売れず、家賃も低迷
不動産市場では、商業用タウンハウス(ショップハウス)セグメントが投資家に人気が高く、2015年に活況を呈しました。ショップハウスは、住居と事業の両方に使用したり、貸し出したりできるという多くの利点があるため、販売価格と賃貸価格が非常に高くなっています。
しかし、過去4年間で、この種のビジネスはますます低迷しています。特にベトナムでCOVID-19パンデミックが発生し、長期化して以来、ショップハウスセグメントは不況に陥り、多くの投資家が価格を下げているにもかかわらず、依然として入居者も購入者もいません。
グエン・ゴック・マイさん( ハノイ)は、1年以上もの間、ホアンマイ区にある80平方メートルを超えるショップハウスを売りに出し続けてきましたが、今のところ誰も購入を決めていません。
彼女のショップハウスは4階建てで完成しており、購入価格は140億ドンでしたが、賃料は月額わずか2,000万ドン、年間利益率はわずか1%強です。購入以来、このショップハウスは入居者がいない状態が続いており、空室状態が続いています。
マイさんは、70億ドン近くの銀行ローンに対し、毎月1億ドンを超える利息と元金を支払わなければならないと訴えました。一方、家賃収入は「乏しく」、金利のプレッシャーも重くのしかかるため、売却せざるを得ませんでしたが、1年以上経っても買い手が見つかっていないのです。
マイ・ティー・アン氏は、同様の状況下で、2021年初頭にレ・トロンタン通り(ドゥオンノイ区)の市街地にあるショップハウスを240億ドンで購入したと述べた。このプロジェクトは2022年に引き渡されたが、現在に至るまで商業活動は依然として低迷しており、居住者もまばらである。そのため、この地の店舗は限られた住民にしかサービスを提供しておらず、訪れる人はほとんどいない。現在、営業しているのはごく少数のショップハウスのみで、残りの約8割は閉まっている。
当初は、都市部が発展し、多くの人が住むようになるので、ショップハウスが最適な選択肢になると思っていましたが、現実は期待外れでした。ここの商店は主に地元の人々を対象としていますが、習慣上、娯楽はショッピングモール、買い物は伝統的な市場に行くことが多く、ショップハウスの状況は全体的に低迷しています。
Thế Anh氏は、銀行ローンの利息の一部を賄おうと、月額3,000万ドンで賃貸物件を募集する看板を掲げたが、店舗は3年近く空き家のままだ。現在もThế Anh氏は銀行に毎月約8,000万ドンの利息と元金を支払わなければならない。
ホアンマイ区の不動産ブローカー、レ・リン氏によると、この低迷は、住民の少ない新興都市部や郊外のショップハウスに限ったことではなく、ハノイ中心部のショップハウスも売買や賃貸が非常に困難になっているという。厳しい経済状況と電子商取引との熾烈な競争により、事業を継続できない多くの人々が、店舗を返還するか、地主に値下げ交渉をせざるを得ない状況にある。
「ハノイの中心街にある賃貸物件の多くは家賃を下げざるを得ない状況だが、それでも売れ残っている。だからショップハウスも売れ残るのは避けられない」とリン氏は語った。
大規模な損失カット
2021年末、ハノイの投資家グエン・ミン・タム氏は、ザーラム地区のショップハウスを140億ドンで購入しました。同氏は、プロジェクトのオープニングセールの第一期に、このショップハウスを140億ドンで購入しました。このショップハウスは角部屋という好立地にあり、市場が活況を呈していた当時、評価額は200億ドン近くに上りました。
しかし、2022年半ば以降、不動産市場は低迷し、多くのプロジェクトにおけるショップハウスとヴィラセグメントは流動性不足に陥りました。長年賃貸に出せない状態が続いた後、2025年初頭、緊急の資金調達が必要になったため、タム氏は4年間の投資期間を経て、このショップハウスを当初の購入価格と同額の140億ドンで損失を出して売却せざるを得なくなりました。
しかし、半年以上広告を出しているにもかかわらず、彼のショップハウスは、人口の少ない地域にあり営業できないため、まだ売れていない。
同様に、不動産投資家のハ・ハイ・ロン氏も、2023年にハドン区でショップハウスを購入したと語りました。購入当時の価格は約160億ドンでした。このプロジェクトはかつて、生活とビジネスの両面で大きな利益を生む「金の卵」として宣伝されていました。
高額な投資にもかかわらず、このショップハウスは入居者不足のため長年空室状態が続いており、ロン氏は元金回収のため155億ドンでの売却を受け入れざるを得ませんでした。購入価格に比べて損失を抑えることは受け入れましたが、「利益確定」は非常に困難で、1年間広告を出し続けましたが、それでも買い手はつきませんでした。
「購入した時は、このエリアはすぐに混雑するだろうから、ビジネススペースを貸し出すのはなかなかいいだろうと思った。しかし実際には、ここでビジネスをするのは難しすぎるし、中心部からも遠いので、安くても誰も借りてくれない」とロンさんは悲しそうに語った。
不動産会社の取締役によれば、現在、不動産価格は全体的に高騰しすぎているという。
「過去4年間で不動産価格は倍増しました。そのため、市場は良好な流動性を確保するために、より合理的な価格調整を必要としています。ショップハウス型の場合、現在の賃料は芳しくないため、多くの投資家がレバレッジをかけたり、投資資金の回収を迫られたりして、損失を出して売却せざるを得ない状況になっています」と彼は述べた。
同氏によると、ショップハウスに投資する場合、投資家は合法性、場所、プロジェクト計画、投資家のプロジェクト運営などに注意を払う必要があるとのこと。
特に、その地域の人口密度が高いかどうかを調査する必要があります。人口密度の低い地域でショップハウスに投資した場合、賃貸の可能性は非常に低く、効率的ではありません。
出典: https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html
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