11月28日に可決された改正不動産事業法は、特別都市、第一種、第二種、第三種都市の区、地区、市において、個人による住宅の自己建設、または土地の自己分割・販売を目的とした土地使用権の譲渡を禁止する規定を設けている。この法律は2025年1月1日から正式に施行される。
投資家や専門家によると、この規制は不動産市場に大きな影響を与えるだろう。
トゥアンアイン不動産取引所のジャン・アイン・トゥアン所長は、今後、小型住宅は不足し、大型物件は売れにくくなると予測している。
長年にわたり、面積約30平方メートル、価格20億～30億ベトナムドンの一戸建て住宅は、特に住宅を真に必要としている人々にとって手頃な価格であるため、常に購入者にとって魅力的な物件であり続けてきた。
「 30～40平方メートルの住宅はこれまで常に不足していました。しかし、土地の区画整理に関する規制が強化された今、30平方メートル前後の住宅は、住む場所を必要とする人々や投資家など、多くの人々が求める真に希少な物件となるでしょう」とトゥアン氏は述べた。
30平方メートルほどの小さな家が、今後ますます人気を集めると予測されている。（写真：ゴック・ヴィ）
一方、広大な土地は、分割する選択肢がないため、売却が困難になるだろう。なぜなら、広大な土地全体を高額で売却しなければならず、経済的に余裕のある買い手の数は多くないからだ。
近年、多くの投資家が数百平方メートルの土地を探し求め、それを細かく分割して真に必要とする人々に売却する計画を立てている。多くの地主がこの「土地分割転売」で巨額の富を築いてきた。しかし、土地分割規制を強化する法律が施行されれば、このビジネス手法は不可能になるだろう。
ハノイ市ホアンマイ区の不動産仲介業者、グエン・フー・カウ氏は、土地の区画整理が厳しく規制されると、広大な土地には多額の資金が必要となるため、売れ残りのリスクが生じると述べた。多額の資金と流動性の低さから、すべての顧客が広大な土地への投資を希望するわけではない。このような物件は、民宿、リゾート、ファームステイなどを開業したい人にのみ適している。しかし、こうした顧客層は限られている。
一方、数億ドンから20億ドン程度の予算で小さな土地を購入したいと考えている顧客層も多数存在する。彼らは土地を保有し続け、好材料が出るのを待ち、価格が上昇した時点で売却するつもりだ。
「 200平方メートルの土地は80億～100億ベトナムドンほどします。それを40平方メートル程度の小さな区画に分割すれば、予算が30億ベトナムドン程度で済むため、投資家は容易に多くの人に売却できます。そのため、大きな土地は売れ残りやすいのです。また、大きな土地を所有していて、土地の権利関係を整理する時間がなかった投資家は、売却が困難になったり、低い価格で売却せざるを得なくなったりするでしょう」とカウ氏は述べた。
カウ氏によると、広大な土地を購入し、それを分割して転売することで得られる利益率は30～50％に及ぶという。そのため、多くの投資家はこの土地分割方式を「好む」のだ。
「近い将来、小さな土地の価格は確実に上昇するだろう」とカウ氏は予測した。
この問題について分析した南部地域Batdongsan.com.orgのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、この法律が正式に施行されると、土地区画セグメントは困難に直面するだろうと予測した。
トゥアン氏は、現在市場に出回っている土地取引の90％は、個人や小規模不動産会社が開発した私有地分割によるものだと説明した。
トゥアン氏によると、個人が土地の区画整理許可を申請する方が、企業がプロジェクトを開発するよりも常に容易だという。これは、個人向けの土地は価格帯が幅広く、区画サイズも小さいため、販売しやすいからだ。広大な土地を購入して区画整理し、転売する投資家は、正式なプロジェクト計画を必要とせずに自由に売買できるため、この方法を好む。
トゥアン氏は、土地の区画整理に関する規制強化は、土地の不足と供給量の減少により、土地市場が困難に直面することを意味すると考えている。また、供給量が限られているため、購入者もこれらの土地を入手するのが難しくなるだろう。
この専門家は、広大な土地を保有する投資家が「値下げ」を余儀なくされる可能性があると予測している。値下げされる物件は、おそらく土地を分割して利益を得る目的で購入した投資家によるものだろう。資金繰りが悪化すれば、地主は価格を引き下げざるを得なくなる。
しかし、大規模な土地は価格が高いため、買い手は少なくなり、買い手は地主と価格交渉をする機会が増える可能性がある。土地の流動性の低下は、現在進行中の景気低迷における困難をさらに悪化させるだろう。
チャウ・アン
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