欠点の特定

ホイアン市のような場所では、土地取引は常に不安定でダイナミックです。土地取引が少しでも停滞すると、大きな影響が出る可能性があります。（イメージ画像：QT）

主な問題点

最近開催されたセミナー「ホイアン市における土地法2024と実際的な問題」において、代表者たちは、地元住民が土地に関する正当な権利を行使する上で困難を引き起こしているいくつかの顕著な問題を提起した。

例えば、土地使用権の変更登記の期限、住宅用地の認定状況、測量、土地区画整理図書および測量の発行、抵当権登記の更新などです。

レヴァン公証人事務所の弁護士レ・ティ・タン・ヴァン氏は、様々な客観的および主観的な理由により、土地使用権証明書の測量および取得手続きが定められた期間内に完了できないと述べています。手続きは非常に長引く場合があり、場合によっては土地使用権証明書の測量や取得すらできず、更新手続きを進めたり、所有者および使用者の権利を行使したりすることが不可能になることもあります。

2024年土地法とその実務上の課題に関するセミナーが最近ホイアン市で開催されました。写真：QT

例えば、1980年内閣総理大臣訓令第299号に基づく宅地の登記については、1980年以前に安定的に人が利用していた土地であっても、土地台帳には記録されていても、宅地として認められないケースが現状では多く見られます。

土地台帳は地籍台帳や土地登記簿とはみなされないため、法的根拠が欠如しており、多くの不満と政府機関への多数の苦情を引き起こしています…

さらに、ホイアン市人民委員会による土地利用変更の場合の土地使用権証明書の発行は、省レベルの機関が証明書のフォームをまだ発行していないため遅れている。

ホイアン市人民委員会のグエン・ミン・リー副委員長は、土地所有に関する歴史的要因により、過去に使用された測定方法は現在の座標系とは異なっており、土地区画の面積、境界などの要素は必然的に変化すると述べた。

ホイアン市人民委員会は、 クアンナム省で国が土地を取り戻す際の補償、支援、移住に関する規則案において、1980年12月18日以降に作成された土地台帳と地図を、土地使用権に関する有効な文書として考慮するよう省に要請した。

有効と判断されれば、土地使用権証明書が不正確な情報で発行された過去の事例を是正し、まだ証明書を受け取っていない人が発行資格を得られるよう保証するという2つの目的が達成されることになる。

K係数に関する懸念

省人民委員会第6612号文書は、地価調整係数（K係数）が1を超える地域における土地関連金融債務に関する申請の処理を、2024年8月1日から2024年12月31日まで（または省人民委員会が別途通知するまで）一時停止することを規定している。この問題は、特に都市部において関係者の間で懸念を引き起こしている。

省人民委員会は、地価調整係数（K係数）が1を超える地域における土地関連金融債務に関する申請の処理を一時停止する規則を公布した。（イラスト写真：QT）

グエン・ミン・リー氏は、ホイアン市のような地域では土地取引は常に不安定でダイナミックであり、たとえ短期間でも取引が停止すると大きな影響を与える可能性があると述べた。

最近、ある個人から別の個人への土地の譲渡が承認されず、新しい土地価格表が調整されるまで、州の一般政策に従って譲渡を停止しなければならないケースがありました。

ホイアン公証人事務所所長であり、クアンナム省公証人協会副会長でもあるグエン・ヴァン・ハイ氏は、文書が発行されたにもかかわらず、公証人事務所はそれを認識していなかったと述べた。その結果、一部の公証済み書類が登記のために管轄当局に提出され、所有権移転が停止されたほか、税金の計算が停止され、書類が返却され、市民の権利に深刻な影響が及んだ。

ハイ氏は、ホイアン市やタムキー市などの主要地域では、道路の50％以上で係数が1より大きくなるように調整されていると付け加えた。

一方、これらのルートは流動性が高く、不動産取引件数の減少につながり、民事取引だけでなく州の予算収入にも影響を与えます。

弁護士レ・ティ・タン・ヴァン氏によると、不動産売買の預託契約がすでに締結されている場合、譲渡と所有権の公証が停止期間内に行われなければ、人々の間で紛争や訴訟が発生し、民事関係が複雑化する恐れがあるという。

したがって、主務官庁は、民事取引を円滑に進め、国民の正当な権利と利益を保障するための基礎として、実態を反映した地価表を速やかに公布する必要がある。

出典: https://baoquangnam.vn/quan-ly-dat-dai-tai-hoi-an-nhan-dien-nhung-bat-cap-3142189.html