるため、売れ残る区画が発生するリスクがあると述べた。資金が潤沢で流動性が低いため、すべての顧客が広大な土地への投資に前向きなわけではない。こうしたタイプの物件は、ホームステイ、リゾート、ファームステイを開業したい人にのみ適しているが、その顧客基盤は小さい。

一方、数億ドンから20億ドンまでの予算で小規模な土地を購入したいという顧客層も大勢います。彼らは土地を保有し、好材料を待ち、価格が上昇したら売却したいと考えています。

「 200㎡の土地は80億～100億ドン程度です。40㎡程度の小さな区画に分割すれば、投資家は容易にアクセスし、多くの人々に売却できます。なぜなら、予算は30億ドン程度しかないからです。そのため、広い土地は売れ残りやすいのです。そして、広い土地を所有していて、土地の所有権を分割する時間がなかった投資家は、売却が困難になるか、あるいは低価格での売却を余儀なくされるでしょう」とカウ氏は述べた。

カウ氏によると、広大な土地を購入し、それを分割して転売した場合の利益率は30～50%に上るという。そのため、多くの投資家がこの土地分割方法を「好む」のだ。

カウ氏は「小規模土地の価格は近い将来確実に上昇するだろう」と予測した。

この問題を分析し、南部地域のBatdongsan.com.orgディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、この法律が正式に施行されると、土地区画部門は困難に直面するだろうと予測した。

トゥアン氏は、現在、市場に出ている土地取引の90％は、個人や小規模不動産会社が開発した私的に分割された土地であると説明した。

トゥアン氏によると、個人が土地分割許可を申請する方が、企業がプロジェクトを開発するよりも常に容易です。これは、この種の不動産は価格帯が広く、区画サイズが小さいため、売却が容易だからです。大規模な土地を購入し、転売のために分割する投資家は、正式なプロジェクト計画を必要とせず、自由に売買できるため、この方法を好みます。

トゥアン氏は、土地区画に関する規制の強化は、土地の不足と供給量の減少により、土地市場が困難に直面することを意味すると考えています。また、供給量が限られているため、購入者もこれらの土地へのアクセスが困難になるでしょう。

この専門家は、広大な土地を保有する投資家が「値下げ」で売却せざるを得なくなる可能性があると予測しています。値下げされた物件は、利益を得るために土地を分割する目的で購入した投資家によるものと考えられます。流動性が低下すると、地主は価格を引き下げざるを得なくなります。

しかし、大規模土地は価格が高いため、買い手が少なくなり、潜在的な買い手が地主と価格交渉で値下げできる可能性が高くなります。土地の流動性の低下は、現在進行中の景気後退における困難をさらに悪化させるでしょう。

チャウ・アン

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