始まりは「隠蔽」
2022年4月30日、ホーチミン市建設局は企業と連携し、一連の社会住宅プロジェクトの起工式を開催し、建設を開始しました。しかし、1年以上が経過した現在も、上記のプロジェクトのほとんどは依然として停止状態にあり、「毛布に包まれた状態」となっています。エコグリーン都市部（7区）の社会住宅プロジェクトの投資家であるXuan Mai社の幹部に連絡したところ、4月30日の起工式後、手続きと法的手続きを完了するため、現在までプロジェクトが停止されていることがわかりました。
現在、このプロジェクトは投資政策の延長という第一段階にあります。同様に、ドラゴンビレッジ社がトゥドゥック市で進めているドラゴンEホーム社会住宅プロジェクトも、着工後、法的手続きのため現在まで停止しています。また、トゥドゥック市では、ディエンフックタン社が進めている社会住宅プロジェクトも法的紛争に巻き込まれており、次のステップに進むことができません。
エコグリーン都市圏の社会住宅プロジェクトは2022年4月に着工しましたが、これまでは覆われていました。
リンチュンII輸出加工区（トゥドゥック市）の労働者住宅プロジェクト（NOCN）の投資家であるティエンファット社の取締役会長、フイン・ティ・バック・ヴァン氏は、同社のプロジェクトも起工式後に「凍結」状態にあると述べた。プロジェクト書類はホーチミン市輸出加工区・工業団地管理委員会に提出されたが、現在も委員会は受領していない。
「政府は多くの優遇政策を導入し、企業に対し社会住宅や産業住宅への投資を呼びかけています。しかしながら、現在に至るまで、企業は商業住宅に比べて1.5倍の係数引き上げ、土地使用料の優遇措置、優遇金利での資金調達、減税といった優遇措置を享受できていません。手続きにおいても、企業は何の支援も受けていません。企業は営利ではなく社会に貢献したいという熱意を持っていますが、それは非常に困難です。プロジェクトの実施を遅らせる問題が多すぎるのです」とヴァン氏は述べた。
社会住宅投資を専門とするホーチミン市社会住宅開発投資株式会社のヴォ・ミン・ホアン総裁は、社会住宅開発政策は正しく、多くの優遇措置を設けているものの、現在ほとんどの段階で「行き詰まっている」と失望感を露わにした。具体的には、120兆ドンの融資パッケージがあるにもかかわらず、企業はそれにアクセスできない。この資金を借りるには、プロジェクトに建設許可が必要であり、建設許可の取得には2～3年かかる。さらに、投資政策の承認という最初の段階で企業は「行き詰まっている」ため、優遇資金の借り入れは不可能だ。
企業は資本に加え、土地資金の調達にも困難に直面しています。現在、土地の調達先は、自主交渉、補償、伐採、そして国が割り当てる土地の2つですが、どちらも容易ではありません。また、社会住宅事業を展開する企業の利益はわずか10%に過ぎず、販売価格と販売対象物は建設局を経由する必要がある上、販売価格には含まれていない費用も発生するという難しさもあります。ホアン氏は、「企業を奨励するため、国も多くの優遇措置を提供していますが、ほとんどの企業はそれらを利用できていません。だからこそ、国が企業を支援してくれることを願っています。障壁が多すぎると、企業は開発への参加に意欲を失ってしまうのです」と述べました。
ホーチミン市の社会住宅専門企業であるレ・タン社のレ・ヒュー・ギア取締役は、政府がこの分野における社会化を促進するために多くの優遇政策を導入してきたことを認めた。しかし、企業にとってプロジェクト実施手続きの完了は非常に困難で時間がかかる。以前はプロジェクト実施手続きは並行して行うことができたが、現在は計画投資局で行われている。そこでは、投資家の承認と並行して投資方針を承認することが、最初かつ最も重要なステップとなっている。
現在、商業住宅だけでなく社会住宅もこの第一段階に留まっており、他の段階の実施は不可能となっています。これは、過去に新たな社会住宅プロジェクトが実施されていないという事実からも明らかです。したがって、どれほど多くの魅力的なインセンティブが提供されても、地域における政策の実施と実施が効果的でなく、法的手続きが完了していない場合、これらのインセンティブを促進することは非常に困難です。
優遇的な社会住宅政策は企業には届きにくい
「上にカーペット、下に釘」を置かないでください
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、社会住宅に対する優遇政策は数多くあるものの、資金、合法性、手続き、プロセスにおける多くのボトルネックのため、企業が参加に関心を示さないと分析した。最大のボトルネックは政策の実施である。第一に、優遇融資による資金提供である。2014年の住宅法では、社会住宅の購入者、賃借人、そして投資家に対する融資優遇措置が規定されているものの、2015年末以降、政府は中期予算を社会住宅に支出しておらず、支出の財源が不足している。
2017年末までに、国会はこのプログラムに4,000億ドン、さらに4兆ドンを承認しました。しかし、実際には資金源がありませんでした。現在に至るまで、2021～2025年の中期予算支出において、社会住宅への融資財源の配分が明確に示されていません。そのため、これまで企業や人々はこの資金源にアクセスできませんでした。
政府はこれまで、社会住宅優遇策として120兆ドン規模のパッケージを発表してきましたが、その金利は年8.2%にも達します。一方、社会政策銀行の現在の貸出金利は年4.8%です。金利が高すぎる上に、融資期間がわずか5年であるため、人々は社会住宅の購入や賃貸のために借り入れをためらっています。企業もこの資金調達手段を利用したいと思っても、法的な問題により借り入れができません。こうした障害のため、長い期間の発表にもかかわらず、このパッケージから実際に支出された金額は1,000億ドンにも満たない状況です。
「120兆ドン規模のパッケージは、社会住宅に対する優遇措置ではなく、実際には市場金利より1.5～2%低い金利の信用融資パッケージです。したがって、 建設省には、以前成功した30兆ドン規模のパッケージと同様に、110兆ドン規模のパッケージを引き続き実施することを推奨します。110兆ドン規模のパッケージは真に優遇措置であり、復活させる必要があります。このパッケージが承認されれば、人々は住宅購入のために借金をし、100万戸の社会住宅供給計画の実現を期待するでしょう」とチャウ氏は提言した。
国家金融通貨政策諮問委員会のカン・ヴァン・ルック委員は、これらの優遇措置、特に120兆ドン規模の融資パッケージの支出が遅いことに関して、当初は固定金利、その後は変動金利に切り替えたことが原因だと述べた。年8.2%の固定金利を長年維持することは不可能であるため、この状況は持続不可能である。また、この金利は長期融資であるため、投資家や住宅購入者にとって現時点では魅力的ではない。
したがって、社会住宅分野の需要を刺激するためには、社会住宅開発基金を設立する必要があり、首相は財務省と建設省にこのパッケージの検討を指示しました。政策を動員し、外国投資ファンド、国際投資ファンドなどを参加させましょう。シンガポールや韓国などの国もこの基金を効果的に運用しており、金利は市場金利の約50%です。この金利であれば、住宅購入者や投資家は十分に利用できます。依然として煩雑で現実に即していない行政手続きについては、簡素化し、企業が参加できる環境を整える必要があります。
約1000億ドンを支出した
120兆ドン規模の融資パッケージに関して、建設省住宅不動産市場管理局は、20省が120兆ドン規模の融資プログラムに基づく融資対象となる52件のプロジェクトのリストを発表したと発表した。融資需要は25兆8,840億ドン。うち、社会住宅プロジェクト49件は24兆6,550億ドン、老朽アパートの改修・再建プロジェクト3件は1兆2,290億ドンの融資需要がある。これまでに、地方自治体で約831億ドン/1兆950億ドンの資金が投入されている社会住宅プロジェクトもある。
[広告2]
ソースリンク
コメント (0)