既設工場が市場を席巻

産業用不動産2025：既設工場が市場を席巻

工業団地の急速な拡大、強力なインフラ開発、魅力的な投資インセンティブにより、産業用不動産は外国直接投資（FDI）を誘致し、国内生産を促進するための重要なチャネルとなっています。

工業団地内の工場が主流

不動産コンサルタントのデータによると、2023年後半から現在にかけて、工業生産部門の回復と大企業のベトナムへの移転の傾向により、工場賃貸の需要が急増しています。

CBREベトナムによると、2024年第3四半期の既設工場の入居率は84％に達し、前四半期より3％上昇し、倉庫の平均入居率は68％に達し、前四半期より7％上昇した。

2024年の最初の9か月間で、南部Tier 1市場では倉庫が約42万平方メートル、工場が54万平方メートル以上賃貸され、前年同期のほぼ2倍となりました。ホーチミン市とその周辺地域、例えばビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、タイニン省などは、南部地域において活気のある市場と好調な成長が見込まれる省・都市です。

工業団地内の既設工場は投資家にとって好ましい選択肢です。写真：レ・ミン・スアン3工業団地（ビンチャン）

一方、北部地域の工業団地では、既設工場の平均募集賃料が過去3四半期で1平方メートルあたり月額5米ドルに達し、前四半期比0.6%増、前年比3.4%増となった。

多様な高品質供給源

工場賃貸の需要増加に対応するため、工業団地では質の高い供給を増やすプロジェクトを積極的に実施しています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの推計によると、2027年までにベトナムでは約600万平方メートルの倉庫スペースが稼働する見込みです。工場スペースの大部分は主要経済地域に集中しており、質の高いFDI誘致の大きな可能性を秘めています。

しかし、工業用不動産の成長は不均一である。工業団地（IP）内の工場は、IP外の工場よりも急速に発展している。市場調査機関の分析によると、IP外の小規模工場の多くは、合法性や防火対策が不十分で、用途や立地が不適切な土地に建設され、インフラやユーティリティが不足しているため、投資誘致が困難となっている。

それどころか、工業団地内の賃貸工場は、計画の遵守の保証、法的および環境的条件の適合、土地基準の適合、防火および消火システム、セキュリティシステム、完全な産業インフラの提供など、多くの利点があるため、魅力が高まっています。

フックドン工業団地（タイニン省）の投資家であるサイゴン・インベストメント・カンパニー（VRG）は、同工業団地内の既設工場は、多様な立地、迅速な生産開始、そして時間とコストの節約により、投資家にとって好ましい選択肢となっていると述べています。さらに、投資家は工業団地と地方自治体から優れた優遇政策の恩恵を受けています。

フックドン工業団地の担当者によると、以前はほとんどの企業が土地を借りて自らプロジェクトを建設・実施していました。しかし近年、投資家は既設の工場製品への関心を高めています。2024年には、工業団地内の既設倉庫5万㎡以上が吸収される予定です。そのため、フックドン工業団地は今後の計画・開発戦略において、投資家のニーズに迅速に対応できるよう、多様な面積の近代的な既設倉庫システムの構築を推進していきます。

2025年までに、フックドン工業団地は約30,000平方メートルの既設倉庫を市場に供給し続けると予想されています。これらの工場は、3,000平方メートルから7,000平方メートルの多様な面積を持ち、様々な産業に対応するように設計されています。

フオックドン工業団地管理委員会によると、投資家に引き渡された時点で工場は法的要素、防火・消火安全が確保され、環境基準を満たし、インフラも完備しており、すぐに生産を開始できるという。