顧客にとってリスクの少ない選択肢
第6回会議に引き続き、10月31日午前、国会は議場で不動産業法（改正）草案に対するさまざまな意見を含むいくつかの内容を議論しました。
国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、不動産事業法案（改正版）の説明、受理、修正に関する報告書を提出し、次のように述べた。
住宅事業の原則と今後の建設工事に関しては、法案の中で保証金、保証金の受け取り時期、保証金の額などについて規制する必要性については賛同する意見もある。
住宅建設工事が事業開始資格を得る前に契約を締結できるよう、保証金条項を追加することを提案する意見もあった。また、「住宅建設工事が事業開始資格を得る」かつ「取引が規定通りに行われた」場合にのみ保証金を受け入れることに賛同する意見もあった。
国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長。
政府、第5回国会議員、国会代表団、国会機関の意見に基づき、国会常任委員会（NASC）は次の2つの選択肢を提案した。
オプション1： 「不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することが許可されます。」
この選択肢は、不動産取引において弱い立場にある顧客にとってリスクが低いです。手付金は、不動産が取引可能となり、両当事者が正式に契約を締結した時点でのみ支払われるため、紛争の発生を最小限に抑えることができます。
このオプションの制限は、投資家が潜在的な顧客との契約締結を確実にするために預金を受け取る機会がないことです。
住宅の売買、賃貸借、将来の建設工事等の契約を締結した顧客から預かり金を受け取ることは、契約締結を担保するための預かり金ではなく、民法第328条の規定に基づく契約履行を担保するための預かり金です。契約書には、契約の進捗状況に応じて契約代金を徴収する条項や、当事者が義務を適切に履行しない場合の違約金条項が既に規定されているため、預かり金の意義はもはやそれほど重要ではありません。
この選択肢は政府と国会代表団および国会機関の15/40の意見によって選ばれました。
オプション2： 「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することができます。
保証金契約には、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格を明記する必要があります。保証金の上限額は政府の規定に従いますが、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格の10%を超えてはならず、各時期および各不動産の種類における社会経済発展条件に適合していることが求められます。
このオプションは、不動産が事業に投入される資格を得る前に、投資家が預託金契約に署名して、潜在的な顧客との契約を確実に履行するのに役立ちます。
この計画の制約は、プロジェクトがまだ着工されていないため、顧客がリスクを負わなければならないことです。投資家が技術設計段階を実施し、施工図を作成し、建設許可を申請し、約束した期間よりも長く建設工事を実施した場合、顧客の権利に影響を与え、紛争を引き起こす可能性があります。国会常任委員会は、政府に対し、この計画に関する影響評価の内容を補足するよう求めています。
この選択肢は、国会代表団と国会機関の20/40の意見によって選ばれました。
法的規制を悪用するリスク
今後事業化される住宅や建設工事の条件に関して、タン氏は、今後事業化される住宅や建設工事に関連する建設用地に対する土地使用権証明書を取得することは必須ではないと示唆した。
国会常任委員会は、第 24 条第 8 項の規定を受理して調整し、それに応じて第 14 条第 2 項の c と d を技術的に調整します。不動産プロジェクトで利用できる住宅および建設工事の事業には、住宅および建設工事の事業に供する土地面積に対する土地使用権証明書が必要です。
将来形成される宅地造成事業には土地使用権証書は不要ですが、事業に供する宅地造成事業に付随する土地面積については、土地に関する金銭的義務を履行することが必須となります。
10月31日午前の討論会に出席した国会議員ら。
不動産取引所については、規制を必要とせず、不動産取引所を通じた不動産取引を奨励するべきという意見が多い。
国会常任委員会は、法案の第7章にある不動産取引所を通じた不動産取引に関する規定を削除し、不動産投資・事業に関する国家政策に関する法案の第8条第7項を補足し、「国家は、組織や個人が不動産取引所を通じて住宅、建設工事、土地使用権の売買、譲渡、賃貸、リース取引を行うことを奨励する」という方向に修正を承認した。
2014年に不動産業法が施行された実際の状況を概観すると、現在の不動産取引場は取引の法的安全性を確保する能力が十分ではなく、不動産取引場が市場に混乱をきたす事例が数多く発生していることが明らかになった。
「不動産取引フロアを通じた取引を義務付けることは、法的規制を悪用するリスクにつながり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場を発展させるという任務の遂行を保証しないことになる」とタン氏は述べた。
[広告2]
ソース
コメント (0)