フーコックのリゾート不動産の開発と運営を困難にする要因

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DKRAグループの調査データによると、2023年6月時点でフーコック島のリゾート不動産の在庫は17,600件以上に達している。この場所は、リゾート不動産の在庫に関して、ビントゥアン省とバリア・ブンタウ省に次いで、国内総在庫の 24% を占める、第 3 位の市場となっています。

供給過剰は、フーコック島のリゾート不動産を困難な状況に陥れる最大の要因でもある。現在、フーコック島には約300件の観光投資プロジェクトがあるが、実際に稼働しているのはわずか47件に過ぎず、供給が需要を上回り、多くのプロジェクトが荒廃するなど、この地域の市場に深刻な影響を与える可能性がある。

言うまでもなく、多くの投資家が長期的な事業方向性を考慮せずに性急に市場に参入し、高級宿泊施設の開発に重点を置いたため、このセグメントは供給過剰状態に陥っています。現在、フーコック島には中高級クラスのホテル客室が約14,000室あり、同島の客室数の約50%を占めています。しかし、エコノミークラスの客室数は十分に活用されていない一方で、このクラスの需要は依然としてかなり高い状況です。

フーコックのリゾート不動産の開発と事業化を困難にする要因画像1 — フーコック島で賃貸事業を目的として住宅を購入した投資家の多くは、運営の難しさから損失を出して売却せざるを得なかった。

同じセグメントで競争することにより、フーコック島のリゾート不動産の利用効率は非常に低いと記録されています。 DKRAグループによれば、ブティックホテル、リゾートヴィラ、ミニホテルモデルでは、ピークシーズンでも28～32％の稼働率を達成しており、その大部分は国内宿泊客が占めている。稼働率が30％を下回ると、利益率はわずか0.5～1％になります。

この市場における高級ホテルの平均宿泊料金は現在 1 泊あたり 100 ～ 120 米ドルの間で変動しており、同じ価格レベルでの競争が激しすぎるため、客室稼働率はわずか 30 ～ 35% です。しかし、需要に合わせて価格を下げると、投資に見合った利益を得ることが難しいため、この問題の解決策は存在しないようです。

さらに、専門家によると、フーコックのリゾート不動産が観光客にとって魅力がない理由の1つは、独自の特徴が欠けていることだという。これは、市場調査と現地文化を無視したことによる有害な影響だと考えられています。代わりに、他の文化からコピーされた固定観念やモデルが存在します。この問題は、観光客がここを訪れても地元の文化の精神を感じられないという体験に影響を与えています。投資家が持続可能な観光という要素に注目していない場合、これはフーコック島のリゾート不動産の修正が難しい弱点となる。

フーコック島のリゾート不動産の開発と事業化を困難にする要因画像2 — リゾート不動産を活用する利点は数多くありますが、供給過剰の問題により多くの投資家が困難に直面しています。

ベトナムの他の観光地と比べて、フーコック島は海外からの観光客に対するビザ免除政策の面で競争上の優位性を持っています。この政策では、すべての国籍の観光客はフーコック島に直接入国し、他の地域に移動しないことを条件にビザが免除される。

しかし、路線数や飛行頻度はフーコック島にとって上記の競争政策を推進する上での障害となっている。たとえば、プーケット（タイ）やバリ（インドネシア）など、ベトナム周辺の他の有名な観光地では、これらの観光地に接続する航空便が非常に多様で、世界中の多くの主要地域から来ています。これら 2 つの場所への航空便はフーコック島よりもそれぞれ 150% と 430% 高く、両国の国内乗り継ぎ便も例外ではありません。

現状を改善し、フーコック島のリゾート不動産市場の発展を促進するためには、インフラの改善、交通の接続、観光客を誘致するためのイメージ促進など、地元からの指導が必要であるという意見が多くあります。同時に、先住民族の文化を活用した持続可能な観光要素の開発に重点を置き、観光客、特に潜在的な外国人観光客の体験を向上させます。

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