課題は残る

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課題は引き続き認識されている

2023年第4四半期は、ハノイの住宅市場において、低層住宅とアパートの両方の分野で過去10年間で最も低い新規供給数を記録した時期です。

サヴィルズ・ベトナムの市場レポートによると、アパート部門では、2023年第4四半期の供給数は前四半期比52％増加しましたが、前年同期比では1％減少して2,876戸となりました。一次供給戸数は11,911戸で、前四半期比40%減、前年比41%減となった。しかし、同四半期に記録された新規供給はわずか10,403戸にとどまり、クラスBが供給の84%を占めた。低層部門では、2023年の新規供給総数は272戸となり、前年比82％減少した。新規供給は87戸で、そのうち58戸はハドンの新しいソラスタマンションプロジェクトからのもので、29戸はホアイドゥックの既存のアンラックグリーンシンフォニープロジェクトからのものである。一次供給は16プロジェクトから710戸となり、前四半期比2%減、前年比23%減となった。タウンハウスが主力商品で、市場シェアは44%です。

どちらのセグメントでも人気の価格帯は依然として高いままです。そのうち、5,100万～7,000万VND/m2の価格帯のアパートが新規供給の63%を占め、前年比24%増となった。この価格帯のアパートは販売されたユニットの49％を占め、前年比21％増加しました。 2023年に販売されたマンションのうち、40億ドン以上の価格のマンションは42％を占め、2019年の3％から増加した。20億ドンから40億ドンの価格のマンションは、市場シェアの55％を占めた。販売価格が20億ドン以下のアパートはわずか3％です。

不動産 - ハノイの住宅市場の状況：課題は残る — 供給が限られているため、市場全体の平均一次販売価格は上昇し続けている（写真：ソーシャルネットワーク）

さらに、ほとんどの開発業者は価格を変えなかったものの、高価格の低層物件の在庫によりプライマリー価格が上昇しました。例えば、主要な別荘の価格は、主に2023年第3四半期にメリン地区の低価格供給が売却されたことにより、前四半期比55％上昇し、1平方メートルあたり1億6,000万ドンとなった。隣接地の価格は前四半期比3％上昇し、1平方メートルあたり1億9,400万ドンとなった。ショップハウスの価格も四半期ごとに3％上昇し、1平方メートルあたり3億2,800万ドンとなった。

サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「住宅セグメントは、土地と建設費の上昇、インフラ整備、そして品質の向上により、価格が上昇を続けています。市場における供給不足は依然として続いており、市場全体の平均一次販売価格も引き続き上昇しています。」

2023年第4四半期に販売されたアパートの数は3,045戸に達し、前四半期比45％増、前年同期比5％増となった。新規供給の吸収率は46％です。一方、低層部門の取引量はここ数年で最低となった。 2023年第4四半期の取引量は前四半期比37%、前年比67%減少しました。当四半期の吸収率はわずか9％で、前四半期比5パーセントポイント、前年比12パーセントポイントの低下となった。 2023年の販売戸数はわずか359戸で、2014年以来の最低水準となった。低層マンションの取引総数は前年比76％減少し、2023年の吸収率は前年比31ポイント低下の36％にとどまった。

低い吸収率に直面し、ハン氏は次のように分析しました。「購入者の心理は依然として懸念を抱いています。実際、2023年第1四半期に販売されたマンションは、投資家の信用度が高く、法的保証があり、財務上の義務を履行しているプロジェクトが中心です。そのため、実際の住宅ニーズに対する銀行融資金利の面で支援されているとはいえ、購入者は法的要因について一定の懸念を抱いています。さらに、銀行は投資家がプロジェクトに対する法的義務を履行せず、融資手続きを完了できないことを懸念しています。これは目に見えない形で購入者の意思決定と販売戸数に影響を与え、融資金利が低下しているにもかかわらず、吸収率が依然として高くないという事実を説明しています。」

本当に住宅を必要としている住宅購入者には、どのようなチャンスがありますか?

ハン氏によると、供給が限られており一次価格が高い状況では、本当に住宅を必要としている人にとってのチャンスは二次市場にあるかもしれないという。流通市場には、より多くの選択肢、より手頃な価格、より法的確実性をもって購入できるという利点があります。たとえば、土地 1 平方メートルあたりのセカンダリーヴィラの価格はプライマリーの平均価格より 7% 低く、セカンダリータウンハウスはプライマリー製品より 24% 低く、セカンダリー商業用タウンハウスはプライマリー市場の価格より 40% 低くなっています。

不動産 - ハノイの住宅市場の状況: 課題は残る (図 2)。 — サヴィルズ・ハノイリサーチ＆コンサルティングシニアディレクタード・トゥ・ハン氏

同時に、住宅購入者はインフラの発展による新たな供給を期待できる。環状道路3、5、4号線などのインフラ投資プロジェクトは、ハノイの住宅市場を拡大し、都心部と中心部への需要の集中を緩和することを目指しています。インフラが整備されれば、手頃な価格とより広い土地資金によって、近隣の省や地域への住宅需要が高まるでしょう。

サヴィルズの報告書では、これは供給面でもプラス要因であり、中心部以外の地域や近隣の省の住宅製品がハノイの住宅需要を満たすのにますます役立つだろうとも述べている。したがって、2024年には市場に12,100戸の新築アパートが建設され、市場シェアの87%がホアンマイ、ナム・トゥー・リエム、ハ・ドン地区に集中することになります。フンイエン省とバクニン省では、2024年から2026年にかけて約20万3000戸のマンションが供給される予定だ。2026年までに、低層部門では37のプロジェクトから1万4000戸の新規ユニットが供給されると予想されている。 Vinhomes Co LoaやVinhomes Wonder Parkなどの大規模プロジェクトにより、市場に新たな低層住宅が供給されることになります。

さらに、住宅法、不動産業法、そして最近では土地法の成立が市場にプラスの影響を与えると予想されています。「将来の商品が形成される前に投資家に財務上の義務を履行するよう求める規制は、購入者の信頼を高める内容の一つです。そのため、2024年から2025年、そしてそれ以降の期間には、市場の信頼がさらに高まり、実質的な資金力を持つ信頼できる投資家から商品が提供されるようになると考えられます。その結果、市場はよりバランスの取れた、多様な商品で構成されるようになるでしょう」とハン氏は述べた。

ナム・アン

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