農林環境省が政府に提出した土地法の一部の条項を改正・補足する法案の中で、国民の注目を集めている内容の一つは、当局が土地の埋め立てを発表したものの、まだ決定を下していない場合における土地利用者の権利を調整するという提案である。
土地の埋め立てが完了するまでの間、土地取引を厳格化する。
実際には、土地収用を待つ間、土地所有者は土地使用権（土地所有権証書）を資本として譲渡、贈与、または拠出することができる。しかし、これは補償金を期待して土地を売買し、政策を私利私欲のために悪用する行為につながる可能性がある。
この問題に対処するため、同省は、土地使用権を譲渡、贈与、または資本拠出として受け取った者は、以前に土地を収用された者と同等の補償、支援、および再定住を受ける権利のみを有するべきであると提案している。
農林環境省によると、土地収用を待つ期間中の土地取引を厳格化することで、投機を抑制し、補償や土地収用政策における公平性を確保できるという。
多くの人々が農地を買い集め、都市計画に組み込まれて補償を受けられるのを待っている状況が見られる。（イメージ画像）
最近、2024年土地法が施行されて以来、特にインフラ整備、工業地帯、高速道路、環状道路、空港などの計画地周辺で、「補償を見込んで土地を買い占める」という状況が市場で発生している。これは、新法によって土地価格の決定方法が市場価格に近づけられるように変更され、移転支援、財産補償、土地への投資コストに関する多くの規制が追加されたためである。
EZプロパティ社のCEOであるファム・ドゥック・トアン氏は、2024年土地法が施行される前から、不動産市場では個人、団体、組織が新法による変更を見越して土地を買い占める動きが見られたと述べた。
トアン氏は、2024年土地法は、農地利用権の譲渡を受ける上限を当該地域の土地配分上限の15倍以下に拡大することにより、農地の管理と利用に関する仕組みと政策を完成させたと指摘した。
そして、ほとんどの障害が取り除かれるとすぐに、農地は再び需要を集め始めた。多くの企業が、農場、ハイテク農業モデル、あるいは工業モデルを建設するために、こうした土地を地域で買い占めるのが一般的になった。あるいは、多くの投資家が、土地の更地化と高額な補償を見込んで、農地を高値で買い占めた。
グエン・チャイ大学金融銀行学部のグエン・クアン・フイ学部長も同様の見解を示し、実際には、計画や大規模インフラプロジェクトに関する情報が明らかになるたびに、補償額の差額から利益を得ようとする短期的な土地の買い占めが市場で頻繁に見られると指摘した。これは、土地価格を実際の価値に比べて急激に押し上げるだけでなく、土地収用コストも増加させ、公共投資の効率性やプロジェクトの進捗に直接的な影響を与える。
さらに重要なのは、計画情報に基づく投機が続けば、市場は実際の土地利用ニーズや土地の真の活用価値に基づく投資ではなく、「政策期待に基づく投資」というメンタリティを徐々に醸成してしまうということである。これは経済の安定的な発展にとって有害である。
「土地法を改正し、土地利用者の権利を調整することで、この状況を抑制するのに役立つだろう」とフイ氏は予測した。
補償額は、計画が発表された時点の土地価格に基づいて決定されるべきである。
計画情報に基づく投機が続けば、市場は実際の土地利用ニーズや土地の真の活用価値に基づく投資ではなく、「政策期待に基づく投資」というメンタリティを徐々に醸成していくことになる。これは経済の安定的な発展にとって有害である。
グエン・クアン・フイ氏 - グエン・チャイ大学金融銀行学部長
土地法改正案について、専門家は、不動産市場が透明性と持続可能な発展を目指した再構築段階に入っている状況において、土地法改正案、特に土地取得待ち期間中の土地取引を規制し、「補償を期待した売買」を制限する内容は、管理機関による制度的枠組みの改善と市場の歪みの軽減に向けた称賛に値する努力を示すものだと考えている。
しかし、グエン・クアン・フイ氏によれば、「補償を期待した」投機を抑制するためには、取引を全面的に禁止するのではなく、土地収用発表後に生じる利益の抑制に重点を置くべきだという。
まず、土地収用に関する公式通知または計画発表の日から「法的期限」を明確に定める必要がある。この期限後も取引は可能であるが、補償、支援、移転政策を受ける権利は、元の土地利用者に基づいて決定されるべきである。このアプローチは、市場の透明性を維持するとともに、短期的な投機的インセンティブを抑制する。
さらに、情報の透明性は極めて重要です。計画情報が公に一貫して公開されていない場合、情報へのアクセスに格差が生じ、特定の投機家グループが市場で優位に立つことになりかねません。したがって、土地データのデジタル化を促進し、計画情報をリアルタイムで公開し、市民が平等に情報にアクセスできるようにすることが必要です。
行政手段に加え、短期取引への高税率導入や計画変更による付加価値創出といった金融手段についても、さらなる研究を行うべきである。これはソフトな解決策ではあるが、長期的な効果があり、多くの国の現代的なガバナンスの潮流にも合致している。
しかし、フイ氏によれば、土地の譲渡権は国民の正当な財産権であるため、規制措置は調和のとれた形で策定される必要がある。その目的は、政策を私利私欲のために悪用することを制限することであり、正当な民事取引を妨害することではない。
さらに、土地使用権を譲渡、贈与、または資本拠出として受け取った者は、以前に土地を収用された者と同等の補償、支援、および再定住を受ける権利のみを有するという提案は、かなり合理的で実現可能なアプローチである。
専門家は、土地法を改正することで、補償金を見越した土地の投機や買い占めが抑制されると予測している。
この提案のプラス面は、投機的な動機に直接影響を与える点にある。土地の埋め立て前の期間における土地の転売によって補償金が増加しなくなれば、「補償金を見込んで購入する」ことの魅力は大幅に低下するだろう。
しかし、この政策が完全に効果を発揮するためには、相互接続された土地データシステム、権利確定期限に関する明確な規制、そして土地取得準備が進められている地域における不審な取引の透明性の向上と監視強化が必要となる。
「包括的に実施されれば、これは短期的な市場現象に対処する解決策となるだけでなく、より透明性の高い不動産環境の構築、投機の抑制、そして長期的に見て土地資源をより実質的で持続可能な経済発展へと向けることにも貢献するだろう」と、フイ氏は強調した。
ハノイのある不動産会社の幹部は、補償金目当ての土地投機を抑制するため、土地法では計画発表時の土地利用状況に基づいた補償のみを規定し、事業情報公開後の異常な価格上昇分は補償対象に含めないようにすべきだと提言した。同時に、計画発表後に土地を購入した者に対する補償請求権も制限すべきだとした。
出典：https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html
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