ベトナムは地域の課題によってどのような影響を受けているのでしょうか?

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課題と期待が絡み合う

サヴィルズが最近発行した2023年第4四半期アジア太平洋投資レポート（APIQ）によると、市場を牽引する要因、主要セグメント、そして2024年にこの地域全体、特にベトナムで外国投資を誘致する見通しが指摘されている。

金利の高止まり、世界経済および地政学的な不確実性といった根強い課題が、当四半期もアジア太平洋地域における投資活動を引き続き阻害しました。暫定推計によると、アジア太平洋地域における不動産投資総額（1,000万米ドル以上の取引、開発中のプロジェクトおよび保留中の取引を除く）は前年同期比23.2%減少しました。

本報告書は、日本が柔軟な金融政策、円安、そして観光業の力強い増加の恩恵を受け、引き続き重要な投資対象となっていることを示しています。オフィスおよび住宅部門への投資は減少しているものの、小売市場とホテル市場の発展により、投資額は依然としてプラスを維持しています。

ベトナムの不動産はアジア市場の共通の課題にどのような影響を受けているのか？タイ・ビンズオン省、図1 — アジア太平洋市場は多くの課題に直面しています。

韓国、香港、シンガポールでは、資金調達コストの上昇と買い手と売り手の期待の大きな乖離により、第4四半期も下落が続きました。しかし、香港とシンガポールでは、香港のワン・アイランド・イースト（6億9,410万ドル相当）やシンガポールのシェントンハウス商業プロジェクト（4億810万ドル相当）など、依然として大型取引がいくつかありました。

小売やホテルといった特定の市場は他のセグメントよりも投資評価が高く、2023年第4四半期には2桁成長に達する見込みです。オフィス投資は借入コストの高騰と利回り格差の拡大により引き続き減少していますが、依然として最も関心の高いセグメントであり、投資額の最大30%を占めています。一方、工場の供給不足により、市場における産業投資は同四半期にわずかに減少しました。

特に、住宅投資部門は依然として停滞の兆しを見せているものの、移民や学生の増加によりオーストラリアでは明るい兆しを見せている。

ベトナムの投資家信頼感に良い兆候

多くの困難に直面しているにもかかわらず、ベトナム市場全般、特に不動産市場への外国投資家の関心は依然として高まっています。計画投資省外国投資庁のデータによると、2023年12月20日現在、ベトナムへの登録済み外国直接投資（FDI）総額は約366億1,000万米ドルに達し、同期間比32.1%増加しました。

さらに、フィッチ・レーティングスは最近、ベトナムの長期ソブリン信用格付けをBBからBB+に引き上げ、見通しを「安定」とした。2024年には、安定した外国直接投資（FDI）に加え、不動産業界の困難を解消し、公共投資を増加させ、成長を刺激するためのタイムリーな経済政策を実施する政府努力により、ベトナムのGDP成長率は6～6.5%に達すると予想されている。

ベトナムの不動産は、アジア市場共通の課題にどのような影響を受けているのでしょうか？タイ・ビンズオン省、写真2 — ベトナム市場は、FDI資本流入の増加により、依然として高い評価を受けています。

2023年第4四半期には、市場では不動産への多額の投資が記録され、注目すべき取引がいくつかありました。例えば、韓国の大手飲料会社HiteJinroがタイビン省に8.2ヘクタール超、1億ドル以上の工場を投資しました。中国のDeli Group Limited Company（Deli Group）はハイズオン省のDai An工業団地拡張で約21.2ヘクタールの土地を使用して2億7000万ドルを投資しました。韓国のHyosung Groupはバリア・ブンタウ省のフーミーII工業団地に総額約7億2000万ドル（約17兆5000億ドン）を投資して炭素繊維と材料を生産する工場を建設する予定です。

オフィスセグメントだけでも、ベトナムの急成長企業の85%がESGに取り組んでおり、これも市場におけるグリーンオフィスの需要増加の要因となっています。ホーチミン市では、2026年までに30万平方メートルのグレードAオフィススペースが新たに供給されると予想されています。さらに、同市で今後供給されるグレードAおよびグレードBオフィスの80%以上がグリーンオフィスとなる見込みです。

ハノイでは、今後2026年までに15件の新規プロジェクトが建設され、延べ床面積389,770平方メートルを超えるオフィススペースが提供される予定です。グレードAオフィスは、将来の供給量の86%を占めると予想されています。グリーンオフィススペースは、ハノイの将来のオフィススペースの18%を占める見込みです。

「不動産事業法（改正）、住宅法（改正）、土地法（改正）といった重要な法律が最近承認されたことは朗報です。これらの法律の承認は、来年の投資市場にとって前向きなシグナルと捉えられ、投資家の信頼感を高めるでしょう。住宅に対する実需に加え、オフィス・産業用不動産セクターへの信頼感も高まっているベトナム市場は、今年の新たなサイクルの始まりの鍵となるでしょう。しかしながら、より明確な変化を観察するには、関連法規の成立を待つ必要があります」と、サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は述べています。

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