住宅不足、 ハノイではスラム街がさらに増える？
近年、ハノイでは住宅供給が継続的に減少しており、特に手頃な価格のマンションは市場からほぼ姿を消しています。一方で、首都ハノイの住民による住宅購入の需要は増加しています。
サヴィルズのレポートによると、ハノイの都市化率は2025年までに62％に達し、2030年までに75％に増加すると予想されています。この成長の勢いにより、需要は約426,700戸に達すると予想されています。
イラスト写真（写真：LD）
しかし、ハノイ市の住宅開発計画では、2025年までに3,320万平方メートルの新規住宅建設を目標としており、一人当たりの平均住宅面積は29.5平方メートルとなっています。これらの数字は、95,800戸の供給不足を示しています。
サヴィルズの専門家であるド・トゥ・ハン氏は次のようにコメントしている。「急速な都市化のペースは、都市の全体的な社会的状況に影響を及ぼすでしょう。」
「住宅供給の不足は、スラム街の形成や関連する社会悪の増大といった社会保障問題につながる可能性が高い。これは政府とハノイ市が具体的かつ段階的な対策を講じなければならない喫緊の問題となるだろう」とハン氏は述べた。
さらに、新規供給が限られ、引き渡されるアパートの数が減少し、平均一次価格が5,200万VND/m2と高いことから、二次販売価格が上昇する状況が生まれています。
2018年から2022年にかけて、マンションの平均一次価格は年間13%上昇しましたが、一次供給量は年間14%減少しました。2023年第1四半期には、平均一次価格は二次価格を48%上回りました。
ハン氏は次のようにコメントしています。「2020年から2024年にかけて、マンションの引き渡し戸数は年間36%減少する見込みで、これにより中古住宅市場の需要が高まります。さらに、中古住宅市場は、一次市場よりも価格が低いだけでなく、商品の合法性が明確であることから、購入者にとって最適な選択肢と考えられています。」
「中古品市場に出回っている製品は、たとえ中古品であっても、明確な法的地位があり、需要を引き付けるだろう」とハン氏はコメントした。
長期見通し
最近、政府は不動産市場の供給難の解決を支援するため、いくつかの政策を発表しました。特に、政府決議33号は適切なタイミングで発布され、市場にとって非常に有益です。
この決議は、具体的なロードマップを用いて対処すべき課題を明確に特定し、関係機関・部署すべてに実施への参加を促しています。これにより、安全、健康、持続可能性という目標に沿って、信頼を強化し、市場を支えることに貢献します。
最近、政府は不動産市場における供給難の解決を支援するため、いくつかの政策を発表した。（写真：TS）
この動きは、不動産市場における2つの基本的な障害、つまり合法性と資本を取り除くことに重点を置いています。
法的には、この決議は政府機関に対し、法律の実施を導く法令を改正および補足する法律および法令を研究、策定、完成、公布するよう要求した。
法的規制や手続き上の障害の除去、不動産プロジェクトの企画・実施など。
資本に関しては、決議33では、元本および利子の支払いの延長、債務再編、実際のニーズを満たし流動性の高いプロジェクトからの資本借り入れの促進などが言及されている。
さらに、この決議では社会住宅の開発を促進するための解決策も示されており、政府はこのモデルを開発するために約120兆ドンの融資プログラムを実施することを提案している。
ハン氏の評価によれば、市場の回復力は、法的問題、資金源、適切な製品など、多くの要因に左右される。
市場は、住宅法（改正）、不動産業法（改正）、土地法（改正）、価格法（改正）、入札法（改正）など、今から年末にかけて可決される重要な法律問題を依然として待っている。
市場が吸収するには時間がかかるものの、こうした動きは、出所の明確化と資本へのアクセス拡大に役立ち、市場が2024年からの新たな供給を期待できる「薬」とみなされている。
2024年以降、98のプロジェクトから約86,500戸のマンションが販売されると予想されていますが、必然的にクラスBマンションが依然として大部分を占めることになります。しかし、市場への追加供給によって価格水準が調整され、販売戸数も増加すると予想されます。そうなれば、投資家と購入者の信頼が回復し、マンション市場はより活性化するでしょう。
さらに、今年、ザーラム区とドンアン区が区制施行され、住宅開発の機会が拡大し、購入者にとって手頃な価格の供給が増加する見込みです。ハノイ市は将来、首都直下の2つの都市の開発も計画しています。
これにより、東部のドンアン、メリン、ソクソン、西部のホアラック、スアンマイの地域への需要の移行傾向も生まれます。
この変化と、ますます便利になる交通インフラの発達が相まって、アパート市場の緩和につながることが期待されます。
一般的に、急速な都市化は圧力となるが、マンション市場をより活性化させる原動力でもある。
法制度が完成すれば、市場に前向きな変化が起こり、大多数の人々にとって適切な住宅の問題が解決され、投資家や不動産投資家の困難も解消されると期待されます。
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