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| ベトナムの産業用不動産市場は大きな変革期を迎えており、不安定な世界経済の中で明るい兆しとなりつつある。（出典：VnEconomy） |
年間約6～7%の安定したGDP成長率、製造業とハイテク部門への継続的なFDI資本流入、および同時にアップグレードされた交通インフラシステムにより、このセグメントは国の投資マップを再形成しています。
主要工業団地の入居率は80～89％に達し、工業用地の賃貸価格は年間4～5％上昇しており、世界的な生産移転の波と多国籍企業の「チャイナ＋1」戦略の魅力を反映している。
FDI流入とサプライチェーンの変化による成長の原動力：ベトナムは2024年に382億3000万ドルのFDIを誘致し、半導体製造、電子部品、再生可能エネルギーといったハイテクプロジェクトに注力しています。サムスン、LG、フォックスコンといった企業は事業拡大を続けており、ホーチミン市とハノイで120万平方メートルの工場スペースに対する需要を生み出しています。この傾向は、アジア太平洋地域のサプライチェーンにおける戦略的な立地と、ハイテクプロジェクトに対する10%の法人税優遇措置によって推進されています。
空間分布と価格動向：北部地域では、2024年までに400ヘクタールの吸収面積が見込まれ、ハイフォンとバクニン省に集中し、平均賃料は137米ドル/㎡（前年比4.2%上昇）となる見込みです。一方、南部地域では、 ビンズオン省やドンナイ省などの主要工業団地の稼働率が89%を維持し、物流業界やeコマース業界の需要により、賃料は175米ドル/㎡に達する見込みです。特に、中部地域は60～90米ドル/㎡という競争力のある価格設定で新たな投資先として台頭しており、ゲアン省ではLuxshareやFoxconnによる数十億ドル規模のプロジェクトが誘致されています。
開発モデルの変革：従来のモデルに代わり、次世代工業団地は、スマートインフラ（IoT、5G）、ビジネスエコシステム支援、多機能ユーティリティ（R&Dセンター、従業員住宅エリア）という3層のサービスを統合しています。高層工場モデルは敷地面積を40%節約し、柔軟なモジュールレンタルを可能にしており、ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省、タイニン省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、ハイズオン省、バクニン省など、多くの省市で導入されています。
ベトナムの産業用不動産市場は、重要な発展の潮流を目の当たりにしています。それに伴い、主要経済圏から新興の省や都市に至るまで、多くの地域で新たな投資機会が生まれています。
グリーン産業インフラの開発：政府は2030年までに工業団地の30%がLEED/グリーン認証を取得することを目指しており、リサイクル材、屋上太陽光発電システム、循環型排水処理を活用したプロジェクトの機会を創出しています。総投資額6兆830億ドンのフンイエンにおける韓国工業団地プロジェクトは、この傾向の典型的な例です。
セカンダリー市場への進出：ダクラク省、フート省、タイニン省などの省は、豊富な土地資金と特別な優遇措置により投資家を惹きつけています。ダクラク省の313ヘクタールのフースアン工業団地プロジェクトとビンフオック省のバックドンフー工業団地フェーズ2は、主要地域よりも40%低い土地価格により、年間12～15%の賃料収益を約束しています。
近代的な物流と複合輸送：食品・医薬品業界向けの産業用冷蔵倉庫の需要は年間25%の増加が見込まれている一方、カイメップ（バリア・ブンタウ省）とラックホン（ハイフォン省）の地域配送センター（RDC）では50万㎡のスペースが不足しています。投資家は、スマート倉庫モデルと統合AI在庫管理およびクロスドックシステムを組み合わせることで、サプライチェーンを最適化することができます。
インダストリー4.0とイノベーション：主要工業団地における5Gの導入により、自律型ロボットやリアルタイム生産監視システムの導入が可能になります。ホアラック・ハイテクパークでは、ネスレとインテルがデジタルツインを活用した「デジタルファクトリー」モデルの実証実験を行っており、運用コストを15%削減できると見込まれています。
閉鎖型産業エコシステムの構築：バクニン＝ビンフック省の電子産業クラスターやロンアン省の繊維産業センターなど、専門産業クラスター（CLKCN）の形成が加速しています。これらの工業団地は原材料から補助生産までを統合し、企業の物流コストを30%削減します。
国際的な最低税率政策への適応： OECDの規則によると、多国籍企業は2024年から15%の最低税率を支払う義務があり、グリーンインフラや従業員の福利厚生への投資が促進されます。これにより、工業団地における高水準の労働者住宅プロジェクトや職業訓練センターの設置機会が生まれます。
ベトナムの産業用不動産市場は、多くの開発機会があるにもかかわらず、多くの課題に直面しています。これらの問題を解決するには、適切な政策に加え、企業からの積極的な投資と管理機関の関与が必要です。
計画と法的リスク：省立工業団地の28%で計画が重複しており、部門間の調整メカニズムが必要となっている。計画投資省は、工業用地管理にGISデジタルプラットフォームを適用するソリューションを15省で試験的に導入している。
近隣諸国からの競争圧力：タイやインドネシアに対する優位性を維持するために、ベトナムは深海港や保税倉庫システムの整備を通じて、物流指数（現在160カ国中39位）を向上させる必要がある。カイメップ港プロジェクトとラオカイ・ハイフォン間を結ぶ鉄道の建設が加速している。
産業におけるエネルギー転換： COP28での約束によれば、2030年までに工業地帯の電力の少なくとも20%を再生可能エネルギー源から調達する必要があります。屋上太陽光発電システムとエネルギー貯蔵バッテリーシステムの設置におけるPPPモデルは、税制優遇措置を通じて奨励されています。
ベトナム産業不動産年鑑 - 2030年までの開発計画によると、ベトナムの産業不動産市場は、特にハイテク産業と物流産業において、ASEANのスマート製造センターとなる「絶好の」機会に直面しています。
投資家は、再生可能エネルギーを統合したグリーン工業団地の開発、バリューチェーンに沿った閉鎖型産業エコシステムの構築、インフラ管理におけるデジタル技術の適用という3つの柱に重点を置く必要があります。
同時に、厳格な環境監視メカニズムを通じて成長と持続可能な開発のバランスをとることが、このセグメントの長期的な魅力を維持する鍵となるでしょう。
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