ホーチミン市人民委員会は、決議98/2023/QH15に基づき、地下鉄沿線と環状3号線沿いにTOD（公共交通指向型開発）モデルに基づく11のコンパクト都市エリアを開発する計画に関する決定を発表しました。これに伴い、2024年から2025年の期間には、地下鉄1号線（ベンタイン - スオイティエン）、地下鉄2号線（ベンタイン - タムルオン）、環状3号線という3つの主要な交通プロジェクト沿いの9か所でTOD開発が実施される予定です。
市の土地開発センターの役割を強化する
最大のTOD（公共交通指向型開発）用地は、ホックモン区スアントイトゥオン村の389ヘクタール以上を占め、環状3号線に接続しています。最小の用地はタンビン区展示センターおよびスポーツセンター（5.1ヘクタール）です。この場所は、地下鉄2号線と5号線に接続するためのTOD開発が計画されています。周辺地域には既に住宅地、学校、活気のある市場があります。
残りの場所は、第10区、タンフー区、トゥドゥック市、ビンチャイン区にあり、地下鉄1号線、2号線、3号線、および環状3号線に接続しています。
ホーチミン市資源環境経済研究所のファム・ベト・トゥアン所長は、ホーチミン市政府が主要交通ルート沿いに11のコンパクトな都市エリアを開発する計画を支持し、TOD（公共交通指向型開発）モデルは世界中の現代都市、特に中国、タイ、シンガポールで広く実施されていると述べた。このモデルは、都市再開発に適した土地を効果的に活用・開発し、コンパクトな都市エリアやスマートシティクラスターを創出するのに役立つだろう。
計画と現在の土地利用状況に基づき、ホーチミン市はTOD（公共交通指向型開発）モデル都市の構築において2つのアプローチを採用している。1つ目は、既存エリアの改修・改良に重点を置くアプローチで、主に環状道路や地下鉄沿線の既存住宅地を対象としている。2つ目は、新規投資に重点を置くアプローチで、空き地、人口密度の低い地域、あるいは工場や企業が移転予定の地域に建設を行う。
地下鉄1号線沿いの土地が効果的に活用されれば、ホーチミン市にスマートな都市クラスターを創出するのに役立つだろう。（写真：ホアン・トリウ）
トゥアン博士は、駅周辺の中心部（半径400～500m以内）は高密度都市開発を最適に進めるべきだと提言した。一方、駅周辺の周辺地域（半径500～1,000m以内）も高密度都市開発に注力すべきである。環状3号線に関しては、インターチェンジ、環状3号線への接続道路、または支線に隣接する地域に都市開発を集中させるべきだとしている。
トゥアン博士によると、実施を円滑に進めるため、ホーチミン市はTOD（公共交通指向型開発）用地の計画境界を公表して市民に周知し、承認された計画に適合するモデルのための合理的な用地取得計画を策定すべきである。
「TOD（公共交通指向型開発）都市開発における土地補償と取得の作業量は膨大です。2024年土地法に基づき、国家管理機関である天然資源環境局の負担を軽減するため、ホーチミン市はTOD計画を支援する市土地開発センターの役割を強化する必要があります。計画が適切に、そして正しい方向に実施されれば、ホーチミン市は真にスマートな都市エリア、つまりベトナムで最も便利な交通接続を備えたスマートな都市クラスターを創出することになるでしょう」とトゥアン博士はコメントしました。
優れた計画は投資家を引きつける。
TOD（公共交通指向型開発）のための資源を確保するため、ホーチミン市開発研究所のファム・トラン・ハイ博士は、空間構成、特にTODエリア内の土地の再調整という課題に取り組んだ。そのため、地下鉄駅周辺の空間を再編成し、住民が資本拠出者としてTODプロジェクトに土地を提供するよう奨励すべきだと述べた。拠出される土地の面積と場所に応じて補償額が算出され、土地または建物のスペースという形で住民に提供される。「このモデルは、特に土地取得に困難を抱える国々において、国際機関によって推奨されている」とハイ博士は述べた。
政策面では、海博士は、改良費（TODエリア内の既存物件に適用される）、影響料（TODエリア内のプロジェクトに適用される）、空間開発権の移転（TODエリア内の土地に適用される）など、土地からの付加価値を規制することを提案した。これを実現するには、これらの政策の法的枠組みを改善する必要があり、具体的には、2024年土地法第219条の土地利用権の貢献と土地調整に関する土地規制、あるいは床面積の増加に伴う空間開発権の売却に関する規制を再調整する必要がある。
ホーチミン市交通局と地方自治体との間で2023年のTOD（公共交通指向型開発）プロジェクトの実施に関する会議が開かれた際、ニャーベー区人民委員会の代表者がグエン・フー・トー通りの土地取得と競売に関する経験を共有した。グエン・フー・トー通りはTODプロジェクトではないものの、政府が道路建設に予算を割り当て、沿線の土地を取得して競売にかけ、交通インフラに再投資するという点で、同様の特徴を示している。そのため、ニャーベー区の代表者によると、地下鉄1号線と2号線、環状3号線でTODを効果的に実施するには、計画当局は柔軟性を持ち、一般的な基準に重点を置き、土地競売を円滑に進め、投資家のアイデアを制限することなく投資家を誘致するために、過度に詳細な規定を避けるべきである。
「計画策定の段階では、緑地、商業地域、道路などに関する具体的な目標を設定するだけで済みます。これに基づいて、投資家は建設に関する独自のアイデアや設計を考案することができ、それは国が実施するよりも効果的でしょう」と、ニャーベー地区の代表者は付け加えた。
タンビン区など、地下鉄2号線が通る地域の中には、入札やオークションを通じて投資家を募る際に、計画目標の引き上げを求める要望が頻繁に寄せられるという経験を共有しているところもある。したがって、計画を実施する際には、投資家を惹きつけるための多くの魅力的な条件とともに、目標を最大限のレベルまで引き上げるべきである。
TODモデル都市11選
計画によると、ホーチミン市は2026年から2028年にかけて、環状3号線沿いのタンヒエップ村（ホックモン区）と、延伸された地下鉄3号線およびホーチミン市- カントー鉄道線に接続するタンキエン駅周辺（ビンチャイン区）の2つのTOD（公共交通指向型開発）エリアの実施を継続する予定である。
第1段階では9つのTOD（公共交通指向型開発）都市エリアが対象となり、2025年第2四半期および第3四半期に土地の境界、計画、法的地位が決定されます。その後、2025年第2四半期から第4四半期にかけて計画が調整され、2026年初頭に投資家選定プロセスが完了する予定です。
出典：https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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