南部不動産市場：困難を乗り越える努力

回復の兆し

2023年初頭以来、国立銀行が信用枠を締め、不動産への融資を制限し、融資金利を引き上げているため、全国の不動産市場は多くの困難に直面しています。当局は、法的文書が不足していたり​​、プロジェクト手続きが遅かったりするプロジェクトを検査・審査しており、市場の急落により多くの投資家や企業が損害を被っている。

CBREのデータによると、2023年上半期、ホーチミン市で販売されているアパートの供給数は4,100戸強と引き続き減少しており、昨年の同時期と比べて70%以上減少しています。

販売中の新しいアパートの大部分は、前のフェーズで開始されたプロジェクトの次のフェーズからのものであり、今年の最初の6か月間の新規供給総数の65％を占めました。 2023 年第 2 四半期のみ、新規プロジェクトの販売は開始されません。

一方、中価格帯のマンションセグメントでは若干の改善が見られ、2023年の最初の6か月間で1,200戸以上の新築マンションが発売され、前年比9%増加しました。東部は引き続き多くの新規アパート供給が集中している地域であり、新規供給の80%以上がトゥドゥック市からのものである。

不動産市場は多くの困難に直面していますが、多くの投資家は依然として建設と顧客へのコミットメントの最前線に立っています。

したがって、2023 年第 2 四半期に記録された成功した取引のほとんどは、以前のフェーズで販売されたアパートからのものでした。

需要に関して言えば、ホーチミン市のマンションの需要は依然として非常に高いと言えます。実際、現時点では、購入者が最も懸念しているのはまず適切な価格であり、次にプロジェクトの合法性です。プロジェクトは、進捗を延長するために多くの政策を適用しているにもかかわらず、適切な価格調整が行われていないため、依然として製品の流動性に問題が生じています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、「南部の不動産市場は多くの困難に直面していますが、政府の政策は現状に合わせて徐々に変化しています。金利は低下し、ホーチミン市および近隣省の市場流動性は回復しつつあり、市場は活性化の兆しを見せています」と述べました。

ビジネス戦略と問題の定義

2023年初頭から不動産市場は暗い色合いを帯びており、予想外の変動が多く見られます。投資家、中小企業から大企業まで、あらゆるところで困難な状況が見られます。

しかし、多くの困難に直面しているにもかかわらず、企業はこれが企業自身にとっても挑戦であり、市場の選択であると考えています。困難な時期を乗り越えることは絶好の機会となるでしょう。時代に合わせて多くの解決策が提案されてきました。

南部の不動産市場全般、そしてホーチミン市、 ビンズオン省、ドンナイ省などの市場は、依然として投資家を惹きつける明るいスポットです。

したがって、市場の需要を刺激するために、多くの投資家は市場が開くのを待つ傾向があり、4月から5月にかけて新規販売を延期します。正式オープン前の新たなセールやイベントはすべて、2023 年 6 月末までの期間に予定されています。

さらに、集中販売ではなく、少数の新規販売のみを行い、顧客に個別にアドバイスを提供する投資家もいます。その理由は、プロジェクトの建設は依然として加速しているものの、投資家は前期の市場吸収率が低かったことに依然として不安を抱いているためだ。

フードン・グループのゴ・クアン・フック社長は、「現在の市場状況を見ると、多くの困難がありますが、これは各企業が自社の状況を振り返る機会です。これまでのように急激に展開するのではなく、企業はより慎重になり、事業計画を検討する前に、プロジェクトの法的側面をしっかりと完成させることに重点を置くでしょう。法的側面が完備されたプロジェクトは、投資家の顧客からの評判を高め、投資家が独自の選択肢を持つことで、販売実績も良好になるでしょう」と述べました。

今後の不動産投資家は、完全な法的文書を備えたプロジェクトに傾倒するでしょう。

「プードングループは長年にわたり、法的手続きの完了、そして販売に注力してきました。市場環境は厳しいものの、プードングループはすべてのリソースをプロジェクトの建設に集中させ、お客様に期日通りに住宅をお届けすることで、常にお客様へのコミットメントを果たしています。これは、住宅市場が低迷している時期における当社の戦略でもあります」とフック氏は語りました。

PVの調査によると、現在、顧客を引き付けるために、投資家は5〜10％の製品割引に加えて、多くの支払い方法も提供しています。たとえば、顧客は、建設の進捗状況に応じて支払う（新しいフロアを建設する場合、顧客はアパートの価値の10〜15％を支払う）か、アパートの価値の20％を支払い、残りの金額は15〜20年以内に銀行によって保証され、顧客は毎月1,000万VNDを超える元本+利息を銀行に支払うかを選択できます。

特に、上記のオプションにより、企業は銀行融資に依存しない新しい支払い方法も柔軟に提供できるようになります。具体的には、顧客はアパート価格の20％を前払いし、その後売買契約を締結し、アパートの引き渡しが行われるまで毎月契約価格の0.5％（約1,400万VND）を支払い、商品価格の残りの％が支払われます。

ソンロン不動産投資・建設・開発有限会社の取締役、レ・ディン・ラン氏は、「不動産市場は近年、市場流動性の低下や活用されていない金融レバレッジなど、多くの困難に直面しており、投資家はもはや不動産に興味を示さなくなっています。投資家と企業は多くの困難に直面していますが、危機の中にこそチャンスがあるのです」と述べました。

「経済には常にサイクルがあり、不動産市場も同様です。急速な発展は不動産価格を高騰させ、多くの人々が住宅や土地の購入を不可能にしています。この困難な時期は、企業が事業戦略を立て直し、適正価格で製品を市場に投入するのに役立つでしょう。中小企業も、まだ合法化されていないプロジェクトの売却を追いかけることはなくなり、二次市場に注力し、困窮している消費者にとって真の価値を提供するでしょう」とラング氏は述べた。

この期間中、販売方針と実際の製品は依然として投資家を惹きつけます。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2023年末の市場見通しについて、「ホーチミン市のマンション市場は流動性が豊富である。2023年末までに、銀行による資本コストへの圧力がやや和らぎ、多くの銀行が融資金利の引き下げに着手すると予想される」と述べた。

さらに、年末の数ヶ月間には、一連の前向きな市場シグナル、典型的には公共投資支出の加速（地下鉄1号線の完成、地下鉄2号線の予定用地整地、ホーチミン市エリアの主要ベルトルートの構成プロジェクトの開始など）や、一連の不動産プロジェクトに対する法的障害の除去に向けた取り組みなどが発生すると予想され、2023年最後の数ヶ月は準備段階となり、2024年のホーチミン市および南部各省の不動産市場の回復に大きく影響するだろう。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-no-luc-vuot-kho-a631233.html