ホーチミン市人民委員会は、決議98/2023/QH15に基づき、地下鉄路線と環状3号線沿いに、公共交通機関を中核とした公共交通指向型開発（TOD）モデルに基づく11のコンパクトシティエリア開発計画を策定する決定を出した。これを受けて、2024年から2025年にかけて、地下鉄1号線（ベンタイン-スオイティエン間）、地下鉄2号線（ベンタイン-タムルオン間）、環状3号線を含む3つの主要交通プロジェクト沿いの9カ所でTODが開発される予定となっている。
都市土地基金開発センターの役割の強化
TODの面積が最も大きいのは、環状3号線に接続するスアン・トイ・トゥオン村（ホックモン郡）の389ヘクタール以上です。面積が最も小さいのは、タンビン区の展示センター兼スポーツセンター（5.1ヘクタール）です。この場所は、地下鉄2号線と5号線との交通接続を目的としてTODを開発する計画です。周辺には既存の住宅地、学校、活気のある市場があります。
残りの場所は10区、タンフー区、トゥドゥック市、ビンチャン区にあり、地下鉄1号線、2号線、3号線、環状3号線に接続されています。
ホーチミン市政府による主要交通ルート沿いの11のコンパクトシティエリア開発計画を支持するホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、TODモデルは世界の多くの近代都市、特に中国、タイ、シンガポールで導入されていると述べた。このモデルは、改修に適した条件を備えた土地資金の活用と開発を促進し、コンパクトシティエリアとスマートシティクラスターの創出に貢献するだろう。
ホーチミン市は、計画と土地の現状を踏まえ、TODモデル都市圏の構築に2つの方向性を持っています。1つ目は、既存エリアの改修・改良グループです。主に環状道路や地下鉄路線に近い既存の住宅地を対象としています。2つ目は、新規投資グループです。空き地、人口密度の低い地域、あるいは工場や企業の移転が見込まれる地域などの現状を活用した開発です。
地下鉄1号線沿いの土地資金がうまく活用されれば、ホーチミン市にスマートな都市クラスターが形成されるだろう。写真：HOANG TRIEU
トゥアン博士は、駅中核エリア（半径400～500メートル）においては、最適な高密度市街地の開発に重点を置くべきだと考えています。また、駅移行エリア（半径500～1,000メートル）においては、高密度市街地の開発に重点を置くべきです。特に環状3号線においては、交通結節点、環状3号線に接続する道路、あるいは支線付近の市街地開発に注力すべきです。
トゥアン博士によると、円滑な実施のためには、ホーチミン市はTOD場所の計画境界を発表して人々に明確に知らせるとともに、承認された計画に従ってモデルのための合理的な土地回復計画を持つ必要があるという。
「TOD都市開発における用地取得と土地収用の作業量は膨大です。2024年土地法に基づき、国家管理機関である天然資源環境局の負担を軽減するため、ホーチミン市は市土地基金開発センターの役割を強化し、TOD計画を推進する必要があります。この計画が適切に実施され、正しい方向へ進むことができれば、ホーチミン市は都市部、つまりベトナムで最も交通利便性の高い真にスマートな都市クラスターを創出するのに役立つでしょう」とトゥアン博士はコメントしました。
優れた計画、投資家の誘致
TOD開発のための資源動員について、ホーチミン市開発研究所のファム・トラン・ハイ博士は、空間構成、特にTOD地区における土地区画整理の課題に言及しました。地下鉄駅周辺の空間を再編し、人々に土地を提供してTODプロジェクトへの出資者となるよう働きかけます。出資者は、土地の面積と場所に応じて、土地基金または建設床面積に基づいて計算され、給付金が支払われます。「このモデルは、国際機関、特に土地収用が困難な国々による適用が推奨されます」とハイ博士は述べました。
政策面では、ハイ氏は、土地の付加価値、例えば改良費（TOD区域内の既存不動産に適用）、影響費（TOD区域内のプロジェクト）、空間開発権の譲渡（TOD区域内の土地）といった規制が必要だと考えている。そのためには、2024年土地法第219条に規定されている土地使用権の拠出、土地区画整理、あるいは建築延床面積の増加に伴う空間開発権の売却規制といった政策の法的枠組みを整備する必要がある。
ホーチミン市運輸局と地方自治体が2023年にTOD事業を実施することについて意見を聴取する会議で、ニャーベ区人民委員会の代表は、グエン・ヒュー・トー通りの土地収用と競売の経験を共有した。グエン・ヒュー・トー通りはTODではないが、国が予算をかけて道路を建設し、その後、沿線の土地を競売にかけ、交通インフラに再投資するというTODの形式をとっている。そのため、ニャーベ区の代表によると、地下鉄1号線、2号線、環状3号線のTODを効果的に実施するためには、当局は計画時に柔軟性を持ち、一般的な基準に沿って方向付け、あまり詳細にせず、土地の競売を容易にし、投資家のアイデアを制約しないようにする必要があるという。
「計画においては、樹木、商業、道路などについて具体的な目標を示すだけでよい。これに基づいて投資家は独自のアイデアを考案し、建設を設計することができ、国が実施するよりも効果的となるだろう」とニャーベ地区の代表者は付け加えた。
タンビン区など、地下鉄2号線が通る地域は、投資家を募る入札やオークションの際、計画目標の引き上げを求める調整を頻繁に求められたという経験を共有した。そのため、計画を実施する際には、目標を最大限まで引き上げ、投資家を惹きつける魅力的な条件を数多く用意する必要がある。
11のTODモデル都市
計画によれば、ホーチミン市は2026年から2028年にかけて、環状3号線沿いのタンヒエップコミューン（ホックモン区）とタンキエン駅周辺（ビンチャン区）に地下鉄3号線の延伸とホーチミン市・カントー鉄道を結ぶ2つのTODエリアを展開していく。
フェーズ1では9つのTOD都市エリアが対象となり、2025年第2四半期と第3四半期に土地の境界、計画、合法性が確定します。その後、2025年第2四半期から第4四半期にかけて計画が調整され、投資家選定手続きは2026年初頭に完了する予定です。
出典: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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