回復の兆し
2023年初頭以降、全国の不動産市場は、中央銀行による融資枠の引き締め、不動産融資の制限、そして融資金利の引き上げにより、多くの困難に直面しています。当局は、法的書類が不完全なプロジェクトや手続きの遅延など、審査・検査を実施しており、市場の急落により多くの投資家や企業が苦境に立たされています。
CBREのデータによると、2023年上半期、ホーチミン市で販売されているアパートの供給数は4,100戸強と引き続き減少しており、昨年の同時期と比べて70%以上減少しています。
販売中の新築マンションの大部分は、前期に開始されたプロジェクトの次のフェーズからのものであり、今年の最初の6ヶ月間の新規供給総量の65%を占めています。2023年第2四半期のみ、新規プロジェクトの販売開始はありませんでした。
一方、中価格帯のアパートメントセグメントは若干の改善が見られ、2023年の最初の6ヶ月間で1,200戸以上の新築アパートメントが発売され、前年同期比9%増となりました。東部は引き続き最も多くの新築アパートメント供給地域となっており、その80%以上がトゥドゥック市からの供給となっています。
不動産市場は多くの困難に直面していますが、多くの投資家は依然として建設と顧客へのコミットメントの最前線に立っています。
したがって、2023 年第 2 四半期に記録された成功した取引のほとんどは、以前のフェーズで販売されたアパートからのものでした。
需要面では、ホーチミン市のマンション需要は依然として非常に高いと言えます。実際、現時点で購入者が最も懸念しているのはまず適正価格であり、次にプロジェクトの合法性です。プロジェクトは、進捗を遅らせるために様々な政策を講じているにもかかわらず、適切な価格調整が行われていないため、依然として流動性の問題に直面しています。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、「南部の不動産市場は多くの困難に直面していますが、政府の政策は現状に合わせて徐々に変化しています。金利は低下し、ホーチミン市および近隣省の市場流動性は回復しつつあり、市場は活性化の兆しを見せています」と述べました。
ビジネス戦略と問題の定義
2023年初頭から不動産市場は暗い色合いを帯びており、予想外の変動が相次いでいます。投資家、中小企業、大企業に至るまで、あらゆる場面で厳しい状況が見受けられます。
しかし、多くの困難に直面しながらも、企業はこれを自らの市場における試練と捉えています。困難な時期を乗り越えることは、まさに絶好の機会となるでしょう。時代の流れに適応するための多くの解決策が提案されています。
南部の不動産市場全般、そしてホーチミン市、 ビンズオン省、ドンナイ省などの市場は、依然として投資家を惹きつける明るいスポットです。
そのため、多くの投資家は市場の需要を刺激するために、市場のオープンを待つ傾向があり、4月から5月にかけて新規販売を延期します。公式オープン前の新規販売やイベントはすべて、2023年6月末までの期間に行われます。
さらに、一部の投資家は集中販売ではなく、新規販売を少量ずつ開始し、顧客と個別に相談する傾向にあります。これは、プロジェクトの建設は依然として加速しているものの、投資家が前期の市場吸収率の低さを懸念しているためです。
フードン・グループのゴ・クアン・フック社長は、「現在の市場状況を見ると、多くの困難がありますが、これは各企業が自社の状況を振り返る機会です。これまでのように急激に展開するのではなく、企業はより慎重になり、事業計画を検討する前に、プロジェクトの法的側面をしっかりと完成させることに重点を置くでしょう。法的側面が完備されたプロジェクトは、投資家の顧客からの評判を高め、投資家が独自の選択肢を持つことで、販売実績も良好になるでしょう」と述べました。
今後の不動産投資家は、完全な法的文書を備えたプロジェクトに傾倒するでしょう。
「プードングループは長年にわたり、法的手続きの完了、そして販売に注力してきました。市場環境は厳しいものの、プードングループはすべてのリソースをプロジェクトの建設に集中させ、お客様に期日通りに住宅をお届けすることで、常にお客様へのコミットメントを果たしています。これは、住宅市場が低迷している時期における当社の戦略でもあります」とフック氏は語りました。
PVの調査によると、現在、顧客を引き付けるために、投資家は5〜10％の製品割引に加えて、多くの支払い方法も提供しています。たとえば、顧客は、建設の進捗状況に応じて支払う（新しいフロアを建設する場合、顧客はアパートの価値の10〜15％を支払う）か、アパートの価値の20％を支払い、残りの金額は15〜20年以内に銀行によって保証され、顧客は毎月1,000万VNDを超える元本+利息を銀行に支払うかを選択できます。
注目すべきは、上記のプランに加え、銀行ローンに依存しない新たな支払い方法も柔軟に提供していることです。具体的には、顧客は物件価格の20%を前払いし、その後売買契約を締結し、物件の引渡しまで毎月契約価格の0.5%（約1,400万ドン）を支払い、残りの物件価格をお支払いいただきます。
ソンロン不動産投資・建設・開発有限会社の取締役、レ・ディン・ラン氏は、「不動産市場は近年、市場流動性の低下や活用されていない金融レバレッジなど、多くの困難に直面しており、投資家はもはや不動産に興味を示さなくなっています。投資家と企業は多くの困難に直面していますが、危機の中にこそチャンスがあるのです」と述べました。
「経済には常にサイクルがあり、不動産市場も同様です。急速な発展は不動産価格を高騰させ、多くの人々が住宅や土地の購入を不可能にしています。この困難な時期は、企業が事業戦略を立て直し、適正価格で製品を市場に投入するのに役立つでしょう。中小企業も、まだ合法化されていないプロジェクトの売却を追いかけることはなくなり、二次市場に注力し、困窮している消費者にとって真の価値を提供するでしょう」とラング氏は述べた。
この期間中、販売方針と実際の製品は依然として投資家を惹きつけます。
CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2023年末の市場見通しについて、「ホーチミン市のマンション市場は流動性が豊富である。2023年末までに、銀行による資本コストへの圧力がやや和らぎ、多くの銀行が融資金利の引き下げに着手すると予想される」と述べた。
さらに、年末の数ヶ月間には、一連の前向きな市場シグナル、典型的には公共投資支出の加速（地下鉄1号線の完成、地下鉄2号線の予定用地整地、ホーチミン市エリアの主要ベルトルートの構成プロジェクトの開始など）や、一連の不動産プロジェクトに対する法的障害の除去に向けた取り組みなどが発生すると予想され、2023年最後の数ヶ月は準備段階となり、2024年のホーチミン市および南部各省の不動産市場の回復に大きく影響するだろう。
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