土地利用目的の変更で予想外の経済的負担に「直面」

Bất ngờ 'mắc kẹt' với gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Ảnh 1. — 企業は、土地資源を解放し、人々と企業の経済的負担を軽減するために、いくつかの特別なケースにおける土地使用料の計算に関する規則の改正を提案している - 写真：NGOC HIEN

ホーチミン市若手企業家協会元会長のグエン・フオン・ナム氏は、トゥオイ・チェ氏に対し、年間賃借料を支払って貸与されているものの、賃借前の土地がレッド・ブック（公有地ではない）の人々の農地であった非農地の用途変更は、料金計算の規則で問題が生じていると語った。

土地利用目的の転換における予想外の困難

グエン・フオン・ナム氏は、土地利用転換料に関する政令第103号は、土地利用者が農地（公有地ではない賃貸用地）の土地利用権証書を交付された後に非農地へ転用し、毎年地代金を支払っている場合を明確に区別しておらず、あるいは省略していると述べた。住宅地への転用が必要になった場合、彼らの金銭的義務は大きな影響を受けることになるだろう。

具体的には、本件においては、用途変更許可決定時点の宅地価格に基づき算定された土地使用料の100%を納付しなければなりません。貸付前に既に認定を受けた自己所有の農地については、農地価格に基づき算定する方針は適用されません。

さらに、その土地が最初から国が借りている土地ではなく私有地であったとしても、毎年の土地の賃借時に支払った金額を控除することは認められません。

ナム氏によれば、これは不公平を生み出し、生産やビジネス目的で土地を開発する人々や企業の意欲を減退させるなど、大きな欠点につながるという。

さらに、現行法では、借地前に土地使用権証書の交付を受けていた土地について、借地人がその土地を使用する必要がなくなった場合に、借地契約を期限内に、かつ期間満了前に終了することについて明確な規定がない。

そのため、賃貸借契約を早期に解約することができず、賃貸借前と同様に土地使用権証明書を再発行することができず、資産、投資、住宅ローン、取引などに関して多くの影響が生じます。

土地利用者の正当かつ合法的な権利を保障し、同時に人々や企業が土地を有効な生産と事業に活用することを奨励するために、ナム氏は、2024年土地法と政令103号の今回の改正では、上記の「欠けている」事例を考慮する必要があると述べた。

改正土地法の補足規定に関する提案

土地利用目的変更時の金銭的義務について、ナム氏は、非農業生産事業用地を年払いで賃借しているが、賃貸手続き前に証明書を交付された個人または企業の土地（公有地ではない）である場合、住宅用地に用途変更する際に政策を享受できることを明確に規定する必要があると提案した。

この政策には、国が借り受けた公有地のように土地使用料を100％支払う必要がなく、他の用途に転用された農地と同じ方法で計算されることなどが含まれています。

ナム氏によれば、起源は人民の農地であるため、法令103号にはこのケースは該当しないという。

具体的には、同一の土地を有する者に農地使用権証書が交付されているが、農地の一部を非農業生産地に転用している場合、その土地について年払いの借地権の形態を変更することが認められ、土地利用目的を変更する必要があるときは、この年払いの借地権は0として計算され、用途変更時に残る農地については、農地種別の財務負担に基づいて計算されます。

土地賃貸契約の解約権について、ナム氏は、土地使用者が毎年賃料を支払っているものの、以前に土地使用権証書を交付されている場合、契約期間満了前に土地賃貸契約を解約する権利、また、土地法に違反していない限り、賃貸前の使用状況に応じた土地使用権証書を再発行してもらう権利を認める規定を追加する必要があると述べた。

この条例を改正するに当たっては、公平性、透明性、合理性の原則を確保しつつ、国民の実質的権利に影響を与えない範囲において、国が賃借する公有地と、国民・企業が使用権を付与され、有償で年間賃借する私有地を明確に区別する必要がある。

「上記の勧告が改正土地法に取り入れられ、制度化されれば、土地の有効利用を促進し、農地を保有する人々がその土地を非農業生産や事業に活用する準備を整え、雇用を創出し、国家予算と社会経済の発展にプラスの影響を与えることになると信じている」とナム氏は述べた。