土地オークションに関する決議73号の新たな変更は地方自治体から好意的に受け止められており、オークションがより便利になり、収入源が生まれています...
最近、政府は土地価格決定の権限に関する決議第73号を発布しました。これは、不動産プロジェクトの実施と地方における社会経済発展に影響を与える重要な文書です。
この決議の内容は、省および中央直轄市の人民委員会が、国家による土地収用時の補償額の算定、および世帯および個人の土地使用権の競売開始価格の決定のために、具体的な土地価格を決定する権限を区レベル人民委員会に付与することを認めるものである。2013年土地法に代わる改正土地法の施行を待つ間、土地価格決定を区レベル人民委員会に「分散化」することで、実務上の土地評価における欠陥を克服できるという意見が多くある。
決議第73号は、土地価格の決定における新たな前進であると考えられている。
実際、 ハノイ市では昨年6月以降、300億ドン未満の土地価格における競売開始価格の決定基準として、土地価格調整係数の調整を区に許可しています。今回の決議73は、土地競売における新たな一歩となります。
例えば、ハノイ市メーリン区で300億ドン以上の価値で競売にかけられた土地は、旧規定によれば、区人民委員会が2ヶ月前に市に土地価格決定書類を提出し、現在も決定を待っている状態です。しかし、最近の政府決議73号により、市が区人民委員会に競売開始価格の決定権限を与えれば、評価期間は1ヶ月未満に短縮される可能性があります。
「以前は、市が開始価格を決定し、私たちが提示した価格が確定するまでに3~4カ月かかっていましたが、今後は区に主導権を握らせれば、区が価格を決定しているエリアの具体的な土地価格を半月で決定できるようになります」と、ハノイ市メーリン区人民委員会計画財務部長のホアン・クオック・ティン氏は述べた。
土地オークションに関する決議73号の新たな変更は地方自治体から好意的に受け止められており、オークションがより便利になり、予算にタイムリーな収入がもたらされています。
プロジェクトの障害を取り除くための土地価格決定の分散化
現在、用地整地の補償価格は、省レベルで5年ごとに定期的に作成される土地価格表に基づいているため、土地の価格は市場価格に追いつかず、はるかに低い場合が多く、住民の合意を得られず、用地整地作業が困難になっています。
地区人民委員会に土地価格決定の権限を与えることは、今日の土地評価における障害を取り除く解決策の一つと考えられています。地区レベルは、土地の評価、価格設定、そして用地取得に対する補償を統括する機関であるため、より住民に近い存在となり、住民の声をより深く聞くことができるでしょう。
土地評価における客観性の確保
地方分権化と地価に関する地方自治体への責任委譲は、国有地価格を市場価格に近づけるという目標達成に近づく上で役立つという意見が多くあります。これは、用地の整地や住民への補償が困難な不動産開発プロジェクトへの道を開くものとなるでしょう。しかし、補償地価格の決定や競売開始価格の決定を含む、地区レベルへの地方分権化は、客観性と透明性を確保しなければなりません。
ランソン省の企業代表であるドゥン氏は、土地価格決定権を一部の地域で地区レベルに分散させるというアプローチは非常に新しいものだと述べた。しかし、すべての地方自治体がすぐに導入できるわけではなく、適用に向けたロードマップが必要だと同氏は述べた。
「ランソン省は山岳地帯であり、この分野では多くの制約があります。そのため、実際に適用する前にパイロットプロジェクトを実施する必要があります。また、上司による監督や検査なしに土地価格を決定することは、集団の利益や否定的な感情につながる可能性があります。したがって、具体的な監督を行うことをお勧めします」と、ランソン省商工会議所のホー・ピー・ズン会長は述べました。
地区レベルの人民委員会に土地価格の決定権を与えるための試験プログラムを実施すべきだとする意見もある。
ランソン省の指導者たちは、決議73号は省と各県が特定のケースにおいて土地価格を積極的に決定するのに役立つと述べた。しかし、実施の初期段階では混乱が生じることは確実だ。
「現在、ランソン省では、特定の土地価格に関する助言を行うコンサルティング機関のほとんどを、他地域から招聘しなければなりません。これは新たな取り組みであるため、実施プロセスにおいて、県レベルでは必ずや一定の困難に直面することになるでしょう。天然資源環境局に支援を要請します」と、ランソン省人民委員会のルオン・チョン・クイン副委員長は述べた。
専門家はまた、土地評価の透明性と客観性を確保するためには、地方自治体が即座に実施できる基盤となるよう、いくつかの具体的な規制とガイドラインを迅速に整備する必要があると述べた。執行官が法的リスクを負ったり、作業の進捗を妨げることを恐れて責任を回避したりすることを避けるためである。
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