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最近、ホーチミン市人民評議会は、官民連携（PPP）および建設・譲渡（BT）契約方式で事業を実施する投資家への補償に充てられる予定の土地区画リストに関する決議を承認した。対象となる土地区画は合計33区画に及ぶ。これは、ホーチミン市の膨大なインフラ投資ニーズに対応するため、予算外資源を動員する政策を具体化する一歩と見られている。
建設局によると、ホーチミン市は2026年から2030年までの期間に3兆ベトナムドン以上を必要としているが、これまでに確保できたのは1兆ベトナムドン強にとどまっている。新たな、より柔軟な規制により、ホーチミン市は建設・譲渡（BT）方式を通じて土地資源を動員し、インフラプロジェクトを加速させる機会を得た。
つい先日、ホーチミン市人民評議会は、総投資額182兆ベトナムドンを超えるカンジオ橋、フーミー2橋、ラックチエック国立スポーツ複合施設の3つのBT（建設・譲渡）プロジェクトの投資計画を承認した。同時に、投資家からはBTモデルに基づく他のプロジェクトも提案されており、その総投資額は366兆ベトナムドンを超えると見込まれている。
ホーチミン市アンカイン区のトゥーティエム新都市開発地区にある多くの土地は、BT（建設・譲渡）契約の支払いに充てられる予定です。写真：NHAT THINH
ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏は、ホーチミン市がBT（建設・譲渡）プロジェクトに備えるため、大規模な土地基金を設立したのは今回が初めてだと評価した。これは、市党委員会の政策からホーチミン市人民評議会による制度化に至るまで、高いレベルの合意が得られていることを示しており、ホーチミン市人民委員会が次のステップを実行するための条件が整ったことを意味する。また、ホーチミン市が緊急インフラプロジェクトに取り組む投資家を招致する準備ができていることも示している。
以前、ホーチミン市党委員会常務委員会は、環境汚染、下水処理、洪水、交通渋滞といった問題に対処するため、建設・譲渡（BT）契約に基づく複数の緊急インフラプロジェクトの実施を指示した。ホーチミン市人民委員会は、これらはすべて大規模プロジェクトであり、計画の財政的実現可能性を確保するためには相当な資金が必要であると述べた。そのため、用地は十分な広さであるだけでなく、等価対価の原則を確保し、予算上の負担を最小限に抑え、有能な投資家を誘致するために、高い商業的潜在力も備えていなければならない。
投資家の信頼構築
ホーチミン市の計画によると、土地は様々な技術インフラ分野における建設・譲渡（BT）プロジェクトの資金として活用され、主要なボトルネックの解消に繋がる。交通分野では、カンジオ橋、フーミー2橋、地域間連絡道路などのプロジェクトにより、市の南部と東部の交通渋滞が緩和されるとともに、都市開発空間の拡大が期待されている。
環境分野においては、西サイゴンと北サイゴンの廃水処理施設が、運河汚染の軽減、生活の質の向上、洪水対策の強化に重要な役割を果たしています。さらに、ベンニャロン・カインホイ公園、中央広場、行政センターなどの公共空間プロジェクトは、都市の質の向上と特徴的なランドマークの創出に貢献するでしょう。
このリストで注目すべき点は、多くの土地区画が以前に検査報告書、監査、または裁判所の判決に関わっていたことです。実際、多くの土地区画は土地整理が完了しているにもかかわらず、依然として法的障害に直面しており、開発の遅延を引き起こしています。例えば、2-4-6 ハイバーチュン通り、8-12 レズアン通り、33 グエンズー通り、34-36-42 チューマンチン通り（サイゴン区）の「優良地」区画は、法的問題が解決された後、ホーチミン市土地基金開発センターに管理が引き渡されました。
好立地にもかかわらず、この物件の土地の大部分は空き地であるか、部分的にしか利用されていないため、警備費用が無駄になり、土地の利用効率も悪くなっている。
ホーチミン市人民評議会による土地基金リストの承認は、関連機関がBT（建設・譲渡）契約に基づく評価、投資家選定、支払いなどの後続手続きを進めるための正式な法的根拠を確立するものと見られている。ある金融専門家は、投資家にとって最大のリスクは土地の価値そのものではなく、法的枠組みの安定性と透明性にあると指摘した。土地が公式リストに掲載されるということは、審査、処理、法的合意を経ていることを意味し、リスクを大幅に軽減し、資金調達能力を向上させる。
鍵は土地評価プロセスにある
多くの専門家は、BTプロジェクトの資金調達に土地資金を活用することを支持する一方で、土地の評価が「インフラ整備のための土地」政策全体の有効性を左右する重要なステップになると考えている。
ビジネスの観点から、レ・ホアン・チャウ氏は、この仕組みは予算資源が限られている一方でインフラ投資の必要性が非常に高いホーチミン市の現状に適していると考えている。土地資金による支払いは、国家の資本圧力を軽減するだけでなく、投資家が参加するインセンティブにもなる。「企業は土地の潜在力と有効性を直接評価する主体です。管理機関が十分に定量化できていない価値を見抜くことができ、まさにそれがBTプロジェクトに参加する際の期待なのです」と彼は述べた。
オークションの結果、落札価格は低くなる可能性がある。
ホーチミン市人民委員会によると、リストに掲載されている土地のほとんどは包括的なインフラ投資を受けておらず、開発の可能性も限られているため、現状では競売を実施することは困難だという。
価値の面では、現状で競売にかける場合、土地基金の価値は、土地の割り当てによる支払い時の市場価値よりも大幅に低くなる可能性が高い。これは、BTプロジェクトが完了し、インフラが完全に整備されると、土地の価値は通常上昇するためである。一方、インフラ投資後に土地基金を用いて支払いを行う方法であれば、市場価値に近い価値を設定することが可能となり、等価性の原則が確保される。
チャウ氏は、土地基金リストが公表された後、投資家は開発戦略に適した土地を提案・選択できると述べた。ただし、最終決定権は国家機関にあり、公共資産の管理と有能な投資家の選定という原則が守られる。新規のBTプロジェクトについては、土地の割り当てまたはリース時に土地価格が算出される一方、既存のプロジェクトについては、 国会および政府の決議に基づいて価格が決定される。
ホーチミン市の元副主任建築家であるヴォー・キム・クオン博士は、原則として、公有地は市場に出される際には競売にかけられるべきだと主張する。しかし、BTプロジェクトの支払いの場合、インフラプロジェクトとの「交換」に土地評価メカニズムを適用することは、独特な取引形態である。
クオン氏は、今回のケースにおける国家と投資家の関係は「物々交換」の原則に基づく商業的なものと捉えている。国家は土地を、投資家はインフラプロジェクトを所有しており、両者は契約を通じて合意とコンセンサスに基づき、利害のバランスを確保しながら交換を行う。技術的な観点から、ヴォ・キム・クオン博士は、評価は十分な専門知識を有する評価評議会を通じて実施されるべきであり、同時に双方からの情報開示の透明性も必要であると強調している。
したがって、州は土地の法的地位と価値を明確に定める必要があり、投資家はプロジェクトの実施スケジュールを遵守しなければならない。「土地が先に割り当てられ、インフラプロジェクトが遅延・長期化するような状況は許容できない。スケジュール違反があった場合は、明確な制裁措置を講じる必要がある」とヴォ・キム・クオン博士は提言した。
出典：https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html
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