2024年土地法のハイライト

1月25日、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は国会常任委員会に文書を送り、国会が2024年土地法を可決したことに感謝の意を表した。この法律は、土地管理と利用の有効性と効率性を高めるための同期した法制度を完成させ、2045年までにベトナムを高所得先進国にするための勢いを生み出した。

州は土地利用者に対して「レッドブック」を発行する責任を負っている。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長によると、可決され2025年1月1日から施行される2024年土地法には、9つの際立った「ハイライト」があるという。

2024年土地法が可決され、9つの注目すべき点を伴い、2025年1月1日から施行されました。

まず、2024年土地法では、第177条第1項の「個人の農地使用権の譲渡を受けることができる制限は、土地の種類ごとに個人の農地割り当ての制限の15倍を超えない」の拡大、および第192条と第193条の「農地の集中」と「農地の集積」に関する規定が認められ、農業が急速に、持続的に、効果的に発展し、国家の食糧安全保障をしっかりと確保するための条件が整えられている。

したがって、2024年土地法は、農地のより有効な利用のための条件を整え、農業部門がますます発展し、農民が豊かになり、田舎の様相がますます革新的になることを可能にし、都市化と農村住宅地の開発の過程で経済と不動産市場の両方にプラスの影響を与え、農村の人々、特に億万長者農民の住宅需要を増加させるでしょう。

第二に、2024年土地法第138条第9項に以下の規定が追加された。「9. 国家は、登録され、本条に規定された条件を満たすケースに対して、土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書を交付する責任を負う。」

これは、土地使用者からの要請があれば（要請あり）、あるいは土地使用者が要請しない場合でも（要請なし）すべての土地使用者に土地使用権証明書を付与するという国家の責任に関する革新的な規制です。

「これは国家管理における非常に大きく根本的な変化です。2024年土地法は、土地利用者の正当な権利と利益を保障するだけでなく、土地利用者に対する国家の責任を十分に示し、国家による土地管理の質を向上させるものです」とレ・ホアン・チャウ氏は強調しました。

3つ目のハイライトは、2024年土地法（第79条）が、国家が「国家と公共の利益のための社会経済発展のために土地を収用する」31のケースを具体的に規定し、第79条第32項では「本条第1項から第31項までに規定された場合に該当しない国家と公共の利益のためのプロジェクトと工事を実施するために土地を収用する場合、国会は本条の土地収用ケースを修正および補足する」と規定し、公開性、透明性、監督の容易さを確保し、以前のように一部の地方で土地が乱立している状況を克服していることです。

同時に、2024年土地法第7章には、土地を収用された人々の合法的かつ法的な権利と利益を保障するために、「国家が土地を収用する場合の補償、支援、移住」について厳しい規定が設けられています。

次のハイライトは、2024年土地法で土地価格の枠組みが削除され、第159条に土地価格表が規定されたことです。これにより、土地価格表は毎年作成され、最初の土地価格表が2026年1月1日から発表・適用され、翌年の1月1日から調整されます。これにより、土地価格表が市場の土地価格に近づくのに役立ちますが、この規制により、地方自治体の作業圧力も増加します。

同時に、2024年土地法第158条第5項及び第160条では、具体的な土地価格を決定するために、比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法の4つの土地評価方法を規定しています。政府は、現在規定されていない他の土地評価方法を規定する必要がある場合には、社会経済発展のための土地評価が円滑に行われるよう国会常任委員会に提案し同意を得なければならない。

第5のハイライトは、2024年土地法に「土地基金の開発、管理、活用」に関する第8章が追加されたことです。土地基金の開発、管理および活用の原則が実施されれば、国家土地基金開発機構は、社会経済開発への投資を提供する一次土地市場における最大の土地基金提供者となり、土地使用権オークションおよび土地利用プロジェクト入札の実施を通じて、差額地代全額が公共の利益のために国家予算に徴収され、土地を回収された人々および社会によって支持され、合意されることになる。

土地を回復された人々の正当な利益の確保

第六に、2024年土地法第9章では、国が造成した整地については「土地使用権オークションによる土地の割当てと賃貸」（第125条）、未整地の土地については「土地を利用した投資プロジェクトを実施するために投資家を選定するための入札による土地の割当てと賃貸」（第126条）を具体的に規定し、土地基金の開発、管理、活用に関する第8章の規定との整合性と統一性を確保している。

「土地使用権オークションによる土地の割り当てと賃貸」は、土地基金の開発、管理、開発に関する第8章の規定との一貫性と統一性を確保します。

特に、第126条は、未開墾の土地に対する「投資家選定入札」を実施するための仕組みを規定し、「落札した投資家は、管轄政府機関の要求に応じて補償、支援、移住を実施するための資金を提供する責任がある」と規定している...

これらの内容は、土地を回収された土地使用者の正当かつ法的権利が適正な市場価格で補償され、現地での移住を優先する方向に移住することを保証し、投資家が誰かの「支援」を受けて人々から土地を「安く」買うような状況がなくなることを保証するものである。

同時に、用地整地の補償を完了するための費用と時間を明確に把握し、プロジェクトを実施するために土地を割り当てられた投資家の合法的かつ正当な利益が確保され、「ブローカー」が「地主」の後ろに隠れて投資家に困難をもたらすような状況はなくなりました。

さらに、公共の利益のために国家予算に徴収される「差額地代」の全額は、土地を取り戻した人々と社会によって支持され、合意されることになる。

第7回のハイライトで、協会は、2024年土地法第127条が、第1項b号による商業住宅プロジェクトに対する一部の制限を除き、社会住宅プロジェクトを含むほとんどの社会経済開発プロジェクトについて、「土地使用権の受領に関する合意を通じて社会経済開発プロジェクトを実施するための土地の使用」または「土地使用権の保有」を非常に緩く規定しているとコメントしました。

第八に、HoRERは、土地使用者が「土地の賃料の支払い方法を選択する権利」を有し、「毎年の賃料を支払う」か「リース期間全体にわたって一括で賃料を支払う」かのいずれかであると規定している2024年土地法第30条を歓迎します。 2024年土地法第34条第1項b項では、国から土地を借り受け、毎年地代を徴収している組織に「土地に付随する自らの資産を抵当に入れる」権利も認められている。

これにより、投資家はより便利に融資を受けるために「信用機関で土地に付随する資産を抵当に入れる」権利を持つため、決議18-NQ/TWの政策に従って、土地利用者が「毎年支払いを行う国による土地のリース」の方法を選択することが「奨励」されることになる。

特に、HOREAの代表者によると、9番目のハイライトは、国会が、実際的な障害を取り除くために、土地評価に関する規定や海上侵入プロジェクトを実施するための土地利用に関する規定など、2024年土地法の一部規定の即時適用を認めたことです。特に、土地評価に関する規定の即時適用を認めることで、政府が「土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号のいくつかの条項を修正および補足する政令」を公布する代わりに、2024年土地法を実施するための「土地価格に関する政令」を策定し公布する条件が整います。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html