ベトナム市場では、不動産プロジェクトが失敗し、途中で放棄されることはもはや珍しくありません。これには様々な理由がありますが、サヴィルズ・ベトナムの土地利用計画レポートでは、プロジェクト開発における土地利用計画の重要性が分析されています。
サヴィルズ・ベトナム副社長 トロイ・グリフィス氏
土地利用計画は、プロジェクトに最も適した土地利用オプションのほか、インフラストラクチャ、計画、輸送、環境への影響の割り当てを決定するのに役立ちます。
サヴィルズ・ベトナムの副社長であるトロイ・グリフィス氏は、土地利用計画は土地と資源の配分に関する詳細かつ効果的な計画を策定し、特にプロジェクト、そして不動産市場全体の持続可能な発展を目指すものであると述べました。土地利用計画は、不動産開発の種類、規模、段階、価格、販売戦略を決定することで、開発の効率性、環境への影響の最小化、そして財務的な実現可能性を確保します。
「失敗した土地利用計画とは、経済的、社会経済的、そして環境的利益をもたらさない製品、インフラ、そして施設を開発する計画です。計画が不十分だと、市場性のない製品や、地域社会のニーズを満たさないインフラや施設が生まれる可能性があります。土地利用計画が不十分であったり、計画の実施が不十分だと、利害関係者は重大な財務リスクにさらされ、投資が失敗する可能性さえあります」とトロイ・グリフィスは述べています。
例えば、 ハノイ南部では、ある投資家が3,500平方メートルの規模で9,000戸のアパート開発プロジェクトを開発しました。しかし、この企業は当初の計画を遵守せず、オフィスや商業スペースをアパートに転用したため、アパートの規模は縮小され、戸数も大幅に増加しました。こうした変更はインフラに大きな負担をかけ、住民数に対してユーティリティが不足していました。その結果、住民グループ間の対立が頻発し、プロジェクトにおける生活の質が低下しました。
専門家は、優れた成果物を持ちながらも、計画に対応するインフラの整備が考慮されていないために失敗するプロジェクトが数多くあると述べた。
「たとえプロジェクトに適切な住宅や商業施設があっても、道路、排水システム、公共設備が不足していれば、生活の質は依然として不完全で不便なものになってしまいます。そうなれば、住民のいない『ゴースト』都市圏が生まれることになるでしょう」と彼は述べた。
サヴィルズが挙げたもう一つの例として、ニャチャン市が挙げられます。同市では多くのプロジェクトで建設密度が最大70%に達しています。市の建設要件が無視された結果、ニャチャン市のインフラ整備や社会インフラ計画と相容れない開発レベルに陥っています。
「適切な土地開発と計画には、リスクを考慮し、実行可能な販売戦略、製品の提供、販売段階を特定するなど、好ましいシナリオと好ましくないシナリオの両方を考慮する必要があり、それによって失敗のリスクを最小限に抑え、成功の機会を最大化します」とトロイ・グリフィス氏は述べています。
対照的に、ベトナムの不動産業界にも、包括的かつ最適な土地利用計画の成功例があります。ホーチミン市第7区のフーミーフンとフンイエンのエコパークは、製品開発計画、段階的開発、そして販売戦略がプロジェクトの成功を支えた好例です。
サヴィルズの分析によると、7区の433ヘクタールの規模を誇るフーミーフンは、空き地をホーチミン市南部の主要な金融、住宅、商業、工業、教育の中心地に変えるという目標を掲げ、「野心的な」スタートを切っている。
このプロジェクトは、30年間にわたる各フェーズにおいて明確かつ包括的な開発計画を策定しています。その過程で、投資家は持続可能な開発を含む国際開発基準を遵守し、建設が社会経済開発と整合していること、そしてすべての設計・建設規制を遵守していることを確保しました。
「建設や投資を始める前に、慎重かつ綿密な計画が不可欠です。適切な意思決定は、客観的な市場指標、開発事例、そして綿密な提案に基づいています。適切な開発の種類と規模を理解するには、市場分析が重要です。また、キャッシュフロー予測を通じて財務的な実現可能性も判断し、開発実施時にどのタイプの開発が最も実現可能かを判断する必要があります。これは、投資リスクを回避し、利益を最大化し、リスクを最小限に抑えるのに役立ちます」とトロイ・グリフィス氏は強調しました。
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