土地利用目的の変更で予想外の経済的負担に「直面」

Bất ngờ 'mắc kẹt' với gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Ảnh 1. — 企業は、土地資源を解放し、人々と企業の経済的負担を軽減するために、いくつかの特別なケースにおける土地使用料の計算に関する規則の改正を提案している - 写真：NGOC HIEN

ホーチミン市若手企業家協会元会長のグエン・フオン・ナム氏は、トゥオイ・チェ氏に対し、年間賃借料を支払って賃借しているものの、賃借前の土地がレッド・ブック（公有地ではない）の人々の農地であった非農地の土地利用目的の変更は、料金計算の規則で問題になっていると語った。

土地利用目的の転換における予想外の困難

グエン・フオン・ナム氏は、土地利用転換費用に関する政令103号では、土地使用者が農地（公有地ではない賃貸地）の土地使用権証書を交付された後に非農地へ転用し毎年地代を支払っているケースが明確に区別されておらず、あるいは省略されているため、用途を住宅用地へ転換する必要が生じた場合、その金銭的義務に大きな影響が出ると述べた。

具体的には、本件においては、用途変更許可決定時点の地価に基づき算定された土地使用料の100%を納付しなければなりません。貸付前に既に証明書交付を受けている自己所有の農地については、農地価格に基づき算定する方針は適用されません。

さらに、その土地が最初から国が借りている土地ではなく私有地であるとしても、毎年の土地の賃借時に支払った金額を控除することはできない。

ナム氏によれば、これは不公平を生み出し、生産やビジネス目的で土地を開発する人々や企業の意欲を減退させるなど、大きな欠陥につながるという。

さらに、現行法では、借地前に土地使用権証書を交付されていた土地について、借地人がその土地を使用する必要がなくなった場合に、借地契約を期限内に、かつ期間満了前に終了することについて明確な規定がない。

そのため、賃貸借契約を早期に解約することができず、賃貸借前と同様に土地使用権証明書を再発行することができず、資産、投資、住宅ローン、取引などに関して多くの影響が生じます。

土地利用者の正当かつ合法的な権利を保障し、同時に人々や企業が土地を有効な生産と事業に活用することを奨励するために、ナム氏は、2024年土地法と政令103号の今回の改正では、上記の「欠けている」事例を考慮する必要があると述べた。

改正土地法の補足規定に関する提案

土地利用目的変更時の金銭的義務について、ナム氏は、毎年賃借して賃借料を支払っている非農業生産事業用地であっても、賃貸手続きを終える前に証明書を交付された個人または企業の土地（公有地ではない）の場合、住宅用地に用途変更する際には政策を享受できることを明確に規定する必要があると提案した。

この政策には、国が借り受けた公有地のように土地使用料を100％支払う必要がなく、他の用途に転用された農地と同じように計算されることなどが含まれています。

ナム氏によれば、その土地はもともと人民の農地であるため、政令103号にはこのケースは該当しないという。

具体的には、同一の土地を所有する者に対し、農地使用権証書の交付を受けているものの、農地の一部を非農業生産用地に転用した場合、当該土地に係る年賦借地権の形態を変更することが認められます。土地の利用目的を変更する必要がある際、この年賦借地権は0として計算され、利用目的変更時に残存する農地については、農地の種類に応じた負担金が課せられます。

土地賃貸契約の解除権について、ナム氏は、土地使用者が毎年賃料を支払っているものの、以前に土地使用権証書を交付されている場合、期間満了前に土地賃貸契約を解除し、土地法に違反していない限り、賃貸前の使用状況に応じて土地使用権証書を再発行してもらう権利を認める条項を追加する必要があると述べた。

この条例を改正するに当たっては、公平性、透明性、合理性の原則を確保しつつ、国民の実際上の利益に影響を与えない範囲において、国が賃借する公有地と国民・企業が使用権を付与され毎年賃借料を支払って使用する私有地を明確に区別する必要がある。

「上記の勧告が改正土地法に取り入れられ、制度化されれば、土地の有効利用が促進され、農地を保有する人々がその土地を非農業生産や事業に活用する準備が整い、雇用が創出され、国家予算や社会経済の発展にプラスの影響を与えることになると信じている」とナム氏は述べた。