パート1：賃貸住宅：住宅に関する考え方の大きな転換
一方、賃貸住宅の供給の大部分は、住宅街にある小規模な一戸建て住宅、労働者寮、学生寮、またはミニアパートから成り立っている。
中低所得者層の住宅ニーズの大部分は、大規模な不動産開発プロジェクトではなく、社会資源によって満たされている。
そうした観点から見ると、 政府が今回目指しているのは、新たな市場を創出することではなく、これまで水面下で活動してきた既存の市場を、公式の都市開発戦略に組み込むことである。
企業がこの分野にあまり熱心でない理由を理解するには、簡単な計算をしてみるだけでよい。
例えば、ある開発業者がハノイに300戸のアパートを建設するとします。1平方メートルあたり約1億ベトナムドンで販売すれば、同社は約2兆1000億ベトナムドンの収益を上げ、わずか数年でプロジェクトのライフサイクルを完了できるでしょう。
しかし、建物全体を賃貸目的で維持するのであれば、状況は全く異なるものとなるだろう。現在の賃料水準では、投資家は投資額を回収するのに20～30年かかる可能性があり、その間の運営・維持費や市場リスクも考慮に入れる必要がある。
言い換えれば、一方ではCEOの在任期間中に目に見える利益が得られる。他方では、複数の世代にわたる経営が絡むゲームとなる。
この二つの選択肢を前にして、ほとんどの企業は住宅販売を選ぶだろう。これは当然のことだ。なぜなら、企業は利益を追求するために設立されたのであって、政府に代わって社会問題を解決するために設立されたのではないからだ。
実際、ベトナムは長年にわたり、公営住宅の販売を通じて住宅問題の解決に取り組んできた。しかし、手続きや実施に時間がかかることに加え、利益率が低いこともあり、その実施は予想よりも遅れている。
これは、たとえ公営住宅があっても、給付金の問題が解決されなければ、市場の運営は非常に困難になることを示している。
一方、何百万人もの賃貸住宅居住者は待ち続けている。彼らは企業の財務モデルや利益計算など気にも留めていない。彼らが必要としているのはもっと単純なこと、つまり、手頃な価格で安定した住居を得ることだ。
国家は市場に取って代わることはできない。
市場原理だけで賃貸住宅の問題を解決できれば、何百万人もの労働者が今日のように狭い寮に住む必要はなくなるかもしれない。
しかし、もし州が介入して市場に取って代わったとしても、予算は依然として数千万人の人口を抱える都市のニーズを満たすのに苦労するだろう。
したがって、国家の役割は市場に取って代わることではなく、市場が長期的な発展目標に貢献する形で機能するための条件を整えることである。
それは、レ・ミン・フン首相が新たに発出した指示にも通じる精神であり、首相は、国が補助金を出さず、かといって完全に市場に任せることもない形で賃貸住宅の開発を求めた。
ハノイが最初の賃貸住宅モデルの試験導入地として選ばれたのは偶然ではない。ハノイは、都市化、移住による人口増加、住宅価格と人々の所得の格差拡大といった問題に最も直面している地域でもある。
経済的な観点から言えば、政府が賃貸住宅市場に提供できる最大の資源は、資金ではなく土地である。
注目すべきは、今回政府が資本だけでなく、賃貸住宅開発に組み込むための公有地や資産の見直しも求めている点だ。企業が市場価格で土地を購入し、そこから賃貸住宅を建設しなければならないとしたら、ほとんどのプロジェクトは実現不可能となるだろう。
しかし、国家が土地、インフラ、制度に関与するようになると、経済の構図は完全に変化するだろう。
30年間の資金は誰が提供するのか？
土地は物語の半分に過ぎない。残りの半分は資本だ。
賃貸住宅は数十年にわたる長期投資である一方、現在の銀行システムの資金は主に短期的なものです。結局のところ、投資回収に数十年かかる資産の資金調達に、数ヶ月または数年で調達した資金を使うのは難しいのです。
つまり、大規模な賃貸住宅市場を発展させるためには、ベトナムはそれに見合った長期的な資金源を見つける必要があるということだ。
言い換えれば、ベトナムが数百万戸の賃貸住宅を確保するためには、土地問題だけでなく、長期的な資金問題も解決しなければならない。
最大の課題は建物にあるのではない。
ベトナムと比較すると、賃貸住宅のある先進国との最大の違いは、所得と社会保障制度にある。
多くの先進国では、年金基金、社会保障、公的福祉制度など、将来のための他の保障があるため、人々は生涯賃貸住宅に住むことを厭わない。
一方、ベトナムでは、家は依然として家族にとって最大の資産であり、老後のための貯蓄形態であると同時に、人生の不確実性に対する最も重要な保険でもある。
したがって、賃貸住宅事情は、建設業界や不動産市場だけでなく、所得の伸び率、雇用の質、社会保障制度の成熟度にも左右される。
政策は、すべての人に利益をもたらす場合にのみ持続可能である。
「賃貸住宅：住宅に関する考え方の大きな転換」という記事が、人口1500万人のハノイで何百万人もの人々がどこに住むのかという問題を提起したとすれば、この記事は別の問題を提起する。つまり、それらの住宅を誰が建設するのか、という問題だ。
賃貸住宅市場の成功は、最終的には特定の主体に依存するのではなく、ベトナムがすべての関係者が利益を得られるような仕組みを構築できるかどうかにかかっている。
しかし、究極的には、すべての政策の目標は人々にある。
賃貸住宅市場が真に成功するためには、一般の労働者が都市で生活し、働き、子供を育てるための安定した住居を見つけることができる必要がある。なぜなら、善意から家を建てる企業など存在しないからだ。
しかし、都市の価値を生み出す人々がそこに留まることができなくなれば、どの都市も持続的に発展することはできない。
出典：https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
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