これらの規制が合法化されれば、不動産取引に大きな影響を及ぼすでしょう。
なぜ銀行で支払うのですか?
最近、不動産事業に関する法律（改正）草案におけるいくつかの物議を醸している問題について議論した際、多くの国会議員が、今回の法律改正に際し、汚職防止の目標を確実に達成するために、国が不動産取引に非現金での支払いを要求する政策を導入すべきであると提案した。
現在の規制によれば、不動産取引の支払いは銀行を通じて行う必要はありません。
つまり、企業、プロジェクト投資家、購入者間の取引だけでなく、個人間のビジネス性質の売買、譲渡、リース取引も銀行を通じて支払われる必要があります。
現行の規制では、不動産取引の支払いは銀行を通じて行われる義務がありません。関係者によると、これが脱税、取引におけるネガティブな影響、そして汚職につながっているとのことです。
米国では、不動産の購入における支払い方法に制限はありません。ただし、1万ドル以上の現金で物件を購入した場合、売主は規制当局にその旨を申告する必要があります。これは、規制当局が資金の出所を把握するのに役立ち、必要に応じて通貨調査を行う際の根拠となります。
同時に、米国の銀行は、預金者が法律を回避し、小額に分けて複数の支店に預金するケースを摘発するために情報伝達を行っている。
グエン・トリ・ヒュー博士
経済専門家のグエン・トリ・ヒュー博士によると、現金は現在自由に取引されており、多くの人が規制を受けることなくスーツケースいっぱいの現金を不動産購入に持ち込んでいるという。そのお金がどこから来るのか、合法か違法かは誰にも分からない。
「合法的な事業活動によって現金を得ている人はたくさんいます。しかし、汚職、麻薬取引、ギャンブルといった違法行為による現金源も数多く存在します…」
「『汚い』お金が不動産投資に使われ、その後、買い手から新たな資金が集められる。こうして、『汚い』お金は合法的な『きれいな』お金へと『洗浄』される」とヒュー氏は述べ、不動産取引は銀行を通じて行われなければならないという規制を追加する提案に賛同した。
ヒュー氏によると、銀行を通じて不動産取引の支払いを行う場合、金融安全機関は資金の出所と流れを追跡し、異常な取引におけるマネーロンダリングを検知することができる。銀行が送金時に出所の申告を要求すれば、たとえ「汚い」資金であっても、使われない可能性がある。
「この規制が合法化されれば、不動産事業の活動は鈍化するでしょう。しかし、それは社会的なコストであり、クリーンな経済のために支払うべき代償です。合法的な資金にとってはこの規制は問題ではありませんが、違法な資金を保有する人々は不安を感じるでしょう」とヒュー氏は述べた。
ある不動産会社の会長は、取引を銀行を通して行わなければならないという規制は、多くの個人や企業の利益に直接影響するため、賛同しないかもしれないと述べた。しかし、それが世界の一般的な傾向だ。
国民経済大学不動産学科のトラン・スアン・ルオン博士は、上記の提案に賛同しつつも、依然として懸念を表明した。「現在、土地と不動産の市場データはなく、銀行を通じた不動産決済に関する規制は依然として回避可能です。そのため、土地価格の変動や購入者がマネーロンダリングを行っているかどうかを把握するためのデータが必要です。政府はそこから適切な税制や予防策を講じることができるでしょう。」
どのくらいのデポジットが適切でしょうか?
契約締結時の保証金の提案について、ルオン博士は、不動産市場は資金需要が非常に高いため、土地使用権や基本設計といった法的根拠に基づき、投資家が保証金を受け取ることは可能であると述べた。また、早期保証金の受け入れは住宅価格の引き下げにも役立つ。住宅購入者からの資金が調達できない場合、投資家は利息を借入しなければならず、その費用が販売価格に上乗せされるため、販売価格が上昇するからだ。
現実には、「グリーンライス」の販売は今日では一般的です。合法化されれば、住宅購入者を保護するための仕組みが強化され、以前の「闇」販売に比べてリスクが軽減されます。また、頭金は住宅価格の10%以下であれば妥当であり、高額すぎることはありません。
一方、法と開発政策研究所の専門家ホアン・トゥン氏は、不動産業における預託金規制は不要だと述べた。民法典は預託金の概念、預託財産、預託対象、預託形態、預託財産の取扱いについて明確かつ具体的に規定しているため、不動産業に別途預託金規制を課す必要はない。
実際には、敷金をめぐる紛争は少なく、主に「赤字覚書」現象によるものです。ホーチミン市には8万1000戸のマンションがあり、 ハノイには3万戸のマンションがあります。その原因は、投資家が誤った設計で建設し、金銭的義務を履行していないことにあります。
そのため、董氏によると、不動産事業法では、預金規制の代わりに、事業対象となるプロジェクトを承認するための条件について、より厳しい規制を設ける必要があるという。
「さらに、投資家の責任を強化するために、投資家が徴収する上限額を調整する必要があります。現在、投資家はマンションの所有権証明書を渡す前に、マンション価格の95%を徴収しています。この高い徴収率は、住宅購入者を置き去りにする状況につながっています。もし徴収額を最大70%に制限すれば、残りの金額を徴収するために投資家の責任は増大するでしょう」と董氏は述べた。
10月31日午前、国会で不動産業法案（改正案）に関する討論が行われた際、多くの代表者が汚職や脱税に対抗するため、すべての不動産取引は必ず銀行を経由しなければならないという規定を追加することを提案した。
さらに、国会常任委員会は、預金に関して2つの選択肢を提案しました。
オプション 1: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収できます。
オプション 2: 不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第 24 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って手付金を徴収することができます。
保証金契約には、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格を明記する必要があります。保証金の上限額は政府の規制に基づきますが、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格の10%を超えてはなりません。
この法案は11月27日に国会で可決される予定だ。
ソース：baogiaothong
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